Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Является ли гараж капитальным строением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Чем отличается от некапитального строения
По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.
Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.
Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo
Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.
Что относится к объектам капитального строительства
Объект капитального строительства — это сооружение, строительство которого ещё не завершено. Перед его постройкой проводятся земляные, фундаментные работы. К ОКС относятся:
Здания
Здание состоит из помещений, инженерных сетей, каналов для технического обслуживания. Каждая постройка в обязательном порядке включает надземные и подземные участки. В зданиях располагаются промышленные, культурные, социальные учреждения, торговые точки, развлекательные объекты. Объекты классифицируются по признакам:
— целевое назначение — жилые и нежилые постройки;
— многоквартирные дома— галерейные, коридорные, секционные;
— жилые здания, принадлежащие государству;
— жилые территории, не входящие в жилой фонд, служебное жильё;
— эксплуатационные — предназначены для долгосрочного или временного пребывания граждан;
— производственное или складское назначение.
Сооружения
Сооружение — это строительная конструкция, которая включает надземную и подземную части. Они состоят из несущих и ограждающих систем.
Предназначение — производство, хранение товара, временное пребывание людей, их передвижение, перемещение грузов. Сюда относятся:
— автомобильные и железнодорожные пути сообщения;
— линии электропередач;
— транспортные и коммунальные трубопроводы;
— системы связи и иные объекты;
— дополнительные постройки, площадки, дороги, заборы, оборудование, коммуникации.
Строения
Строение — это объект строительства, в том числе самовольного, прочно связанного с землёй. Состоит из части здания или сооружения, подвергается нагрузкам от иных конструкций и внешних воздействий. Выполняет ограждающие и эстетические функции. Объекты капитального строительства ставят на учёт в кадастровом органе исключительно в качестве здания, сооружения или объекта незавершённого строительства. Кадастровая регистрация строений законодательством не предусмотрена.
Объекты незавершённого строительства
Объект незавершённого строительства — это объект, получивший положительное решение на проведение строительных мероприятий. Различают следующие конструкции:
— продолжающееся строительство;
— «замороженные» объекты или с прекращёнными работами, не оформленные должным образом;
— объект в эксплуатации, но без подписанных актов приёма-передачи.
В отличие от объектов недвижимости и капитального строительства, незавершённые строительные объекты не используются по назначению до завершения работ и передачи их на обслуживание.
Линейные объекты
Линейные объекты — это линии электроснабжения, связи, специализированные объекты инженерной инфраструктуры, магистрали, автомобильные дороги, ж/д пути и другие сооружения. Линейные объекты неразрывно связаны с земельным участком. Одни и те же конструкции можно регистрировать как недвижимое имущество, например, линейно-кабельные сооружения для линий связи, так и движимое — линии электропередач, цепи.
1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
А мы не знали слова «Гараж»
Гаражная тема – точнее, вопрос об оформлении прав граждан на гаражи – стала основной на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 5 сентября (подробнее см. блог Владимира Багаева). Выяснилось, что легального определения понятия «гараж» законодательство не содержит, а гаражей с неопределенным правовым статусом в России много. Решить проблемы предлагает законопроект Минэкономразвития, ставший предметом обсуждения Совета.
Представитель Минэкономразвития рассказал, что в российских регионах есть много гаражных комплексов, возведенных до принятия Градостроительного кодекса РФ. Эти комплексы часто создавались при заводах, иных организациях, предоставлявших гаражи своим работникам. При этом у владельцев гаражей отсутствуют какие-либо документы о правах на гараж либо земельный участок под ним, обычно все ограничивается книжкой члена гаражного кооператива с отметкой об уплате взносов. Оформить право собственности на гараж оказывается невозможно даже при полной выплате пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ): камнем преткновения становится отсутствие прав на земельный участок, на котором стоит гараж. Круг замыкается: без прав на землю невозможно зарегистрировать право собственности на гараж, а без оформленных прав на гараж невозможно получить права на земельный участок — Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) не предусматривает никакого механизма для подобных случаев.
Законопроект Минэкономразвития, впрочем, подвергся жесткой критике. Зампредседателя Совета Е.А. Суханов отметил, что проект смешивает понятия «машино-место» и «гаражный кооператив», вносит путаницу и не способен решить проблемы, известные по знаменитому фильму Эльдара Рязанова «Гараж». Опасность проекта (по словам Е.А. Суханова – «революция в праве») в том, что он предлагает исключить из п. 4 ст. 218 ГК РФ приобретение права собственности на гаражи и дачи при условии полной выплаты членом кооператива своего паевого взноса. Для гаражей это правило переносится в специальный пункт (по существу ничего не меняется), а дачи полностью выпадают. Более правильно, считает Е.А. Суханов, было бы внести изменения в ЗК РФ.
Председатель Совета П.В. Крашенинников, возглавляющий Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству, сообщил о том, что 30 августа он внес в Госдуму свой законопроект «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» (№ 785806-7). П.В. Крашенинников предложил поработать сразу над обоими законопроектами и найти приемлемое решение. Зампредседателя Совета А.Л. Маковский призвал вынести законопроект на широкое обсуждение, поскольку он «затрагивает миллионы людей». По мнению А.Л. Маковского, нельзя грубо вторгаться в конструкцию «выплатил пай – стал собственником», существовавшую 30 лет, нужна предельная осторожность. Пойти можно путем поиска оснований возникновения гаражных кооперативов: какие-то решения когда-то кем-то принимались, земельные участки выделялись, на банковские счета поступают деньги и т.д. Кроме того, отмечается в проекте заключения Совета, в случаях существования гаражных кооперативов более 15 лет можно применить ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности.
Специфика гаражей как здания
Что из себя представляет такая постройка, как гараж? Это конструкция, используемая для оберегания, сбережения автотранспорта от факторов внешней среды, других отрицательных условий.
Данные сооружения могут находится в гаражных кооперативах, могут быть обособленно возведенными, построенными самовольно или на загородных участках.
Такие факторы непосредственно воздействуют на юридический статус строения, на его последующую участь.
Все виды гаражей отличаются своей персональной спецификой, которая воздействует на возможность сдачи объекта в наем, на его налогообложение, процедуру оформления легитимных прав на него.
Такие особенности нужно понимать, дабы в результате не столкнуться с некоторыми правовыми проблемами. В частности, они могут появляться при условии, что особа будет подавать документацию для получения налогового вычета, если приобретенный им объект не будет определен недвижимостью.
В описанной ситуации, покупатель утрачивает часть своих денежных активов. Однако допустимы и более сложные ситуации.
А значит, необходимо отчетливо понимать, что приобретать либо, что оформлять в аренду. Именно для этого важно разбираться в тонкостях каждого типа недвижимого имущества.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Нередко муниципальные органы отказывают в выдаче разрешения, мотивируя это самыми различными обстоятельствами. Однако практика свидетельствует, что в большинстве случаев отказ носит субъективный характер, то есть человек не прикрепил какую-то справку или же сведения в документе отражены с опечатками. Потеря бдительности часто добавляет лишние хлопоты.
Рассмотрим наиболее популярные основания для отказа в выдаче разрешения:
- Схема расположения гаража имеет нарушения. Нужно помнить, что градостроительный кодекс в этом плане требует точности, поэтому специалистам из муниципалитета приходится отказывать из-за банальной ошибки в чертежах.
- Если пакет документов неполный. Этой самый распространенный случай, когда гражданам отказывают в предоставлении лицензии. Нужно собрать все без исключения справки отраженные в законодательстве, поскольку каждый документ удостоверяет различные аспекты строительства.
- Несоблюдение правил безопасности. Градостроительный кодекс гласит, что все постройки, возводимые на земельном участке, в том числе и гараж, должны отвечать требованиям пожаробезопасности, а также не нарушать нормы экологии.
- Фиктивная информация о возводимом объекте. Иногда владельцы участков, дабы сэкономить на налоговых отчислениях указывают заниженные цифры габаритов гаража или иного строения. Это может стать еще одним основанием для отрицательного ответа.
Если государственные органы приняли решение отказать в строительстве гаража, то все поданные документы должны быть переданы заявителю обратно. Необходимо указать причину, по которой было принято решение дать неудовлетворительный ответ.
Гражданин имеет право повторно подать документы в тот же орган, если причиной отказа стал неполный пакет документов или опечатки в бумагах.
Законодательство РФ не предусмотрело каких-либо пошлин за оформление разрешения на возведение подобных конструкций. Процедура совершенно бесплатная.
Если гараж возведен с нарушением норм и правил
Если при строительстве были нарушены предписания строительных норм и правил, то в отношении собственника назначается штраф, а строение подлежит демонтажу.
Перечень технических нормативов для гаража:
- минимальная дистанция до других строений – 6 м (исключение составляют конструкции, при которых гараж сопряжен с домом);
- расстояние между постройкой и границами участка – минимум один метр;
- дистанция до дорог – не менее 3 м до боковых проезжих частей и 5 м – до центральных;
- свободные отступы по бокам гаража при поставленном транспортном средстве – минимум 0,8 м.
Помимо строительных норм, необходимо соблюдать требования пожарной безопасности:
- наличие пожарного щита и огнетушителя;
- отсутствие отопительной системы;
- соответствие электрической проводки нормам ПТЭЭП;
- наличие предохранителей, автоматически отключающих напряжение в сети при перегрузках и коротких замыканиях.
При несоблюдении отдельных требований гараж все равно может быть зарегистрирован. Например, в ситуации, когда стена строения является продолжением забора, его можно зарегистрировать. Такие вопросы решаются индивидуально.
Госпошлина за регистрацию права собственности на гараж
Размер государственной пошлины будет зависеть от следующих моментов:
- Было ли зарегистрировано право на гараж и землю под ним у продавца/дарителя. Отсутствие регистрации требует ее обязательного оформления перед сделкой и уплаты госпошлины за регистрацию прав не только покупателем/одаряемым, но и продавцом/дарителем.
- Является ли гараж капитальным, т. е. тесно связанным с землей, объектом. Если не является, то регистрируется только право приобретателя гаража на землю или обременение земельного участка.
- Предусмотрена ли по договору купли-продажи оплата в кредит после регистрации и планируется ли регистрировать залог по закону переданной недвижимости.
Подобные сооружения могут отличаться как по своему внешнему виду, так и по назначению для использования. Некоторые объекты предназначены исключительно для хранения транспортных средств, а другие можно использовать и для ведения бизнеса.
Всего гаражи делят на 2 основных типа:
В первом случае речь идет о легком сооружении, которое часто не имеет фундамента. Поэтому многие металлические конструкции не являются недвижимостью. Исключением являются лишь те, которые стоят на прочной основе и крепко держатся на земле, что не дает возможности сдвинуть конструкцию с места даже при помощи специальной техники.
Капитальные сооружения всегда оснащены прочным фундаментом, как у полноценного дома, а стены могут быть выложены из камня, кирпича, дерева, бетонных блоков и т.д. Нередко капитальные строения являются не отдельными зданиями, а частью гаражного кооператива.
Виды капитального строительства
К видам капитального строительства, можно отнести следующие:
- Новая постройка – выполнение строительства здания или комплекса объектов, на земельном участке первичного использования, которое по окончанию работ станет самостоятельным сооружением, имеющим отдельную балансовую стоимость.
- Реставрация уже готовых строительных конструкций – ремонт, перестройка внутренних помещений, расширение.
- Реконструкция действующих помещений с целью модернизации – расширение площадей в таком случае не выполняется.
- Расширение объекта капитального типа – увеличение рабочих площадей и выведение объекта на отдельный баланс.