Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как прописаться в ипотечной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в договоре ипотеки прописан запрет на регистрацию в квартире третьих лиц, вправе ли банк помешать прописке малыша к родителям? И можно ли прописать в квартиру, взятую в ипотеку, ребенка, родившегося до приобретения нового жилища?
Только с согласия банка?
Условие договора о невозможности прописки детей заемщика в залоговой квартире является юридически ничтожным.
Такой пункт документа противоречит:
- статье 20 Гражданского кодекса РФ, которая признает местом жительства ребенка место проживания его родителей;
- статье 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I, которая обязывает каждого гражданина России регистрироваться по месту проживания либо пребывания (оформлять постоянную или временную прописку);
- Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (ред. от 23.12.2016) о порядке регистрационного учета россиян по месту жительства;
- статьям 64-65 Семейного кодекса РФ о родительских правах граждан России.
Закон одновременно и дает право, и обязывает родителя прописывать детей на жилплощади, где он сам зарегистрирован. При этом гражданину требуется получить на исполнение закона чье-либо согласие – а именно другого родителя – только в случае, если тот проживает раздельно и прописан по другому адресу.
Тем не менее, чтобы предотвратить спор с кредитором, рекомендуется обратиться в банк и попросить согласия письменным заявлением, составленным в произвольной форме. Если в кредитной организации знают и чтут все законы РФ, а не только выгодные ей, согласие заемщику дадут.
Порядок прописки в ипотечной квартире
Как прописаться если квартира в ипотеке? Если жилье новое — единственное, решать проблему с пропиской нужно еще на стадии заключения договора. Если в нем содержатся пункты о том, что прописаться можно только через 10 лет, детей нельзя регистрировать вообще и т. д., возможно стоит обратиться в другую организацию.
Банк нарушает закон. Но, если заемщик решит действовать, не обращая внимания на сомнительные положения, у кредитора будет лишняя возможность потребовать досрочного расторжения договора при первой же возможности.
Можно попытаться отстоять свои права через суд, но процесс затянется на месяцы. Придется потратиться на найм адвоката, оплату госпошлины. Результат будет тем же. Банк постарается избавиться от проблемного клиента под любым предлогом. Если договор подписан, его лучше соблюдать.
В квартире в ипотеке можно прописаться в соответствии со следующим алгоритмом:
- заемщик от руки пишет уведомление в банк. В нем указывается, кого нужно прописать, его данные и степень родства. Некоторые банки предусматривают возможность заполнения подобных документов в личном кабинете на официальном сайте;
- приблизительно через неделю от банка поступает ответ;
- если решение положительное, можно собирать пакет документов и отправляться в паспортный стол.
Как прописаться в ипотечной квартире не собственнику?
Если в квартире в ипотеке хочет прописаться лицо, которое не владеет недвижимостью, в первую очередь потребуется получить согласие от собственника. Если хозяин помещения не против выполнения действия, важно обратить внимание на категорию претендента на регистрацию и положения кредитного договора. Если человек не является близким родственником или супругом заёмщика, может потребоваться получение разрешения компании на выполнение процедуры. Обратиться в банк нужно до подачи документов на прописку. Действовать предстоит по следующей схеме:
- Посетить банк и получить разрешение на регистрацию.
- Собрать пакет документов и обратиться в ГУВМ МВД.
- Передать бумаги и заполнить отрывной талон, если потребность в его оформлении присутствует.
- Дождаться постановки на учет и получить подтверждающие документы.
Временная регистрация в ипотечной квартире
Оформление человека в квартире на определенное время требуется, если речь идет о дальних родственниках, друзьях, тех, кого банковские клерки именуют посторонними лицами. Временная регистрация в ипотечной квартире доступна людям, сменившим место жительства больше, чем на 3 месяца. Максимальный срок составляет 5 лет. В течение действия оформленного документа банк не сможет снять человека с учета без решения суда. Поэтому временная регистрация возможна, если договор ипотеки содержит соответствующий пункт.
Разрешение банка непременно оформляется по всем правилам – с мокрой печатью и подписью лица, ответственного за выдачу таких документов. Поэтому во всех публикациях на эту тему можно встретить настоятельные рекомендации внимательно изучить предлагаемые документы. В случае возникновения вопросов следует обратиться за консультацией к юристу.
Регистрация заемщика и членов его семьи
Ипотечная квартира (или дом) является такой же собственностью, как и приобретенная за счет личных накопленных средств. Поэтому гражданин, являющийся заемщиком по договору ипотечного кредитования, может быть прописан в приобретенном жилье безо всяких ограничений. То же самое касается и супруга (-и) заемщика, если он (она) выступает в качестве созаемщика по ипотечному договору. Что касается несовершеннолетних детей, супруга, не участвующего в договоре кредитования, а также других близких родственников, ситуация зависит от правил, установленных Сбербанком, и прописанных в договоре ипотеки.
Часто Сбербанк в договоре прописывает требование, согласно которому, заемщик должен получить разрешение банка на прописку третьих лиц в новом жилье. Заявление собственника рассматривается банковскими работниками в короткие сроки, а принятое решение доводится до заявителя. Если нужно прописать ближайших родственников, например, родителей заемщика или супруга (-и), родство придется доказывать.
При этом Сбербанк не вправе нарушать нормы закона, позволяющие регистрацию ребенка и родителей в одной недвижимости. Для снижения банковских рисков, связанных с реализацией жилья в случае неуплаты кредита, оформляется обязательство о выселении. Данным документом заемщик подтверждает, что в случае обращения взыскания на заложенное жилье он обязуется выписать несовершеннолетних детей и прописать на другой жилплощади.
Если ипотека оформлялась с участием средств материнского капитала, то несовершеннолетние дети не просто могут быть безусловно прописанными в приобретенном жилье, но и имеют право на выделение им доли после полного погашения займа.
Процедура регистрации
Чтобы прописать детей в ипотечное жилье, необходимо пройти процедуру, состоящую из нескольких этапов:
- Шаг 1. Личное посещение владельцем квартиры местного ФМС (паспортного стола). Кроме того, заемщик может подать заявление в МФЦ, работники которого передадут бумагу по назначению. По общему правилу вместе с владельцем жилья в ФМС должен явиться и претендент на прописку.
- Шаг 2. Заполнение заявления на регистрацию (форма №6). Впоследствии именно оно станет основанием для вселения в квартиру.
- Шаг 3. Подача документов.
- Шаг 4. Заполнение отрывного талона – если ребенок не снят с учета на прежнем месте прописки.
- Шаг 5. Ожидание ответа. На проверку документов уходит до 3 рабочих дней, по истечению которых сотрудники ФМС или МФЦ обязаны либо поставить штамп, подтверждающий регистрацию несовершеннолетнего по указанному адресу, либо отказать в прописке (при наличии серьезных оснований).
Почему могут отказать
Чаще всего причиной отказа в регистрации становится недостаточный пакет документов или неправильное оформление заявления (свободная форма вместо установленной). Решение в этом случае простое – следует дополнить список бумаг необходимыми или переписать заявление.
Отказ можно получить при попытке прописать малолетнего к родственникам или другим лицам. По закону подросток до 14 лет должен быть зарегистрирован с родителями, одним из них или другими законными представителями.
Обратите внимание: чтобы сэкономить свое время, лучше сразу собрать все необходимые документы и попросить сотрудника регистрирующего органа проверить правильность оформления бумаг.
Если вы хотите прописать временно в ипотечную квартиру родственников или кого-либо из друзей, то в этом случае последует отказ. Так как залогодержателем является банк, то от его действий зависят распорядительные действия.
Как прописаться в ипотечной квартире по шагам
Пошаговая инструкция для оформления регистрации и как прописаться в залоговой квартире без претензий со стороны банка, а также регистрирующих органов:
- Сбор полного пакета документов, установленного Постановлением Правительства от 17.07.1995 № 713.
- В случае, если оформляется постоянная регистрация, существует необходимость выписаться с предыдущего постоянного места жительства.
- Написание заявления в банк, если того требуют условия договора, оно может носить уведомительный или разрешительный характер. Получение документа происходит в течение недели.
- Обращение в регистрирующие органы, подача заявления.
- Оформление регистрации и получение соответствующего вкладыша, либо штампа в паспорте в зависимости от вида прописки.
Регистрацией занимаются органы УФМС России, а также сотрудники Многофункциональных центров.
Заявление на регистрацию должно быть подано в течение определенного законодательством времени, так как за нарушение сроков грозит административная ответственность:
- При оформлении временной регистрации заявление и пакет документов должен быть подан в течение 90 дней с момента прибытия на место пребывания.
- При оформлении постоянной регистрации, гражданам необходимо обратиться в уполномоченные органы в течение семи дней с момента получения документов о выписке с предыдущего места жительства.
Чаще всего покупатель, приобретающий квартиру в ипотеку, полагает, что законным ее владельцем является банк, а сам заемщик будет иметь права на нее только после выплаты всей суммы долга. Однако это является ошибочным мнением. Банк – всего лишь держатель залогового имущества, но не его собственник. Законным владельцем недвижимости является именно заемщик. Ему принадлежит ипотечная квартира, в которой он имеет право проживать и пользоваться ею по своему усмотрению. Об этом говорится в статье 209 Гражданского кодекса и Законе «Об ипотеке».
Договор купли-продажи с привлечением кредитных средств наделяет заемщика теми же правами, что и при покупке квартиры за собственные деньги. При этом кредитор в нем не упоминается вообще. Сведения о кредитной организации содержатся только в договоре об ипотеке, согласно которому недвижимость передается в залог банку.
— Какие могут возникнуть проблемы у ребенка, который имеет только временную прописку в съемной квартире? Может ли он столкнуться с ограничением прав?
— Законом закреплено, что сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе несовершеннолетних. При этом законодательство не закрепляет приоритета регистрации по месту жительства перед регистрацией по месту пребывания.
На практике же от факта регистрации, в частности, зависит очередность зачисления в образовательные учреждения. Кроме того, ряд социальных гарантий (пенсии, пособия, льготы), получение жилья и земельных участков отдельными категориями граждан связаны с наличием факта постоянного места жительства и при временной регистрации могут оказаться недоступны. Таким образом, спорные ситуации, связанные с ограничением прав при наличии временной прописки, в съемной квартире не исключены.
— Если родители живут раздельно и один из них хочет прописать ребенка к себе, понадобится ли разрешение второго? Есть ли здесь процедурная разница между отцом и матерью?
— Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Таким образом, действовать необходимо по согласию обоих родителей. При наличии споров подается иск с целью определения места жительства детей. Приоритетом обладает тот, кто в большей степени соответствует статусу родителя, является ли он при этом матерью или отцом, не так важно.
— Имеет ли право 14-летний ребенок жить отдельно от родителей, опекунов и других родственников?
— Если ребенок достиг 14-летия, он может жить отдельно, но по соглашению с родителями. С 16-летнего возраста законом предусмотрена эмансипация несовершеннолетнего — объявление полностью дееспособным. Эмансипация возможна, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда. После указанной процедуры учитывать мнение родителей, в том числе на отдельное проживание, не требуется.
Как известно, закон ограничений не устанавливает, но ФЗ «Об ипотеке» дает возможность разного рода ограничения устанавливать в ипотечном договоре.
Конкретные виды ограничений на регистрацию физических лиц в объекты недвижимости под ипотекой также не оговариваются.
Исходя из опыта, можно сделать вывод, что банки чаще всего использует такие методы влияния на собственников квартиры:
- собственник берет обязательство прописаться в квартире и жить там на постоянной основе;
- неполнолетние дети должны быть выписаны из квартиры по первому требованию банка;
- может быть ограничен перечень родственников, которых может прописать собственник (например, нельзя прописывать более дальних родственников, чем дяди и тети);
- необходимость получения согласия банка на проведение регистрации лиц, которые не оговорены в ранее согласованном перечне.
В муниципальную квартиру
Право на регистрацию в квартире, относящейся к государственному или муниципальному фонду, дает договор соцнайма. Обычно он подписывается нанимателем и в него вносятся все члены семьи.
Регистрирующий орган не обладает полномочиями на отказ в прописке на том основании, что дети не вписаны в договор соцнайма. Также для регистрации несовершеннолетних не потребуется согласие нанимателя и зарегистрированных членов семьи, которое бывает необходимо для прописки взрослых граждан.
Чтобы прописать ребенка, достаточно собрать стандартный пакет документов (см. предыдущий раздел) и обратиться в регистрирующий орган. При этом наличие задолженности за коммунальные платежи не может явиться поводом для отказа в прописке.
Необходимые документы при регистрации в квартире в ипотеке
Чтобы зарегистрироваться в квартире в ипотеке, необходимо выписаться с предыдущего места регистрации. Если новое жильё находится в том же населенном пункте, что и прежнее место проживания, заранее осуществлять процедуру не нужно. Она будет выполнена автоматически непосредственно во время регистрации. Чтобы лицо поставили на учет по новому месту проживания, предстоит предоставить следующие документы:
- заполненное заявление;
- удостоверение личности всех лиц, которые будут зарегистрированы в помещении;
- лист убытия, если постановка на учет осуществляется в другом городе;
- ипотечный договор, в котором отсутствуют ограничения на регистрацию третьих лиц в недвижимости, или разрешение банка;
- свидетельство о браке, если гражданин состоит в официальных отношениях с владельцем недвижимости;
- свидетельство о рождении для несовершеннолетних детей;
- копии правоустанавливающих документов.
Прописка ребенка в ипотечной квартире
Если ребенок (дети) заемщика, купившего ипотечную квартиру, были рождены до вступления договора купли-продажи в силу, то одобрение банка-кредитора обязательно. В идеале допустимость прописки детей в залоговой недвижимости должна быть внесена в текст договора ипотеки.
Как правило, банк соглашается на регистрацию в ипотечном жилье несовершеннолетнего при условии предоставления заемщиком письменной гарантии на добровольную выписку ребенка, если своевременное внесение выплат собственником квартиры будет прекращено. Это обязательство заемщика позволит банку избежать сложных процедур выселения несовершеннолетнего при запуске процесса ареста и продажи квартиры.
Если ребенок рождается у собственника после приобретения ипотечного жилья, он имеет полное право регистрации в этой квартире без одобрения банка, поскольку данная недвижимость является местом жительства его родителя.