Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делится квартира в ипотеке при разводе если куплена была до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Если у разводящейся пары есть дети, как делить ипотеку
При разделе имущества супругов, имеющих общих детей, учитываются многие факторы. Это касается и приобретенного по ипотечному кредиту жилья.
Если право собственности на квартиру оформлено на супруга еще до заключения брака, то наличие детей не оказывает никакого влияния на ее раздел. Квартира после развода остается собственностью того, на кого она была оформлена. Однако следует отметить момент относительно проживания детей. Если после расторжения брака родителей они переезжают в жилье, уступающее по параметрам данной квартире, суд может вынести решение о возможном проживании детей в купленной по ипотеке квартире до достижения ими совершеннолетнего возраста. Соответственно, с ними будет разрешено проживать и супругу, с которым остались дети после развода.
Если при погашении ипотека был использован материнский капитал, квартиру разделят равными долями между всеми членами семьи, независимо от размера других средств, вносимых сторонами.
В ситуации, когда кредит гасился во время совместного проживания, но без использования материнского капитала, квартиру делят по стандартной законной схеме – равными долями между обоими супругами, либо одному из них компенсируются денежные затраты по выплате кредита.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
Имущество, приобретенное в браке
Заключение брака является юридическим фактом, наступление которого несет определенные правовые последствия. По общему правилу квартира или иное имущество, приобретенное супругами, считается совместной собственностью. При этом не имеет значения, на кого это имущество оформлено.
Важно знать: в соответствии с гражданским законодательством, по соглашению супругов квартира может быть приобретена в долевую собственность с определением доли для каждого супруга.
В ином случае недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам. Если один из супругов захочет по своему усмотрению распорядиться собственностью, на это необходимо согласие другого супруга.
В случае, если сделка с общей собственностью подлежит государственной регистрации, согласие супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Если заемщик – военнослужащий
Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.
Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.
Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Судебная практика и образец иска
Если бывшие супруги не могут достичь согласия в вопросе раздела имущества, им нужно обратиться в суд для решения вопроса.
Для этого необходимо:
- подать соответствующие иск в районный суд по месту регистрации объекта недвижимости;
- представить документы, подтверждающие позиции сторон (квитанции, чеки о внесении платежей);
- явиться на слушание и получить решение судьи.
Иск составляется согласно стандартным положениям гражданско-процессуального судопроизводства.
В нем нужно указать:
- реквизиты судебного органа;
- сведения о сторонах;
- информацию о предмете спора (описание квартиры);
- дату приобретения недвижимости;
- лицо, на которого была оформлена жилплощадь при покупке;
- средства, из которых производилось погашение ипотечного долга;
- наличие/отсутствие брачного договора;
- требования по разделу имущества;
- перечень прилагаемых документов;
- дату и подпись истца.
А если речь идет о покупке квартиры на стадии котлована?
Если мы говорим о приобретении жилья еще на уровне котлована, то есть квартиры в ее привычном понимании пока еще не существует (сам дом просто не построен), это может привести к проблемам в будущем. Причина такова: право собственности у владельца появится только тогда, когда будет полностью завершено строительство, а на это могут уходить годы. Соответственно, если в данный момент собственник уже вступил в брак, то квартира при оформлении права собственности будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому-то при разделе имущества супруг может претендовать на половину имущества.
Если строительство дома окончено уже в тот момент, когда развод состоялся, теоретически супруг не имеет прав на жилье, но на практике все может быть иначе.
Что бы не допустить подобного, лучше пользоваться брачным контрактом. Если этого не произошло, то в случае судебного разбирательства воспользуйтесь услугами юриста.
Считается ли ипотека, оформленная до брака, совместно нажитым имуществом
Чтобы определить, относится ли взятая до брака ипотека к совместно нажитому имуществу, следует обратиться к законодательству РФ. Так, согласно ст.36 СК РФ, жилое помещение, приобретенное одним из супругов за счет средств долгосрочного кредита, – это его собственность, если обратное в суде не доказано.
Тем же, кого интересует, что будет при разводе с ипотекой, если стоимость недвижимости возросла за счет вложенных ими трудовых затрат, следует изучить ст.37 СК РФ. Суд признает жилой объект совместной собственностью, если недвижимость в период брака была реконструирована, переоборудована либо подверглась капитальному ремонту благодаря действиям и финансовым вложениям супруга, не являющегося ее владельцем. Суду необходимо представить подтверждающие эти факты документы:
- банковские выписки об оплате договоров подряда со сторонними организациями,
- квитанции и чеки из магазинов стройматериалов и так далее.
Суд также готов принять во внимание свидетельские показания соседей о том, что гражданин трудился над улучшением условий проживания в объекте недвижимости.
Делится ли задолженность по ипотеке после расторжения брака
В соответствии с ч. 3 ст. 39 СК, общие долги при разводе делятся в тех же долях, что и имущество.
Обязательство супруга, взявшего ипотеку до брака, является личным, так как оно возникло до регистрации брачных отношений по инициативе лишь одного из супругов.
Чтобы долг был признан общим, необходимо наличие обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК. Например, ипотечная квартира должна быть “использована на нужды семьи”. Каким образом это реализовать на практике, неясно.
Поэтому, как правило, долг остается после развода полностью на том, кто брал кредит.
Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе
Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры. Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса. Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов. Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.
Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности. Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее. Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.
Раздел собственности, купленной до свадьбы
Определимся, что речь идет о случае, когда кредит гасился в браке. Есть несколько вариантов отстоять жилье:
- Настоять на заключении брачного договора. В нем должно быть прописано, что, скажем, квартира, которая числится на муже, останется в его собственности, несмотря на то, что для погашения кредита использовались совместные средства.
- Доказать, что второй супруг долгое время не работал по неуважительным причинам, соответственно, он не имеет право требовать раздела имущества, приобретенного в браке.
Первый вариант вполне реально воплотить в жизнь. Второй – посложнее. Как минимум, нужно будет представить заключение нарколога, справки из органов внутренних дел, привести в суд свидетелей.
gpointstudio/Depositphotos
Несложно разделить приобретенное до брака имущество, если личная собственность мужа и жены обрела статус совместно нажитой при значительном увеличении ее стоимости за счет:
- личных средств каждого из супругов;
- общих денежных средств.
Кроме того, раздел ипотеки при разводе возможен при следующих условиях:
- к увеличению стоимости жилья привели трудовые затраты супруга, не являющегося его собственником;
- оспариваемое имущество было оформлено до или во время брака в общую собственность;
- производить раздел имущества, нажитого каждым супругом до создания семьи, позволяют положения брачного контракта.
Коротко рассмотрим основные варианты того, как делится квартира, взятая в ипотеку до брака, если закон допускает проведение такой сделки.
- Продажа недвижимости. Средства, полученные от продажи квартиры, владелец разделяет на две одинаковые части. Одну половину суммы он отдает бывшему брачному спутнику, а вторую оставляет себе. Так, если приобретенную в ипотеку до свадьбы квартиру с произведенным во время брака капремонтом удастся продать, например, за 2 млн. рублей, после развода каждый из супругов получат по 1 млн. рублей.
- Денежная компенсация. Если владелец недвижимости хочет оставить жилое помещение в своем распоряжении или уровень расходов, понесенных на улучшение жилища, был невысоким, можно поделить квартиру в ипотеке, купленную до брака, на условии выплаты денежной компенсации. Собственник имущества может предложить бывшему спутнику жизни сумму, которая соответствует положенной доле. Если в квартире во время брака, например, проводился косметический ремонт, на который было потрачено 60 000 рублей, суд, скорее всего, обяжет выплатить бывшему супругу 30 000 рублей.
- Обмен. Этот вариант раздела предполагает получение одним из супругов другого объекта недвижимости взамен положенной ему в квартире доли. Например, муж до свадьбы купил жилье. Если в период официального брака в квартире был проведен капремонт, жена вправе претендовать на долю в ней. Но она предпочитает стать полноправной владелицей совместно купленной дачи. Если муж не против такого обмена, составляется соглашение, в котором указывается, что квартира остается у мужа, а дача передается в личную собственность жене.
- Раздел в натуре. Этот вариант применим, как правило, лишь к частным строениям, ведь квартиру практически невозможно разделить на 2 отдельные жилплощади – в стандартном жилье 2 санузла и 2 кухни не предусмотрены.
Если ссуда полностью не погашена, выполнять вышеуказанные мероприятия можно только с согласия банка.
Если Вы выплатили деньги по договору долевого участия, еще не будучи замужем, то эта квартира – полностью Ваша собственность. Впрочем, если Вы оформили на нее ипотеку и часть денег будете платить уже во время брака, то Ваш муж будет иметь право на ½ долю от ипотечных платежей, производимых за время вашего брака.
Я бы не рекомендовала Вам рисковать. С одной стороны, если Вы выплатили все деньги, включая ипотеку до заключения брака, Ваш будущий супруг претендовать на данную площадь не вправе. С другой, формальной стороны, права собственности на указанную квартиру будут приобретены в браке. Кроме того, приобретению и регистрации почти всегда сопутствуют дополнительные платежи.
Судебная практика и образец иска
Если бывшие супруги не могут достичь согласия в вопросе раздела имущества, им нужно обратиться в суд для решения вопроса.
Для этого необходимо:
- подать соответствующие иск в районный суд по месту регистрации объекта недвижимости;
- представить документы, подтверждающие позиции сторон (квитанции, чеки о внесении платежей);
- явиться на слушание и получить решение судьи.
Иск составляется согласно стандартным положениям гражданско-процессуального судопроизводства.
В нем нужно указать:
- реквизиты судебного органа;
- сведения о сторонах;
- информацию о предмете спора (описание квартиры);
- дату приобретения недвижимости;
- лицо, на которого была оформлена жилплощадь при покупке;
- средства, из которых производилось погашение ипотечного долга;
- наличие/отсутствие брачного договора;
- требования по разделу имущества;
- перечень прилагаемых документов;
- дату и подпись истца.
Образец данного искового заявления можно посмотреть здесь.
Принимая решение, суд учитывает не только интересы бывших супругов, но и третьей стороны спора – банка, выдавшего заем, который является кредитором и залогодержателем спорного имущества.
Судебная практика по данному вопросу показывает, что при принятии решения, суд исходит из следующих обстоятельств:
- кем была приобретена квартира;
- кто вносил первоначальный взнос;
- как второй супруг участвовал в процедуре погашения долга;
- из каких источников оплачивался кредит;
- наличие несовершеннолетних детей.
Кроме того, согласно судебной практике, банки крайне редко соглашаются на разделение долга и перезаключение кредитных договоров. А отсутствие возражений со стороны залогодержателя является определяющим в решении вопроса.