Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупки приватизированных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Что проверяют юристы?
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
- Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
- Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
- Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
- Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
- При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
- Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
- Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
- Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
- Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
- Если живете в квартире по договору социального найма, сравните плюсы и минусы приватизации вашей квартиры.
- Если приватизировать квартиру выгоднее, чем оставаться просто нанимателем, выясните, не входит ли она в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
- Если квартиру можно приватизировать, определитесь, кто из зарегистрированных и проживающих в ней членов семьи будет участвовать в приватизации. Несовершеннолетних детей нужно включить обязательно или получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них.
- Выясните точный перечень документов в вашем муниципалитете, соберите их по списку и пройдите всю процедуру.
- Не забудьте, что после того как вы станете собственником жилья, появится обязанность платить налог на имущество.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Приватизация купленной квартиры: возможные проблемы и риски
Приватизацию можно начать в отношении жилья муниципального или государственного. С купленными жилыми домами и квартирами все проще – приватизация здесь не нужна. В процессе заключения и договора купли-продажи объект будет передан от одного собственника другому. На основании этого документа будет официально зарегистрирован факт перехода права собственности. Таким образом новому хозяину никак не нужно доказывать свое право на имущество – оно уже законно его. Доказательством этого факта служит свидетельство права собственности, которое обязательно нужно получить в конце.
Аналогичные правила действуют в отношении кооперативной жилплощади, приватизация которой не является обязательным условием. Чтобы получить кооперативную квартиру, человека требуется в полной мере выплатить все паевые взносы и получить справку об отсутствии задолженности. на документе обязательно должна быть проставлена подпись председателя и бухгалтера – только в таком виде она служит основанием для регистрации права владения.
Надо ли приватизировать квартиру?
Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.
Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.
Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.
Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.
Документы при покупке квартиры
Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.
От покупателей требуются:
- Действующие паспорта;
- Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
- Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
- Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).
Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:
- Действующие паспорта всех продавцов;
- Оригиналы правоустанавливающих документов;
- Техпаспорт помещения, который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
- Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
- Справки ПНД и НД;
- Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
- Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки (о продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками мы рассказывали тут);
- Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;
- Выписку из ЕГРП. Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.
Чем такие квартиры привлекают покупателей?
Владельцы муниципальных квартир серьезно ограничены в праве распоряжения своим имуществом. Они могут свободно продавать и обменивать его только когда приватизационный процесс будет завершен. Сразу после этого владельцы попытаются реализовать жилье на рынке для получения средств, которые можно направить на покупку жилья.
Продавцам квартир, прошедших приватизацию, всегда удается находить клиентов, потому что такое жилье имеет бесценные достоинства перед квартирами. Новые собственники недвижимости получают уникальную возможность улучшения своих жилищных условий в будущем.
Дома, ранее принадлежавшие городу, автоматически становятся в очередь на поселение жильцов. Рано или поздно эта очередь дойдет до нового владельца, и он сможет поселиться в хорошей квартире в новом доме.
Кроме того, квартиру, бывшую ранее во владении муниципалитета, всегда можно продать по завышенной цене, аргументируя высокую стоимость возможностью смены условий проживания в ближайшем будущем. Да и недвижимость всегда растет в цене, поэтому покупка квартиры всегда будет выгодным способом для вложения средств.
Риск признания продавца частично или полностью недееспособным
В чем подвох
Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.
Важно!
На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.
Как себя обезопасить
Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности. Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора. В зависимости от степени ограничения дееспособности:
- лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
- в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.
В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.
Законное регулирование процедуры в России
В России вопросы правового регулирования сделки защищены жилищным правом.
- Первым законодательным актом, который закрепляет основные принципы приватизации жилья на территории России, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
- Основные правила передачи квартир в собственность граждан закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилого фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 г. N 4. На основании этих двух законов разработаны и применяются положения по приватизации для каждого субъекта.
- Отдельные положения, касающиеся приватизации или жилых помещений указаны в Гражданском Кодексе и Жилищном Кодексе и других нормативно-правовых актах.
Процедура оформления отказа от приватизации
Отказ от приватизации должен быть оформлен официально и заверен нотариально, поэтому с этим вопросом следует обратиться к любому районному нотариусу, где вам объяснят весь порядок оформления документов. При вас должен быть паспорт и документы, подтверждающие ваше проживание по данному адресу.
Вам понадобится заполнить бланк заявления, образец которого можно скачать с сайта или взять в любой нотариальной конторе. В заявлении отказа от приватизации вам нужно указать:
- полные сведения о вас (паспортные данные, прописка и т.д.);
- адрес объекта недвижимости и наименование;
- причину отказа;
- лица, в пользу которых совершается отказ (если таковые есть).
Если лицо несовершеннолетнее, то понадобится дополнительный набор документов:
- документы о рождении ребенка;
- полные данные о заявителе (если заявитель является опекуном или попечителем представителя, желающего отказаться от приватизации жилого помещения);
- решение суда или органа опеки об установлении попечительства либо опеки, которое дает право представлять интересы данного физического лица (прилагается дополнительно).
Согласно процедуре оформления отказа от приватизации гражданин должен лично подписать документ, даже если есть доверенность на другое лицо-представителя.
После того как нотариально заверенный отказ оформлен, вы можете продолжить процедуру. Вам необходимо подать полный пакет документов в орган, который занимается вопросами приватизации — БТИ или Департамент по управлению городским имуществом.
В пакет документов должны входить:
- копия удостоверения личности (паспорта);
- заполненный и нотариально заверенный бланк отказа от приватизации;
- решение суда или органа опеки о разрешении (если в приватизации участвуют несовершеннолетние дети);
- документы на жилплощадь: справку с места проживания, ордер, выписку из домовой книги.
Пакет документов может подавать не сам заявитель, а его представитель, на которого должна быть предварительно оформлена доверенность. Когда составляют договор о передаче квартиры в собственность, в заявлении отмечают лиц, которые отказываются от приватизации. Эту отметку делает исключительно уполномоченный орган.