Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа неприватизированной квартиры: все способы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.
Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.
На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.
Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.
Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.
ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.
Возможные последствия
Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.
ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.
Если оформляется переуступка долга:
В ситуации, когда переуступка не оформлялась:
- прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
- новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
👨 Способы продажи жилья без его приватизации
Как показывает практика, сделать это можно без особых проблем. Единственное условие – это наличие самой возможности приватизации. К примеру, ведомственное и служебное жилье, а также квартиры, которые располагаются на территории военных городков, не могут переходить в собственность жильцов ни под каким предлогом. Следовательно, продавать их тоже нельзя.
Во всех остальных случаях вы можете использовать несколько способов обойти требование по обязательной приватизации перед продажей. Первый из них – это соглашение с потенциальным покупателем, по которому он отдает вам деньги, а вы прописываете его на своей жилплощади, и после этого выписываетесь сами. Хлопоты по оформлению необходимых документов при этом автоматически ложатся на нового жильца.
Способы продажи жилья с задолженностью
Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам
Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.
К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.
- Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
- Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.
Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?
В действующем законодательстве отсутствует запрет на реализацию помещения при наличии задолженности. Дело в том, что долги по квартплате числятся за собственником, а не за объектом недвижимости. Поэтому препятствия к реализации отсутствуют. Долги на нового хозяина не переходят. Человек должен будет начать вносить денежные средства после получения квартиры в собственность и регистрации соответствующего права в Росреестре (статья 153 ЖК РФ).
Важно! Не всё так однозначно. Если возникла задолженность по капремонту, при продаже квартиры она перейдет к новому владельцу вне зависимости от его согласия (статья 158 ЖК РФ).
Однако покупатели неохотно приобретают квартиры с долгами. Это связано с тем, что гражданин не хочет разбираться с управляющей компанией и боится, что нового хозяина заставят предоставить денежные средства по обязательствам старого владельца. Поэтому приходится снижать цену.
Военная ипотека квартиры
Военная ипотека дает возможность гражданам, связанным с прохождением военной службы, получить кредит на льготных и выгодных условиях. Особенно они могут рассчитывать на займы большего размера. Рассмотрим вопрос о военной ипотеке. На основании ФЗ РФ №117 «Об ипотечной накопительной системе военнослужащих граждан» последние имеют право на льготное ипотечное кредитование.
Служебные жилые помещения, предоставляемые военнообязанным гражданам РФ, связаны с характером прохождения их службы. Согласно ФЗ, такое жилье предоставляется на срок военной службы. При увольнении или смене места службы военнообязанные граждане имеют право на приватизацию и собственность квартиры. В законе № 117 ФЗ указывается на накопительную ипотечную систему для военнослужащих.
То есть, независимо от наличия или отсутствия жилья у военного или членов его семьи, по ипотечному кредитованию он может приобрести данную недвижимость. После полной выплаты льготного кредита, военнообязанный становится полноправным собственником квартиры. В приватизации такое жилье тоже не нуждается.
Как приватизировать квартиру?
Для этого следует подготовить все необходимые документы:
- Первоначальным и самым основным пунктом будет наличие бумаги, подтверждающей возможность приватизации. Это либо договор социального найма, либо ордер на вселение.
- Бюро технической инвентаризации предоставляет техпаспорт квартиры. В нем схематически описывается план квартиры, назначение всех комнат, материалы, использованные для строительства.
- Федеральная служба государственной регистрации выдает кадастровый паспорт. В него вносятся данные об объекте, которые потребуются в дальнейшем для продажи.
- Для тех, кто вступил в брак, потребуется свидетельство о браке.
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам. В случае их наличия, скорее всего, в праве на приватизацию будет отказано.
- Паспорта, свидетельства о рождение или другие бумаги, подтверждающие личности всех зарегистрированных лиц.
- Квитанция об уплате госпошлины.
После сбора всех требуемых бумаг последует обращение в административный орган, ответственный за проведение приватизации. В течение календарного месяца сотрудники учреждения занимаются их рассмотрением.
В том случае, если не возникло никаких вопросов, последует ответ о положительном решение. После этого нужно подать Росреестр заявку на регистрацию права собственности, дополнив ее соответствующими документами. В общей сложность вся процедура длится примерно два с половиной месяца.
Еще одно преимущество вовремя проведенной приватизации – гарантия того, что никто не сможет придраться к сделке купли-продажи и через судебные инстанции признать ее недействительной. Стоимость квартиры, продаваемой с соблюдением всех правил на порядок выше, чем у той в отношение которой применяются всяческие лазейки.
Приватизация при продаже
Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:
- получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
- найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
- получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
- по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.
Возможные нюансы продажи
Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.
Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.
УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.
Что делать, если отказали?
Муниципальные и государственные учреждения, отказывающие в приватизации жилья из-за наличия задолженности, не имеют законодательных оснований для претензий.
В случае отказа можно (и нужно) обращаться в соответствующие органы:
- В Управляющую компанию, обслуживающую дом. Иногда можно договориться об оформлении справки, подтверждающей намерение в ближайшее время погасить долг. Тогда получение необходимых документов в паспортном столе станет беспрепятственным.
- В прокуратуру. Если сотрудники управления ЖКХ категорически отказываются выдавать справки по форме №9 и №7, гражданин вправе требовать письменный отказ от работников госорганизации, а также обратиться в прокуратуру.
- В судебный орган. Если на протяжении длительного времени не удаётся собрать бумаги для оформления приватизации квартиры с долгами, следует идти в суд в целях обжалования решений инстанций. В большинстве случаев гражданам удаётся отстоять свои права.
Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.