Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тонкости расчета налога на имущество для апартаментов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Вычеты по налогу на имущество физических лиц
Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Налоговые вычеты действуют при начислении налога на имущество по кадастровой стоимости. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет же уменьшает площадь недвижимости, налоговая база уменьшается, а общая сумма налога на имущество становится значительно меньше.
Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учет происходит автоматически — почитайте об этом.
Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости:
Дом — 50 м², квартира — 20 м², комната — 10 м², загородный дом площадью 100 м² — с налогоплательщика возьмут вдвое меньше, а за дом площадью 50 м² и меньше налог на имущество вообще не начислят.
Пример: площадь обычной квартиры — 50 м², но платить необходимо будет только за 30 м².
Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года
Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников на данные момент не платят, так как это новая налоговая нагрузка, которая находится в стадии внедрения. Для более плавного перехода ввели понижающие коэффициенты.
Прошлый 2020 год — срок, в который должен был завершиться данный переходный период для регионов, которые начали считать налог на имущество по новой системе в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия изменились в процессе. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов как в 2020 году, так и после него.
Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:
Н = (Н1 − Н2) × К + Н2,
где Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год,
Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру,
Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда производились расчета,
К — понижающий коэффициент (в первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий — 0,6.)
С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога по кадастровой стоимости с суммой за прошлый уплаченный год. Если полная сумма выросла более чем на 10%, налоговая увеличивает сумму данного налога в текущем периоде также на 10%. Если сумма 10% не достигла, налог взимается в полном объеме.
Полная формула с учетом всех параметров:
Н = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где Л — налоговая льгота.
Важно! Когда сумма по кадастровой стоимости составляет меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты в данном случае не действуют.
Пример расчета
В 2015 году налог на имущество брали по инвентаризации, и гражданин заплатили 264 Р. Полная сумма по кадастру составляет 540 Р. Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.
Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода
Год Расчет Итоговая сумма
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 Р
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 Р
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 Р
С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р.
Производим данное сравнение и в 2020 году. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р.
Так же сравниванием и в 2021. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р. В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.
Особенности налогообложения апартаментов
На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения.
В соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения, определяемые в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые помещения (включая апартаменты).
Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные Налоговым кодексом налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.
Кадастровую стоимость можно узнать либо по кадастровому (условному) номеру либо по адресу апартамента.
На сайте Росреестра размещена информация в отношении всех зарегистрированных объектов недвижимости.
В частности, объектом налогообложения признаются апартаменты, являющиеся нежилыми помещениями.
Размер ставки, при исчислении налоговой базы по кадастровой стоимости
Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ; п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:
- Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
- В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
- Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.
В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется 0,1 % — согласно пп. 1п. 2 ст. 406 НК РФ.
Примечание! Размеры налоговых ставок устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления, а если вести речь о городах федерального значения Санкт-Петербурге, Севастополе, Москве, то законами данных регионов. При этом ставки налогов должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 406 НК РФ.
Налогообложение при продаже и покупке апартаментов
При покупке апартаментов новый собственник объекта недвижимости не платит налог. Его нужно платить в случае, если собственник получил доход, когда продал недвижимость. Необходимость его перечисления определяется в зависимости от срока владения объектом:
— если право собственности оформлено на объект 5 лет назад или ранее, то налог на доход от продажи апартаментов платить не нужно;
— если право собственности оформлено менее 5 лет назад, продавец должен заплатить налог. Его величина определяется как 13% от разницы между стоимостью при его покупке и суммой, полученной от покупателя при продаже.
Сумму налога рассчитывают как 13% от полученного дохода. Но такой процент установлен только для тех лиц, которых относят к налоговым резидентам России. Налоговые резиденты — это те, кто проживают на территории страны более 183 дней в течение календарного года. Те, кто живет в России менее 183 дней в течение календарного года, считаются налоговыми нерезидентами. Для них налоговая ставка составляет 30%.
Величина налоговой ставки при продаже апартаментов индивидуальными предпринимателями будет отличаться и зависеть от системы налогообложения, на которой находится налогоплательщик.
Особенности налогообложения при продаже имущества
Налоговый кодекс РФ определяет, что по общему правилу доход от реализации объекта должен быть перечислен продавцом при условии, что срок владения объектом – менее 5 лет. Но есть исключения. Такой срок может составлять 3 года при соблюдении условия:
— право собственности на объект получено в результате оформления дарственной. Но человек, оформивший дарственную, должен быть близким родственником нового владельца. Категории лиц, которых можно отнести к близким родственникам, указаны в Семейном кодексе РФ;
— право собственности возникло в порядке наследования;
— право собственности получено на основании подписанного между бывшим и настоящим владельцем договора ренты;
— право собственности получено после приватизации объекта.
Обозначенные условия действуют только для жилых объектов. В случае продажи апартаментов срок владения помещением для освобождения от уплаты налогов должен быть более 5 лет.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Столичные льготы на уплату налога
Для некоторых держателей апартаментов в Москве работают спецльготы, которые позволяют существенно сэкономить на оплате имущественного сбора.
Чтобы получить льготу, гражданам нужно найти «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» и посмотреть наличие их здания в данном перечне. Указанный документ власти постоянно расширяют, дополняя его новыми объектами. Так, что имеет смысл регулярно в него заглядывать.
Однако наличие здания в списке еще не гарантирует получение льготы. Также нужно убедиться, что апартаменты соответствуют еще нескольким условиям.
Во-первых, площадь апартаментов не должна превышать 300 квадратов. Во-вторых, стоимость одного квадрата по кадастру превышает 100 тыс. рублей. В-третьих, апартаменты не должны использоваться для ведения бизнес-деятельности, а также не должны выступать, как место нахождения организации.
Если гражданин подходит по всем вышеуказанным параметрам, то ему по первым 150 квадратам апартаментов посчитают налог, исходя из ставки 0,5%. Важно помнить, что льгота рассчитана только на одни апартаменты. Поэтому, если у физлица есть в собственности, например, 3 помещения, то налог со скидкой он уплатит по 1 помещению, а в отношении остальных 2 придется платить налог в полном объемом.
Льготу по налогу власти ввели для того, чтобы поддержать жителей города. Многие из них приобрели апартаменты не для занятий предпринимательской деятельностью, а просто потому, что очень нуждались в жилье и не могли себе позволить обычные квартиры. Сегодня уплата налога может лечь на их семейный бюджет тяжелым бременем.
Что такое налог на имущество?
Это местный налог, который устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налогом на имущество облагаются все физические лица, которые имеют право собственности на недвижимость. Объектом налогообложения могут быть квартира, комната, жилой дом, гараж и машино-место, единый недвижимый комплекс, а также незавершенная постройка и другие здания или сооружения, расположенные в пределах муниципального образования. Дома на земельных участках, в том числе дачного и садоводческого типа, относятся к жилым и также подлежат к уплате налога, в отличие от теплиц, некапитальных строений и других аналогичных сооружений, не требующих регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Порядок налогообложения регулируется главой 32 «Налога на имущества физических лиц» НК РФ. Ставки налога на квартиру, комнату или дом устанавливают органы местного самоуправления, с учетом ограничений, указанных в законодательстве. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – действуют собственные законы, регламентирующие величину налога. Отдельные категории граждан, включая инвалидов и пенсионеров, пользуются льготами.
Налог начисляется со дня возникновения права собственности, например с момента оформления договора купли-продажи. В случае с наследством отправной точкой считают дату открытия наследства, независимо от даты регистрации права собственности.
Как рассчитать налог на квартиру в 2021 году
С 2021 г. налог на имущество будет рассчитываться только на основе кадастровой стоимости, но с учетом инвентаризационной. Итоговая сумма будет выше нынешней, поскольку отменяется уменьшающий коэффициент, который применялся последние годы.
Налог на квартиру и другое недвижимое имущество рассчитывают по такой формуле:
Налог = (Нк – Ни) х Кф + Ни
Нк – это кадастровая цена, умноженная на налоговую ставку (для большинства объектов ставка составит 0,1 %).
Ни – это инвентаризационная стоимость, также умноженная на налоговую ставку.
Кф – это уменьшающий коэффициент «плавающего типа».
В течение последних нескольких лет уменьшающий коэффициент увеличивался. В 2021 г. он составлял 0,2, в 2021 г. – 0,6, в 2019 г. – 0,8. В следующем 2021 г. он увеличится до 1, а значит, фактически формула будет рассчитываться без снижения. Такая последовательность была запланирована и закреплена законодательно, чтобы сделать повышение многоступенчатым и менее болезненным для собственников жилья.
Инспекция федеральной налоговой службы присылает уведомление об оплате налога по адресу недвижимого имущества или по адресу проживания физического лица. По закону уведомление должно быть вручено не позднее чем за 30 рабочих дней до крайнего срока платежа.
Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
| Площадь, кв. м | Сумма налога на квартиру, руб. | Сумма налога на апартаменты, руб. | Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год | |
| 1-комн. | 48 | 5 067 | 14 970 | 9 903 |
| 2-комн. | 69,2 | 8 904 | 21 582 | 12 678 |
| 3-комн. | 78 | 10 497 | 24 327 | 13 830 |
В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:
- Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
- Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
- При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.
Как оптимизировать налоговую нагрузку?
Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.
Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы. Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям). Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.
Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.
В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.
В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:
- Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.
Возьмем для сравнения квартиру и апартаменты одинаковой площади и посчитаем налоги в Санкт-Петербурге.
Сравнивать будем студию 27 квадратов и апартаментов схожей площади
| Квартира | Апартамент | |
|---|---|---|
| Цена покупки готовой площади | 2 900 000 | 2 600 000 |
| Кадастровая* стоимость недвижимости | 2 400 000 | 1 250 000 |
| Налоговый вычет | 20 кв.м. | — |
| Налоговая база (в %) | =27-20=7 кв.м., т.е. ~26% (7 от 27) | 100% |
| Ставка налога на имущество | 0,1% | 0,1% |
| Ежегодный налог на имущество | 624 рубля | 1 250 рублей |