Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме законодательство в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Перепланировка и переустройство
На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:
- Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
- Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.
Типичными примерами перепланировки являются:
- перенос внутренних стен;
- создание пристройки;
- изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
- изменение габаритов проемов двери и /или окон;
- установка рольставней;
- создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.
Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:
- на граждан 1000-2500 руб.
- на должностное лицо 4000-5000 руб.;
- на юрлицо 40000-50000 руб.
Правила и ограничения
Проводя перепланировку помещений в жилом доме, необходимо учитывать следующие моменты:
- Перепланировка должна быть заранее согласована с надзорным органом. В некоторых случаях возможно узаконить задним числом уже проведённые работы, однако это потребует больше времени и чревато как минимум штрафом. В самых неудачных случаях надзорные органы могут потребовать в судебном порядке провести обратную реконструкцию помещения, восстановив его прежнее устройство.
- Перепланировку также надо согласовывать и с собственниками жилых помещений. В частности, если работы затрагивают общедомовое имущество, собственниками которого являются все жильцы МКД, необходимо, чтобы на общем собрании большинство владельцев квартир согласились с планом работ.
Кроме того, проводя работы, необходимо учитывать и нормы безопасности в следующих сферах:
- Пожарной.
- Строительно-инженерной.
- Электрической.
- Санитарной и т. д.
Основные цели перепроектировки в жилом многоквартирном доме
Перепланировка есть изменение конфигурации помещения с объединением объектов, или же, наоборот, разделение единой площади объекта на несколько помещений. Сюда входят также работы по изменению размеров и формы элементов конструкции – лестниц, окон, дверных проемов (о перепланировке входной группы и ее согласовании рассказано тут).
Непременным условием перепланировки является сохранение в неприкосновенности несущих конструкций здания, общих коммуникаций и облика.
Цель перепланировки очевидна – сделать помещение более удобным для работы персонала и приспособить его для использования по новому назначению.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Как оформить перепланировку нежилого помещения в 2022 году
Итак, чтобы официально оформить изменение конструкций нежилого помещения, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить специальное разрешение. Если в каком-то населенном пункте такого органа нет, то обращаться следует в местную администрацию.
Если планируется внесение изменений в инженерные коммуникации или определенные фрагменты помещения, которые затрагивают их расположение, то разрешение получается в контрольно-надзорных ведомствах.
Порядок действий при этом такой. Первым делом собственник получает разрешение на проведение перепланировки. Для этого ему необходимо обратиться в БТИ, где он сможет совместно со специалистами разработать проект или план предстоящих мероприятий и там же его утвердить.
Далее собственник собирает пакет документов, о котором речь пойдет далее, и отправляется и жилищную инспекцию. Местная комиссия проводит ряд проверок. При положительном решении собственнику выдается разрешение на перепланировку, в котором установлены сроки для ее осуществления.
Согласование перепланировки нежилого помещения
Согласование перепланировки нежилого помещения заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Такой порядок предусмотрен для офисов или магазинов в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов. Порядок имеет своей целью исключение создания потенциально опасных ситуаций.
Согласование должно предотвратить внесение таких изменений, которые могут создать угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому, порядок предполагает обязательное согласование в нескольких структурах.
Их следует указать более детально:
- согласование в пожарном надзоре нужно для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов и сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
- органы потребительского надзора должны согласовать нормы, связанные с нахождением людей на территории объекта. Речь идет об освещенности, площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
- отдел архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.
Порядок согласования проекта важен, поскольку без его соблюдения разрешение на перепланировку будет невозможно получить.
Акт перепланировки нежилого помещения
По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:
- владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
- представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
- уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
- представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
- представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
- уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство
Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.
Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.
Когда может потребоваться перепланировка?
- Необходимо увеличить метраж помещения.
- Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
- Нужно изменить существующее расположение комнат.
- Необходимо расширить пространство.
Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.
Как узаконить переустройство нежилого помещения
Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.). Учитывая, что проверки компетентными органами проводятся регулярно (как планово, так и внепланово), проблемы из-за самовольной перепланировки не заставят себя долго ждать.
Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.
Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.