Как арендовать землю у государства на максимальный срок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендовать землю у государства на максимальный срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета

ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).

---

В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Для каких целей можно получить землю

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Срок аренды зависит от назначения участка.

Например:

• если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
• в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
• срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
• по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
• собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Аренда земельных участков в российской федерации: анализ судебной практики

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3]. Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4].
Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным. Так, в соответствии со ст. 11 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как бесплатно получить земельный участок в Крыму

Если вы претендуете на одну из перечисленных выше категорий, вам предстоит собрать ряд справок и подать заявление в МФЦ «Мои документы». Перечень незначительный, поэтому, чтобы дело не затянулось, рекомендую обращаться к муниципалам с готовым пакетом следующих документов:

1. Гражданин обязан предоставить копию всех страниц паспорта РФ. Если паспорта, по каким-то причинам нет, то документа его заменяющего;
2. Справка, подтверждающая работу в сфере из указанного перечня. Это может быть трудовая книжка или другая справка, в которой будет указано, что данный сотрудник работает в указанной им структуре;
3. Подтверждение факта постоянного проживания на территории полуострова;
4. Граждане, которые могут получить землю как многодетная семья, обязаны предоставить документ на каждого ребенка и копию свидетельства о браке;
5. Справку из государственных органов, подтверждающую, что ни один из членов семьи ещё не владеет земельным участком в собственности или аренде;
6. Дальнейший порядок действий подскажет сотрудник МФЦ или Администрации.

Размер бесплатного земельного участка зависит от местности, в которой проживает заявитель. Если семья живет на территории города, можно получить от 0,05га до 0,08га. Жители сельской местности могут рассчитывать на большую площадь: от 0,08га до 0,25га.

К сожалению, граждане не могут влиять на местность, в которой получат землю. Место выбирается при публичном аукционе случайным образом, похожим на вытягивание билета на школьном экзамене.

Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.

О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь. Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства.

Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.

Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Продление договора аренды земли без торгов в 2022 году

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора. О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2022 году далее и пойдет речь.

Возможно ли Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ. На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок.
Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка

Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства. Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду.

Процедура состоит из нескольких пунктов:

• Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации:
  • Назначение применения участка;
  • Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте;
  • Географическое положение территории;
• Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится;
• Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок;
• Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.

Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива.

Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск. Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.

На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах.

Судебная практика по нарушению порядка индивидуализации при заключении договора аренды земли

Часто судебные иски связаны с тем, что появляются спорные ситуации из-за недостаточной индивидуализации участка при составлении договора аренды.

Чтобы земельный участок признавался в правовом поле индивидуальным, необходимо соблюсти некоторые моменты:

• Для земельного участка в качестве территории собственника необходимо оформить границы;
• Земельный участок у собственника должен быть поставлен на государственный учет, и участку должен быть присвоен кадастровый номер.

Существует ряд законов и нормативных актов, на основании которых необходимо проводить процедуру межевания, определения границ, формирования межевого плана, внесения данных в специальные реестры учета.

Знайте, что определение границ признано законным на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Знайте, что в таких ситуациях чаще всего поводом для судебного вмешательства становятся вопросы о том, допустимо ли считать часть земельного участка объектом аренды, если этот участок земли не индивидуализирован в соответствии с описанными выше нормами.

Важный вопрос заключается в том, что ожидает нарушителя при передаче в аренду земли, не прошедшей процедуру индивидуализации. Очень важным моментом является понимание ситуации, при которой заключался договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером, а на момент подписания бумаг такой участок с кадастровым номером перестал существовать.

Знайте, что единого мнения не существует по вопросам признания земельного участка объектом аренды только после его межевания и получения подтверждающего этот процесс документа:

• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории. Если попытка оформить такой участок в аренду инициирована, то до момента получения документов о проведенном межевании сделка считается не заключенной;
• С другой стороны, часто встречаются ситуации обжалования вынесенного решения на основании вышеперечисленных обстоятельств. Например, Предприятие заключает договор о реализации инвестиционной деятельности с администрацией области, но при этом после заключения договора не последовало заключение договора аренды в отношении земельных ресурсов, принадлежащих государству. Инвестор потребовал у суда вынести решение о принудительном заключении договора аренды с администрацией области. Суд принял сторону истца и обязал администрацию области заключить договор аренды с предприятием.

В последнем случае мотивом послужили данные Гражданского кодекса, изложенные в статьях 309, 445, 421 о том, что стороны обязаны заключить договор аренды земли с инвестором, так как существует договор о проведении иных мероприятий, заключенный этими же сторонами. Однако в этой ситуации администрация области подала встречный иск и обжаловала решение суда.

Похожие записи:

• Процедура получения прав после лишения за пьянку в 2023 году
• С какого времени выплачивается пенсия по потере кормильца
• Оплата страховых взносов ИП 2023 год