Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор дарения на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Что такое договор дарения земельного участка
Договор дарения (или дарственная) — это документ, устанавливающий безвозмездную передачу права собственности на объект от одного лица другому. Сторонами сделки являются даритель и одаряемый.
Участников может быть несколько. Если имущество принадлежит нескольким лицам, то все они передают целый объект или часть владельцев передает долю в праве. Одаряемых тоже может быть более одного, в таком случае создается долевая собственность.
Дарение — не односторонняя сделка, как может показаться. Невозможно передать объект другому лицу без его согласия. Мнение одаряемого учитывается, так как даже безвозмездный прием имущества в собственность влечет за собой финансовые расходы — возникает обязанность уплатить налог.
Дарение земельного участка налогообложение
Налогообложения подвергается то лицо, что получает прибыль. В данном случае это одаряемый. Даритель лишь отчуждает имущество, что не требует дополнительных расходов. Стандартная ставка, которую и придется оплатить — 13% от стоимости имущества.
Налог не начисляется автоматически. Но сведения о факте заключения договора дарения Росреестр передает в ФНС. Поэтому избежать уплаты не получится. Если не обратиться в налоговую с декларацией по форме 3-НДФЛ, то возможно привлечение к административной ответственности.
Декларация оформляется по унифицированной форме. Сделать это нужно по 30 апреля года, следующего за годом продажи объекта. Заплатить 13% нужно будет до 15 июля.
Юридически значимые действия контрагентов
Они предполагают, что частный дом и земельный участок передаются одаряемому человеку на безвозмездной основе. Сделка дарения оформляется в письменном виде. Граждански кодекс РФ не предусматривает обязанности регистрировать сделку у нотариуса, но для целей безопасности это рекомендуется сделать. Нотариус сможет проверить документы на дом и участок, выполнить запрос в Росреестр и реестр залогового имущества. Специалист общается со сторонами напрямую, устанавливая действительность их воли.
Если сделка нотариально удостоверена, то это снизит шансы недоброжелателей на успешность её оспаривания в судебных инстанциях.
Договор дарения жилого дома и земельного участка понадобится зарегистрировать в Росреестре, если правоотношения были оформлены до 1.03.2013 года. В иных случаях понадобится оформить в заявительном порядке передачу права собственности и получить из Реестра выписку ЕГРН. За регистрационные действия требуется оплата госпошлины в размере 2 тыс. рублей.
Подарить дом с земельным участком может гражданин не моложе 18 лет, у которого имущество находится на праве собственности. Можно подарить недвижимость от имени коммерческой организации, но принимать объект в дар вправе исключительно физическое лицо. При оформлении сделки крайне желательно личное присутствие сторон. Для заключения договора можно заранее предусмотреть представительство по доверенности, но в таком документе должна быть указана информация о представителе. Доверенность без указания сведений о представителе недействительна.
Важно! Запрещается дарение от имени несовершеннолетних детей. Их имущество находится в доверительном управлении. Законные представители и опекуны не вправе совершать такие сделки без согласия органа опеки, который следит за тем, чтобы отчуждение имущества не нарушало права и законные интересы несовершеннолетних.
Если недвижимость находится в собственности опекаемых малолетних детей, то нельзя ее подарить опекунам, попечителям или их родственникам, а также должностным лицам социальных учреждений.
В соглашении между дарителем и одаряемым может быть условие о передачи дома с земельным участком в будущем, в том числе, когда дом и земля еще не приобретены дарителем в собственность. Стороны вправе согласовать конкретную дату передачи недвижимости. При ее пропуске получатель вправе требовать передачи подарка в судебном порядке.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Все сделки с недвижимыми объектами, производимые гражданами, подчиняются нормам гражданского законодательства. Законодательное регулирование необходимо для соблюдения прав каждой из сторон соглашения.
Понятие и порядок процедуры дарения отражены в статье 572 Гражданского кодекса. Статья 573 закрепляет правило перехода дома, расположенного на земельном участке, передаваемого в дар. Земельный надел под домом автоматически передается одаряемому при оформлении на него жилого строения.
Дополнительно перед оформлением дарения необходимо знать, что не каждый собственник вправе заключить такой договор и передать недвижимое имущество родственнику. Недействительной будет признана сделка, если даритель окажется на момент ее заключения несовершеннолетним или недееспособным.
Дарственный документ является односторонним и безвозмездным, за все возникающие риски несет ответственность только даритель. Со стороны одаряемого возникает необходимость только принять имущество. При этом в договоре могут быть прописаны дополнительные условия, при соблюдении которых родственник станет полноправным владельцем недвижимости. Например, даритель может указать в договоре, что имущество может быть передано только после его смерти.
Как отменить дарение?
Даритель вправе оспорить сделку дарения только в судебном порядке и для этого должны быть веские основания, которые необходимо предъявить документально. Отменить сделку дарения возможно в случае:
- совершения сделки под давлением на дарителя, а также при угрозах жизни и оскорблениях в его адрес и его семьи;
- при нанесении подарку значительных повреждений, если удастся доказать вину одаряемого;
- смерти одаряемого при указании этого условия в договоре, иначе подарок будет унаследован его родственниками;
- нарушения здоровья дарителя вследствие несчастного случая и иных обстоятельств;
- значительного снижения уровня благосостояния дарителя.
В случае невозможности отменить сделку можно найти вариант аннулирования договора. Для этого нужно обнаружить причину:
- отсутствие государственной регистрации договора дарения, когда собственность по закону не перешла к одаряемому;
- наличие условий в договоре, которые делают в результате сделку возмездной;
- отсутствие письменного согласия супруга в случае дарения совместной собственности;
- ошибки в подписании документа, а также в описании объекта дара и иных существенных реквизитах;
- доказательство недееспособности одной из сторон на момент заключения сделки.
Подводя итог:
- Сделка по дарению дома и земельного участка между близкими родственниками не облагается налогом с полученного дохода.
- Траты в этом случае минимальны, оттого этот вид имущественных сделок является достаточно популярным.
- Важным является обязательное наличие всех необходимых реквизитов в соглашении и регистрация перехода права на недвижимость к одаряемому.
- Даритель вправе оспорить сделку дарения только в судебном порядке, если сумеет доказать, что подписал договор под давлением родственника.
земельного участка с садовым домомг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
- безвозмездно передаёт в собственность земельный участок с кадастровым номером площадью кв.м. и расположенный на нём садовый дом – жилое строение без права регистрации проживания, находящиеся по адресу: . Даримый земельный участок отнесён к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения садоводства. На земельном участке имеется передаваемый по настоящему договору одноэтажный деревянный садовый дом – жилое строение без права регистрации проживания общей площадью кв.м. Условный номер объекта .
- Вышеуказанные земельный участок и садовый дом – жилое строение без права регистрации проживания принадлежат на основании: .
- Стороны оценивают даримое имущество в рублей.
- в дар от указанные земельный участок и садовый дом – жилое строение без права регистрации проживания принимает.
- До совершения настоящего договора даримое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.Даритель подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.
- Фактическая передача дарителем одаряемому земельного участка и садового дома – жилого строения без права регистрации проживания на момент подписания настоящего договора осуществлена. Указанное недвижимое имущество одаряемым принято.
- Стороны в течение дней со дня подписания настоящего договора подают в Управление Федеральной службы государственной регистрации (далее – «Орган регистрации») заявления о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к одаряемому. Право собственности на недвижимость возникает у одаряемого с момента государственной регистрации.
- Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
- Настоящий договор составлен в четырёх подлинных экземплярах, первые два из которых остаются в делах органа регистрации, третий выдаётся после государственной регистрации права собственности одаряемому , а четвёртый – дарителю .
Специфика оформления дарственной на долю участка с долей дома
Отличие процедуры дарения дома с землей, на которой он расположен от того, когда дарится часть дома и надела, заключается в том, что первый процесс допустимо выполнить без подготовительных действий.
При дарении доли участка и недвижимости рекомендуется составить типовое соглашение во избежание допущения ошибок. Дарственная в таком случае оформляется в виде единого акта.
Когда происходит дарение дома, расположенного на земле, но при этом в договоре не отражается, что земля относится к предмету договора – акт считается недействительным. Для того чтобы избежать спорных ситуаций с другими собственниками рассматриваемого имущества соответствующие пункты изначально отражаются в договоре.
В акте прописываются характеристики, присущие части дома, подлежащей дарению, земля подобным образом может не описываться. Между совладельцами достигается договоренность, согласно которой осуществляется пользование передаваемым в дар участком и частью дома. Проведение процедуры межевания в таком случае не требуется.
Последствия дарения земли
Когда регистрация земли завершена, бывший владелец утрачивает право на садовый, дачный или иной участок. Владельцем имущества становится одаряемый. Однако действующее законодательство РФ содержит ряд условий, при которых сделка может быть аннулирована. Оспорить заключение соглашения имеет право сам даритель. Его требования могут удовлетворить, если финансовое положение и здоровье гражданина сильно ухудшились.
Оспорить сделку можно только в судебном порядке. Иск потребуется дополнить подтверждающей правоту заявителя документацией.
Гражданский кодекс РФ фиксирует дополнительные условия, при которых сделка аннулируется. Подобное решение принимается, если договор был подписан под физическим или моральным давлением, или участок с домом в результате действий одаряемого пришли в запущенное состояние. Такое решение принимается в зависимости от индивидуальных особенностей сложившейся ситуации.
Процедура регистрации дарственной
Процесс оформления перехода прав на подаренную дачу включает в себя следующие этапы:
- сбор документов, обращение к нотариусу или самостоятельное составление договора;
- визит в отделение РосРеестра с договором и пакетом документации (оформить передачу прав можно в МФЦ или в региональном отделении ФРС);
- сотрудник госоргана принимает документы, присваивает заявлению порядковый номер, назначает день повторного визита, ответ готовится в течение 10-30 рабочих дней;
- повторное обращение в регистрационный орган для получения выписки, подтверждающей факт передачи собственности. Если последует отказ в регистрации, заявитель получит лист со списком замечаний.
Общий срок регистрации прав на недвижимость составляет 7 рабочих дней. При подаче документации через МФЦ срок оформления продлевается на 2 рабочих дня.
Для оформления перехода прав даритель подготавливает: дарственную, паспорта участников, выписку из Единого Реестра, свидетельство о собственности, кадастровый план, техпаспорт, квитанцию об уплате налога и другие бумаги. Юридическое лицо, участвующее в сделке, предоставляет выписку из ЕГРЮЛ.
Нотариус, заверяющий сделку, потребует кадастровый паспорт объекта, выписку из домовой книги, экспликацию. На основе предоставленных документов нотариус рассчитает оплату за услуги.
Налогообложение дарственной
Получение в дар участка земли – это основание для возникновения налогооблагаемого дохода. Согласно налоговому законодательству, нужно заплатить подоходный налог. Сделать это должен одаряемый, так как именно у него возникает дополнительная прибыль.
НДФЛ необходимо рассчитать самостоятельно. Для этого необходимо знать, является ли получатель дара резидентом РФ или нет. Если да, то к уплате полагается 13% от кадастровой стоимости (если она не установлена, то от оценочной. Но это бывает редко). Если же принявший дар не является резидентом, то уплате подлежит 30% от кадастровой стоимости.
Исключение составляют близкие родственники. Если они выступают в роли сторон соглашения, то одаряемый освобождается от уплаты обязательного сбора на доходы. Но при регистрации сделки нужно будет подтвердить наличие близких родственных связей. Близкими родственниками являются:
- родители – дети;
- бабушки/дедушки – внуки/внучки;
- родные и сводные братья/сёстры.
Сделка между племянником и тётей уже не попадает под близкое родство. Поэтому налог придётся заплатить.
Какие документы нужны?
Для начала опишем общий список документов. Для дарения потребуются:
- Заявление о регистрации. Оно подается одновременно обеими сторонами – дарителем и получателем земли.
- Документы, которые могут подтвердить личность участников сделки (паспорт и т.д.). Если же одна из сторон – юридическое лицо, то документы предоставляет его представитель.
- Документ, который подтверждает право собственника распоряжаться землей.
- Договор дарения (о том, как его составить, речь пойдет далее).
- Все данные даримой земли – кадастровый план, в котором указана стоимость земли.
- Квитанция об уплате госпошлины (ее размер – 2000 рублей).
Этот набор подается в любом случае. А если, оформляется договор дарения садового надела с домом, то также необходимо приложить:
- технический паспорт на дом – берется в БТИ;
- выписка из Росреестра о том, что дом оформлен на вас.
Невозможно подарить садовое владение без дома, который на нем расположен – это неправомерно. Исключением является только тот случай, когда дом оформлен на другое лицо.
Подготовка необходимых документов
Первая стадия заключения любой сделки с недвижимостью – это подготовка соответствующего пакета документов.
Чтобы передать в дар одному из близких родственников земельный участок потребуется подготовить:
- гражданский паспорт дарителя;
- паспорт одаряемого;
- документ, подтверждающий степень родства между близкими людьми. Таким документом может являться свидетельство о браке (если стороны являются супругами), свидетельство о рождении, которым подтверждается родство между родителями и детьми и так далее;
- документ, которым подтверждается право собственности на передаваемый в дар земельный участок (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН и так далее);
- кадастровый план участка;
- справка с указанием кадастровой стоимости участка земли;
- согласие супруга. Документ предоставляется, если земельный участок приобретен в период брака и является совместной собственностью супружеской пары. Согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом;
- квитанция об уплате государственной пошлины за проведение регистрационных действий с земельным участком. В 2019 году госпошлина составляет 2 000 рублей (статья 333 Налогового Кодекса РФ);
- согласие органов опеки, если земельный надел приобретен с использованием средств материнского капитала;
- нотариальная доверенность, если договор заключается представителем одной из сторон соглашения.
Особенности дарения земельного участка
Для того чтобы передать участок в дар, необходимо соблюдение следующих условий:
- подарить допускается только ту землю, сведения о которой есть в ЕГРН;
- есть земля стоит на учете, однако ее границы на местности не были определены, то можно оформлять дарственную и без межевания (но если в дальнейшем одаряемый столкнется с тем, что сосед расширит границы своего участка за счет участка подаренного, то новый собственник вряд ли докажет его неправоту);
- у участка есть категория земель: если она не установлена, то подарить участок не получится.
Составление договора дарения
В дарственной потребуется указать следующие сведения:
- информация о дарителе и одаряемом: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контакты;
- описание земельного участка: кадастровый №, адрес местоположения, категория земли, вид разрешенного пользования;
- описание недвижимости: адрес местоположения, размер доли;
- реквизиты документации, на основании которой даритель владеет долей в доме и участком;
- права и обязательства сторон;
- наличие правовых ограничений в использовании территории, наличие залога, сервитута или иного вида обременения;
- порядок решения спорных ситуаций;
- дата составления, подписи сторон.