Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как произвести обмен 1-комнатной квартиры с доплатой и без неё?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Как поменять квартиру на большую с дополнительной оплатой? Самая частая потребность граждан нашей страны – это обмен своей квартиры на большую.
Этому может способствовать ряд причин, начиная от появления в семье нового ее члена и заканчивая улучшением общего материального положения конкретной семьи.
Совершенно логично, что при увеличении метража жилой площади, нужно немного раскошелиться.
Как это сделать? Осуществить такую процедуру можно 2 путями:
- Купля-продажа. Чтобы обменять жилплощадь, каждый из владельцев оформляет в отношении покупателя соответствующее соглашение. Действие происходит единовременно.
- Мена. В этом соглашении указывается не только сам процесс, но и отводится место нюансам, к которым можно отнести дополнительные платежи.
В документе не прописываются условия дополнительных взносов, так как каждый из граждан назначает оговоренную ранее сумму индивидуально.
Сумму доплаты определяют собственники недвижимости при обсуждении деталей сделки. Во многом, она зависит от многих факторов. К ним относят район расположения недвижимости, состояние ремонта, наличие объектов инфраструктуры поблизости, оставленная мебель, а также некоторые другие, немаловажные положения.
Иногда имеет место ситуация, когда граждане совершают сделку без дополнительных платежей. На это влияет отсутствие хорошего ремонта, удаленное расположение от центра и так далее.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Обмен квартир – преимущества и недостатки
В условиях нестабильной финансовой обстановки, когда доллар скачет по волнам кризиса, гривна уверенно падает, люди просто боятся связываться с деньгами, а ведь речь идет о весьма крупных суммах. Появляется желание произвести операции с недвижимостью без купли-продажи. Вот и приходит на помощь прямой обмен.
Обмен квартир: преимущества
При обмене квартир присутствует гораздо меньше рисков, чем при купле-продаже. В случае расторжения сделки никто не окажется на улице. Все вернутся в свои прежние квартиры.
Обмен квартир: недостатки Основной недостаток состоит в том, что нет стопроцентной уверенности в «чистоте» вторичного жилья – это общая беда всего рынка недвижимости.
Для обеспечения большей безопасности при длинной цепочке обмена рекомендуется заключать отдельные договора на каждый обмен, а не составлять один огромный договор мены. При прямом обмене есть еще один недостаток – это отсутствие выбора. В случае альтернативных сделок он гораздо выше.
Это происходит по одной простой причине – база обмена квартир пока не так обширна, как база продаваемых квартир. Она только начинает создаваться. Для получения наилучшего результата посредники должны действовать очень активно, обзванивать всех продавцов квартир и предлагать им вариант обмена.
Конечно, это хлопотно, но нынешние условия таковы, что нужно работать, поэтому прогрессивные риелторы готовы работать в полную силу. При операции обмена снижается вероятность получения квартиры в конкретном доме, на конкретной улице, нынешние клиенты часто вынуждены соглашаться с альтернативными вариантами, чтобы получить результат быстрее. Хотя процесс обмена квартир, несомненно, более длительный, чем купля-продажа.
Правила обмена квартир
Начиная со времен социализма правила обмена квартир остались неизменными. Трехкомнатная квартира эконом-класса традиционно меняется на две однокомнатные, причем в том же районе, двухкомнатная меняется на однокомнатную и комнату в коммуналке, а однокомнатную можно обменять на две комнаты или одну комнату и доплату. Юридическое оформление обмена не сложно.
Часто при составлении договора мены возникает вопрос: «Нужно ли в договоре указывать размер доплаты?» Практически все обмены осуществляются с доплатой. Так вот, доплату желательно указывать, причем полностью. Это нужно, прежде всего, той стороне, которая производит доплату, ведь в случае расторжения договора без этого вернуть назад деньги может быть весьма сложно.
В случае обмена приватизированных квартир никаких проблем с пропиской или выпиской не будет. Снятие с учета прежних хозяев квартиры произойдет одновременно с регистрацией на новом месте жительства по предъявлению договора мены в паспортный стол. В случае обмена муниципальной квартиры нужно будет ждать выписки из нее прежних хозяев и только потом регистрироваться на этой площади. Конкретной суммы на оплату услуг риелторы пока не устанавливают. Когда проводится сделка купли-продажи, обычная цена услуг составляет пять процентов от стоимости квартиры, при обмене цена договорная.
Обычно все дополнительные услуги оговариваются и оплачиваются отдельно. В дополнительные услуги включается:
- проверка юридической «чистоты» квартир;
- сбор и оформление всех документов;
- организация и проведение сделки;
- составление договора и его последующая регистрация;
- контроль за сроками освобождения жилья;
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
Равноценный и неравноценный размен
Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.
Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.
Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.
Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.
Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.
Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.
Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Как можно разменять квартиру?
Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:
- На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
- На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
- На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.
Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.