Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры
И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?
С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.
Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.
Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.
Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.
А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:
Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.
Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.
Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.
Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
|
Наименование |
Основной — при покупке |
На проценты по ипотеке |
|
Размер вычета |
2 млн рублей |
3 млн рублей* |
|
Сумма к возврату |
260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.) |
390 тыс. руб. (13% х 3 млн руб.) |
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
Как работает программа?
Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.
- Вы оставляете заявку на нашем сайте.
- Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
- Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
- Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
- При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.
Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.
Правила оформления декларации
Если используется взаимозачет при продаже и покупке квартиры, важно грамотно оформить необходимую документацию. Она передается в отделение ФНС по месту проживания гражданина. Особенно много внимания уделяется декларации при продаже и покупке квартиры одновременно. К правилам ее составления относится:
- заполнять нужно два раздела, один из которых предназначается для оформления вычета, а другой содержит сведения обо всех доходах, с которых уплачивается 13 %;
- отдельно можно внести информацию о возможности получения социального вычета;
- не требуется с помощью каких-либо документов подтверждать снижение налоговой базы на 1 млн руб.;
- к декларации необходимо прикладывать другие бумаги, выступающие доказательством продажи и покупки двух объектов недвижимости.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Требования к жилью под зачет
Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:
- К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
- Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
- В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
- Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
- Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.
Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.
Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.
Как происходит подсчет налога?
Как уже известно многим гражданам, при продаже недвижимости всегда нужно платить государству налог. Взаимозачет тоже не исключает подобную необходимость, так как покупателю жилья в новостройке приходиться совершать предварительную продажу старой квартиры. В ситуации, если владение старым жильем ограничилось периодом меньше 3 лет, то следует уплатить налог по процентной ставке 13%.
Также продавец получает право на вычет, если ранее они ни разу им не пользовался. Более того, вычет за продажу и покупку недвижимости можно просуммировать, если они совершались в одно время.
Бывают случаи, когда взаимозачет попросту не успевает происходить в одно и то же время. Например, жилье было продано в декабре 2014, а покупка произошла в январе следующего года. При таких обстоятельствах покупатель не может претендовать суммировать оба вычета. Ему придется оформлять две разные декларации, причем налог с прошлогодней продажи он выплачивает в полном размере. Что касается вычета, то его можно получить только по окончанию текущего года (в данном примере 2015 г.).
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.