Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что относится к перепланировке квартиры незаконной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Зачем нужно узаконить перепланировку?
В первую очередь, важно разобраться с терминологией. Многие хозяева квартир уверены, что согласовать перестройку – это тоже самое, что и узаконить ее. Одно понятия совершенно разные и относятся к различным сферам законодательства. При этом, хозяин должен пройти оба эти этапа.
В первую очередь, перепланировка квартиры согласовывается еще до того, как начнутся какие-либо работы. Раньше сделать это можно было только лично через Многофункциональный центр, теперь же появилась возможность согласовать онлайн – такую поправку ввели с августа 2020 года.
Именно на этом этапе вы предлагаете новый план помещения, который должен быть одобрен соответствующими организациями и инспекциями. Узаконивание же – процесс, который необходимо пройти уже после строительства. Делают это инспекторы лично, чтобы убедится, что все несущие конструкции остались нетронутыми, а другим жильцам многоквартирного дома ничего не грозит.
А есть ли штрафы за незаконную перепланировку?
Даже если изменения происходят в рамках закона, а вся перепланировка заключается в переносе раковины из одного угла в другой, все, что не было согласовано заранее считается незаконным. Поэтому даже если суд постфактум одобрил ваши действия, штраф все равно заплатить придется.
Санкции включают в себя штраф около тридцати тысяч рублей, а также другие меры. Например, суд может потребовать вернуть жилье в первоначальное состояние, а БТИ наложит запрет на выезд за пределы страны, если нарушения оказались уж слишком серьезными. Все эти меры, как и сумма штрафа, могут изменяться в зависимости от региона проживания и особенностей каждого ремонта.
Кроме того, неузаконенная перепланировка чревата и другими последствиями. В первую очередь, это связано с возможностями будущей продажи квартиры. Так, например, вам не дадут ипотеку под залог жилья с неузаконенной перепланировкой, да и продать такое помещение очень сложно. В ипотеку его не возьмут вообще, а сделка за наличные будет совершенно невыгодной: придется сильно снизить цену из-за того, что рано или поздно покупатель столкнется с теми же проблемами, которые не захотел решать бывший владелец.
Кроме того, всегда нужно обращать внимания на время проведения работ. Даже если перепланировка уже узаконена, не исключены проблемы с соседями из-за шума и мусора. Нужно точно узнать, в какие часы работы в доме запрещены. Так, в Москве это нельзя делать с семи вечера до девяти утра и с часу до трех дня, когда могут спать маленькие дети. В выходные дни и праздники ремонт тоже придется отложить.
Если соседи пожалуются, будет выписан штраф – около трех тысяч рублей. То же самое касается и вывоза мусора. Если ремонт делается своими силами, нужно найти машину в организации, которая предоставляет подобные услуги. Выкинуть строительные материалы в бак около дома – тоже штраф. Профессиональные строительные компании, чаще всего, сами решают этот вопрос и включают вывоз мусора в стоимость своих услуг, однако лучше уточнить это заранее.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Чтобы вникнуть в глубину вопроса, давайте сначала разберемся, что же подразумевает под собой понятие «незаконная перепланировка». Итак, перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относится перенос кухни из положенного помещения в другое, снос каких-либо стен, изменение формы как оконных, так и дверных проемов или создание новых, возведение дополнительных перегородок и так далее. Словом, сюда относятся все действия, так или иначе меняющие утвержденную при строительстве дома планировку квартиры.
Важно! Любые изменения планировки квартиры должны быть согласованы со специальным органом — так называемой жилищной инспекцией — и внесены в паспорт объекта, план БТИ.
Незаконной будет называться та перепланировка, когда любые из перечисленных работ не были согласованы с контролирующими органами и все же выполнены. Незаконные изменения помещения нарушают существующее жилищное законодательство, могут нарушить СНиПы и в некоторых случаях даже становятся угрозой для всего жилого дома.
Штрафы и наказания в 2021 году
Если вы все же выполнили какие-то работы по изменении конфигурации вашей собственной квартиры и не согласовали их, то будьте готовы к тому, что ваша тайна может стать явной, и вас могут за это наказать. И даже незнание законов не освобождает вас от ответственности.
В первую очередь это денежные штрафы. Они прописаны в КоАП РФ и выглядят не такими уж и страшными. Физлицам придется заплатить 2000-2500 рублей, должностным — 4000-5000, а юрлица облагаются штрафом в размере 40000-50000 рублей за неузаконенные планировки. Оплату нужно внести в течение 60 суток, иначе дело будет передано в суд. А согласно ч.1. ст.20 КоАП РФ могут назначить еще и дополнительное наказание вплоть до ареста на 15 суток, удвоения суммы штрафа или направление на обязательные работы до 50 часов.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Помощь в оформлении перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве
Оформление перепланировки квартиры в Москве – долгий и сложный процесс, поэтому перед началом ремонтных работ нелишним будет убедиться, что ваши планы по изменению планировки жилого помещения полностью соответствуют стандартам и требованиям действующего законодательства.
Центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» предлагает свои услуги в согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве. Мы не только поможем вам в оформлении перепланировки на любом этапе согласования, но и предварительно проконсультируем относительно законности планируемых вами ремонтно-строительных мероприятий, что убережет вас от излишней траты времени и средств. Узнать подробнее о стоимости и сроках предоставления услуг вы можете на нашем официальном сайте.
Является ли перепланировкой перенос дверей? Нужно ли разрешение на возведение в квартире гипсокартонной перегородки? Получить исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы, касающиеся перепланировки жилых помещений в 2021 году вы можете, позвонив по тел. 8 (495) 956 70 30. Мы всегда рады вам помочь!
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации жилья
Незнание законов, предопределяющих получение разрешения на производство перепланировки жилых комнат и нежилых помещений, присоединения балкона (лоджии) к кухне, спальне или гостиной, на расширение ванной за счет разборки перегородок, на узаконивание своевольно перепланированной жилплощади, пр. не дает что-либо предпринять в плане адаптации собственного жилья к животрепещущим потребностям. Вдобавок, законодательство ужесточает требования: если раньше допускалась перепланировка по эскизу, то сейчас обязательно нужен проект. Это имеет логичные объяснения:
- Задумавший перепланировку, переустройство или реконструкцию собственник, квартиросъемщик рискует ошибиться с определением несущих стен дома;
- Разбалансировка схемы распределения нагрузок на опорные элементы конструкции вследствие неквалифицированного вмешательства чревато катастрофическими последствиями для здания и жильцов;
- Отдельные виды работ, требующие перевода жилой площади в категорию нежилой, тянут правовые коллизии, которые срочно необходимо решать с бюро технической инвентаризации (БТИ).
Получение же разрешительных документов переводит затеянный капремонт согласованным, а его проведение — законным. Акты, которые формируют понятийный аппарат, готовят правовую базу и предусматривают алгоритм действий:
- Жилищный кодекс — статьи 25, 26, 44;
- Градостроительный кодекс — статья 1;
- Гражданский кодекс — статья 222;
- Постановление Госстроя № 170;
- Санитарные (СП 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10) правила и нормы;
- Строительные (СНиП 31-03-2003) нормы и правила.
Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.