Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Что такое переуступка прав по ДДУ?
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- Иметь гражданство РФ.
- Быть старше 21 года.
- Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
- Иметь безукоризненную кредитную историю.
- Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
- Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
- Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
- Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Основные условия договора долевого участия
В ДДУ в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:
- Полная характеристика возводимого объекта (многоквартирного дома);
- Сроки передачи квартиры владельцу;
- Характеристика приобретаемой недвижимости (полный адрес, квадратура, количество комнат, номер квартиры и пр.);
- Стоимость квартиры, сроки и способы оплаты;
- Гарантии и размер неустойки в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств;
- Права и обязанности каждой стороны сделки;
- Условия расторжения договоренностей в одностороннем порядке;
- Способ обеспечения застройщиком своих обязательств (страхование ответственности, банковское поручительство)
Договор долевого участия в строительстве – подводные камни
К составу договора и его основным пунктам стоит проявить особую внимательность и только после его тщательного изучения принимать решение о долевом участии.
Единой законодательной формы составления договора долевого участия пока не существует, но присутствие важных разделов в нем обязательно. В противном случае его действие будет незаконным.
- Подлежащий передаче дольщику объект строительства должен иметь детальное описание;
- Указания о порядках и сроках платежей и цене договора;
- Сроки передачи приобретенной недвижимости;
- Установленный гарантийный срок на недвижимость;
- Способы, обеспечивающие исполнение договорных обязательств застройщиком.
Расторжение договора долевого участия
Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.
Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.
Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.
Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.
В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.
Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:
| Различные неисправности | инженерных коммуникаций |
| Иные недостатки | выявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры |
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.
На что обратить внимание при заключении договора ДДУ
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.
Разрешительная документация
Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.
Наличие счета эскроу
Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.
Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок
Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.
Страхование ответственности застройщика
Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.
Что такое «долевое строительство изменения»
В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».
Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:
- повышение надежности рынка недвижимости;
- создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
- повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.
Каковы риски и как их избежать?
Самые распространённые риски, которые встречаются при заключении ДДУ, следующие:
- Оформление ДДУ через подставную фирму. В «серых схемах» такая компания внезапно банкротится и исчезает.Если застройщик не подписывал договор, то он не несёт перед инвесторами юридической ответственности!
- Иногда по ПДДУ дольщиками вносится существенная часть оплаты, затем строительство замораживают, банкротят фирму или другим способом избегают ответственности.
- В нарушение условий договора, дольщикам предоставляется здание меньшей площади или худшего качества.
- Застройщик требует дополнительных инвестиций, угрожая замораживанием строительства.
- Нарушение сроков сдачи, которые приведут к дополнительным тратам за аренду жилья.
- После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта госприёмки, застройщик не оформляет право собственности. Жильцы признают собственность через суд, уплачивают госпошлину 60 тысяч рублей.
Избежать их можно, подстраховавшись следующим образом:
- При определении сторон ДДУ должны вноситься реквизиты учредителя застройщика, а не его дочерняя компания.
- Предмет договора следует оформлять внесением технических характеристик дома и квартиры. То же касается размера совместных площадей.
- Внести в ДДУ положение о регистрации права собственности за счёт застройщика.
- Срок сдачи дома внести точной датой, перечислить штрафные санкции за нарушение установленного срока.
- Внести в ДДУ положение о выплате компенсации за снижение качества работ и условие по доработке всех недочётов за счёт застройщика.
Обязательно поинтересоваться качеством и сроками сдачи зданий за последние 3 года. Также можно выйти на форумы, где бывшие дольщики дают свои рекомендации или, напротив, указывают на причины своего недовольства фирмой.
Больше информации о всех возможных при покупке первичного жилья рисках найдете в отдельном материале.
Договор Долевого Участия Образец 2020
На главную › Без рубрики
05.04.2019
В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.
Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.
Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;
В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются.
Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.
13.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
13.2. Настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
13.3. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями.
13.4. В случае недостижения согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.
13.5. Все изменения и дополнения оформляются в письменной форме дополнительными соглашениями Сторон, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
13.6. Все уведомления, извещения являются надлежащими, если они совершены в письменном виде и доставлены до получателя по факсу с подтверждением получения, курьером или заказным отправлением.
13.7. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу: один экземпляр – для Застройщика, один экземпляр – для Участника долевого строительства, один экземпляр остается в делах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13.8. Приложениями к Договору являются:
- Приложение № 1 – копия Свидетельства о государственной регистрации Застройщика в качестве юридического лица;
- Приложение № 2 – копия Разрешения на строительство Объекта долевого строительства;
- Приложение № 3 – план Объекта долевого строительства согласно проектной документации;
- Приложение № 4 — Описание строительной готовности Объекта долевого строительства на момент передачи жилого помещения.
Договор участия в долевом строительстве
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Договор участия в долевом строительстве
Федеральным законом от 30.12. 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.
Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.
Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:
- Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
- Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
- Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
- Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.