Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно написать дарственную на квартиру в пользу сына». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При оформлении дарственной на квартиру или на дом близкому родственнику разумнее обходиться без нотариуса и составлять документ самостоятельно, т.к. между близкими людьми вероятность возникновения спорных ситуаций минимальна. Нотариус же нужен для подтверждения законности сделки и вменяемости дарителя при оформлении дарственной. Это важно, когда дарственная составляется не на родственника, а на постороннего человека. При оформлении договора самим дарителем можно сэкономить на нотариальных расходах.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция
Начнем с определения договора дарения, который можно считать сделкой, заключаемой одновременно с двух, сторона, одна из них принимает недвижимость безвозмездно, то есть в дар. Обе стороны должны присутствовать на всех этапах сделки. После устного обсуждения всех этапов нужно переходить к официальному оформлению документов через МФЦ. Пошаговое оформление договора о дарении должно следовать следующему алгоритму:
- Подготовить все необходимые бумаги для оформления.
- Записаться на прием в МФЦ и прийти на него. Это сделать можно живой очередью, по электронному талону, или записаться заранее через сайт, возможно позвонить в нужное вам отделение.
- Оплатить пошлину.
- Написать и принести специалисту в МФЦ заявление.
- Получить уведомление о получении специалистом документов.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Где оформляется дарственная?
Договор составляется в письменном виде (574 статья ГК РФ), хотя законом не запрещена простая устная форма, при возникновении спорной или конфликтной ситуации доказать действительность сделки в суде без наличия письменного документа будет крайне сложно. Дарственную также возможно заверить в нотариальной конторе, однако это условие не считается обязательным (ст. 163 ГК РФ).
Существует 2 способа, как оформить дарственную на сына:
- обратиться за помощью к нотариусу;
- составить документ самостоятельно.
Стоимость оформления дарственной
При передаче какого-либо имущества в дар между родителями и детьми нет необходимости уплачивать налог в размере 13% от общей рыночной стоимости отчуждаемой собственности.
Обязательна к оплате только госпошлина за регистрацию факта перехода прав на владение. Размер этой пошлины зависит от вида имущества. Например, если отчуждается дом или квартира, цена выплаты составит 2 000 рублей для граждан (22 пункт первой части 333.33 статьи НК РФ).
Если отчуждается земельный участок, размеры пошлины зависят от категории земли: 350 рублей – для ИЖС, огородничества, ЛПХ либо садоводства; 2 000 рублей – для иных категорий участков.
Советы по оформлению у нотариуса
Составление договора вместе с государственной регистрацией составляют базовую стоимость услуг. Обычно она равна примерно 3500 рублям. Обязательным требованием становится уплата государственной пошлины.
В зависимости от стоимости имущества, она составит 0,3-0,5 процентов (сколько может стоить полное оформление дарственной между родственниками, с учетом услуг нотариуса и оплатой госпошлины, мы рассказываем в специальной статье). У нотариуса лучше заранее уточнить, какой именно пакет документов потребуется.
Готовое свидетельство о совершении сделки можно забрать у самого нотариуса, либо в Регистрационной палате.
ВНИМАНИЕ: Сделка законодательно освобождается от налогов вне зависимости от того, чьими услугами пользуются клиенты при оформлении. Во всяком случае, если участниками становятся близкие родственники.
Если же их нет, то действует стандартная налоговая ставка, равная 13 процентам. Она отсчитывается от стоимости имущества, которое описано договором. Оплата налога – обязанность законных представителей ребёнка.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Как сделать дарственную от матери сыну?
Оформляя дарственную на своего ребёнка, любой родитель хочет максимально обезопасить свое чадо от возможной бумажной волокиты. Однако, если ваш ребенок достиг совершеннолетия, то осуществить дарение вы можете только в его присутствии.
Так как сделка дарения подразумевает, что на неё согласны обе стороны. Если ваш ребенок является несовершеннолетним, то это значит, что решения за него принимает выбранный законный представитель. Как правило, это один из родителей, который совсем не против того, чтобы у его чада появилась собственная недвижимость.
Существует масса возможных способов, которые помогут осуществить вам процедуру дарения.
- Первый из них – это составление договора дарения с последующей регистрацией. Такой способ является излюбленным для граждан, так как позволяет осуществить процедуру быстро, и не столкнуться со сложностями.
Так как ваш сын является в соответствии с семейным кодексом для вас близким родственником, то это значит, что вы освобождаетесь от налога в размере 13% от суммы недвижимости. Да, вы экономите достаточно весомую сумму.
- Второй способ осуществить дарение недвижимости вашему ребенку – это оформление купли-продажи. Таким способом пользуются те лица, которые не хотят прибегать к договору дарения по ряду причин. Поэтому, в этой ситуации лицо оформляет договор купли-продажи, по которому ваш ребёнок якобы приобретает у вас квартиру в собственность.
Какие нюансы предусмотреть при дарении недвижимости
Даже если человек является собственником квартиры не всегда достаточно просто изъявить свою волю и оформить договор дарения. Учитывается наличие несовершеннолетних детей, иждивенцев и супруга.
Особенности заключения сделки:
- Не возникает вопроса, как оформить дарственную на квартиру, у тех, кто единственный собственник жилья. В том случае, когда недвижимость досталась человеку в наследство, в дар или была куплена до заключения брака, никаких препятствий для дарения не существует.
- Если квартира совместная собственность мужа и жены или куплена в браке и числится за одним из супругов, то придется заручиться поддержкой второй половинки. В такой ситуации без нотариуса не обойтись, так как нужно будет или получить согласие супруга или заключить соглашение. Второй вариант подходит при дарении между супругами, а первый – для всех остальных случаев.
- Усложняется вопрос с дарением и тогда, когда на территории квартиры прописан несовершеннолетний ребенок, инвалид или другой недееспособный иждивенец. Часто без официального разрешения от органов опеки и попечительства не обойтись. Хотя квартиру и можно подарить, но она будет с обременением.
- Придется подождать с оформлением дарственной, если квартира находится в залоге. Например, при ипотеке, без согласия с Банком никаких сделок провести не получится. Необходимо сначала погасить задолженность и прекратить действие договора залога.
- Возникают и такие случаи, когда хозяин не приватизированной квартиры хочет ее подарить. Как правило, это человек, не разбирающийся в законодательстве.
Для совершения каких-либо действий с недвижимостью, связанных с ее отчуждением, жилье приватизируется, то есть переводится в разряд частной собственности.
Каждый конкретная ситуация требует рассмотрения, поэтому обращение к юристу за консультацией будет кстати. Профессионал сделает юридическую оценку и подскажет, как правильно поступить в данном случае.
Случаи отмены дарения
- Покушение на жизнь дарителя
Отменить дарение можно, если неблагодарный одаряемый с умыслом покушался на жизнь дарителя, жизнь его родственников либо нанес умышленно благодетелю телесные повреждения. Эти факты требуют подтверждения в суде. Если одаряемый умышленно убил дарителя, отмены дарения вправе требовать наследники. Понятно, что злоумышленнику в таком случае на возмещение своих убытков рассчитывать не приходится.
- Если даритель ИП или юрлицо банкрот
Кроме прочего, в судебном порядке заинтересованные лица отменяется дарение, совершенное ИП или юрлицом в течение 6 месяцев до банкротства, если были нарушены нормы закона о несостоятельности. Заинтересованное лицо – лицо, чьи интересы пострадали от неправомерных действий.
- Ненадлежащее обращение с подарком
Даритель может настаивать на отмене дарения в случае, если получивший подарок, обращается с ним так, что возникает опасность безвозвратной утраты имущества, которое непременно должно иметь для дарителя большую нематериальную ценность (грубо говоря – дорого как память).
- В случае смерти одариваемого раньше дарителя
Если даритель переживёт одаряемого, то у него будет право отменить дарственную, если в договоре это предусмотрено.
Сделка дарения считается одним из способов отчуждения имущества в пользу третьих лиц, прописанных в письменном соглашении. Основное ее преимущество заключается в том, что она безусловная: это значит, что сторона, которой переходит недвижимость, не обязана совершать что-то взамен.
Важно! Нужно понимать, что переход собственности от одной стороны к другой обязательно должен быть зарегистрирован в специальном органе. Он называется Росреестр.
Делать это нужно, чтобы у одаряемого появилось право распоряжаться квартирой. Ведь оно возникает не в тот момент, когда договор подписан, а с момента официальной регистрации в Росреестре.
Случаются ситуации, когда даритель обещает в будущем передать квартиру в собственность другого лица, указывая в договоре определенную дату. Это крайне важно, поскольку прийти и потребовать регистрацию раньше данного срока в регистрационной палате не получится. В переходе права собственности сотрудники учреждения откажут. Основания появляются лишь, когда наступит дата, указанная в договоре.
Рассмотрим пример: дедушка хочет передать в дар внуку квартиру, но сделать он это желает 1 января 2021 года. Внук приходит в Росреестр 10 октября 2020 и хочет зарегистрировать себя владельцем указанного имущества. У него это не получится, пока договором установлена еще не наступившая дата.
Когда на основании данного договора от одной стороны право собственности переходит к другой, пошлину оплачивает в бюджет одаряемый. Ее размер составляет 2 тысячи рублей. Если одаряемый не один, то указанная сумма делится поровну между всеми лицами.
Самостоятельное оформление состоит из этапов:
- Составление договора. Документ должен быть составлен в письменной форме, поскольку сумма сделки превышает сумму 3000 рублей. Обязательно включайте в заявление такие данные, как:
- ФИО отца или матери, место прописки, всю информацию из паспорта;
- ФИО сына, место прописки, паспортную информацию;
- название объекта (квартира, дача);
- предмет договора (факт принятия в дар квартиры или дачи по определенному адресу);
- основные характеристики жилой площади (количество квадратных метров, этаж);
- документы собственника на недвижимость (договор купли-продажи, передачи, ренты и др.);
- подписи участников договора дарения и дата.
- Регистрация. Перед обращением в Регистрационную Палату, МФЦ важно подготовить все документы:
- паспорта;
- дарственную в количестве 3-х экз.;
- зарегистрированное право собственника-дарителя;
- соглашение супруга (супруги) дарителя;
- выписка о количестве зарегистрированных граждан;
- разрешение попечителей (если дарственная идет на недееспособное или лицо до 18 лет);
- оплатить пошлину в размере 2000 рублей.
Это важно: с начала марта 2013 г. вступили в действие поправки к закону, согласно которых договора дарения не подлежат регистрации. Регистрируется переход права собственности, в данном случае – от отца (матери) сыну.
После подписания документа сторонами специалист службы забирает документы, договора и дает расписки о их принятии. Для регистрации сотрудникам отведен срок 10 рабочих дней.
С выданной на руки распиской можно примерно через этот период времени обратиться в Регистрационную Палату, где выдадут вступившие в силу документы.
Оформление дарственной через нотариуса во многих случаях оправдано. Например, если есть сомнения, что кто-то из ближайших родственников захочет оспорить договор, лучше прибегнуть к помощи нотариальной конторы — оно сможет подтвердить, что действия клиентов были добровольными.
Необходимо принести следующие документы:
- паспорта отца, матери и сына;
- свидетельство права собственника на дачу или квартиру;
- справка из домой книги зарегистрированных лицах;
- выписка из ЕГРП.
Нотариус составляет договор передачи от отца или матери к сыну в присутствии клиентов. Обязательно вписывает реальную стоимость имущества (важно, чтоб цена не была завышена, так как это может привести к признанию документа недействительным).
Процедура нотариального оформления стоит дороже. Услуги обойдутся в среднем 3000 рублей, также одаряемый оплачивает дополнительно сумму в размере 0,3% от стоимости имущества, причем минимум 300 рублей. Этот процент значительно меньше, чем при оформлении договора между дальними родственниками, поскольку родители и дети являются близкими родственниками.
Оформление дарственной на квартиру через нотариуса
При нотариальном удостоверении сделки нотариус, как должностное лицо, является свидетелем и подтверждает, что она была заключена по явному, двустороннему соглашению обеих сторон.
Он обязан удостовериться в дееспособности участников сделки. Заверение придает ей дополнительные гарантии надежности. Перечень документов для нотариуса таков же, как и при самостоятельной регистрации.
Плюс к этому списку добавляется еще справка об оценочной стоимости жилья и квитанция об оплате госпошлины, которая предоставляется уже в Росреестре.
При нотариальной регистрации договора, в случае возникновения судебных тяжб, нотариус его заверивший, будет участвовать в судебном заседании, как участник этого правоотношения, доказывая правомерность ее заключения.
Судебная практика показывает, что нотариально заверенные соглашения в суде, значительно сложнее расторгнуть.
Заключение проходит следующие пошаговые этапы.
Налоги при дарении имущества матери или отцу
Налоговое законодательство расценивает получение в подарок недвижимого имущества, транспортных средств, паев, акций и долей, как получение дохода, равного рыночной стоимости указанных предметов. По общему правилу, получив их в подарок, у одаряемого возникает обязанность уплаты подоходного налога, составляющего 13% от их рыночной стоимости. Однако законодатель предусмотрел и некоторые исключения.
Внимание
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, не подлежат налогообложению, если дарителями в указанной сделке дарения являются члены семьи или близкие родственники одаряемого.
Положениями ст. 14 СК РФ, законодатель определил перечень лиц, которых следует понимать как близких родственников. Согласно этому перечню, мать и отец являются близкими родственниками своих детей по восходящей линии. Таким образом, они будут освобождены от необходимости уплаты подоходного налога, в случае получения подарка, подлежащего налогообложению.
К подобной родственной связи приравнивается связь между усыновителями и усыновленными. В случае дарения в пользу усыновителей, они также будут освобождены от подоходного налога.
Чтоб реализовать свое право на освобождение от НДФЛ, сторонам дарения, особенно в случае нотариального удостоверения дарственной, целесообразно указать в договоре про наличие родственных связей между ними. Кроме того, необходимо приложить подтверждающие данный факт документы, а при необходимости, предоставить их в ФНС.
Обратим внимание, что родство с дарителем может освободить одаряемого лишь от обязанности уплаты НДФЛ, налог на имущество физических лиц (ст. 399 НК) все же подлежит уплате. Однако такая обязанность возникнет лишь в случае получения в подарок объекта недвижимости. Размер подлежащего уплате налога составляет от 0,1% до 2%, в зависимости от стоимости и вида недвижимости и будет подлежать уплате ежегодно.