Существенные условия договора дарения квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора дарения квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.

Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения

Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.

Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
• одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).

Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.

Можно ли отобрать подарок

Просто взять и передумать нельзя. Однако есть четыре случая, когда дорогостоящий подарок можно забрать обратно.

1. Если получатель покушался на жизнь дарителя или членов его семьи либо причинил вред их здоровью. В случае, если даритель в результате этих действий скончался, оспорить договор могут его наследники.
2. Если подарок имеет для дарителя большую неимущественную ценность, а получатель его не бережёт, из‑за чего рискует утратить его безвозвратно.
3. Когда презент получен от ИП или юрлица в период, когда до его банкротства оставалось менее полугода. Такой договор дарения может аннулировать суд.
4. Если даритель пережил получателя. Но эта норма работает, только если была прописана в договоре. Если нет, то вернуть подарок не получится.

Эти же условия работают для случаев, когда кому‑то пообещали подарить что‑то или освободить от имущественной обязанности. Также можно не исполнять условия договора, если имущественное, семейное положение дарителя или состояние его здоровья изменились так сильно, что выполнение обещанного существенно снизит его уровень жизни.

Недорогие подарки забрать уже не получится.

Особенности договора дарения

• С 01.03.2013 г. потребность в регистрации договора дарения отпадает. В любой момент договор может быть отозван дарителем или расторгнут, а дарение отменено.
• После расторжения договора имущество возвращается дарителю. Оно должно иметь то состояние, в котором находилось в момент отмены дарственной.
• Отчуждение вещи в пользу третьего лица означает невозможность впоследствии ее возврата.
• Допустим, подаренная вещь считается ценной. Но новый правообладатель обращается с переданным ему имуществом неаккуратно, так что есть угроза безвозвратно утратить предмет. Прежний хозяин вправе потребовать возврата подарка.
• Отмена дарения возможна в случае совершения одариваемым покушения или на родственников дарителя, или на него самого. Также умышленными действиями одариваемого телесному здоровью этих лиц был (мог быть) причинён ущерб, что тоже является поводом для аннулирования через суд договора дарения.
• Даритель может пережить одариваемого. Тогда в договор изначально вписывают пункт о передаче имущества после кончины нового правообладателя снова прежнему владельцу.
• Составить документ требуется обязательно:

— когда сторонами договора выступают ЮЛ;

— когда дарится недвижимость;

— когда условием договора дарения обозначено оформление сделки в будущем (ст. 574 ГК РФ).

Чтобы судья отменил решение о смене собственника, должны быть серьезные причины и достаточные доказательства. В суд г. Кемерово поступил иск от гражданки Калинкиной В. И. об отмене дарения в пользу своего сына. Она просит признать передачу недействительной, так как в ее адрес постоянно поступают угрозы жизни. Сын ее несколько раз избивал, что было зафиксировано документально.

В суд представлены и другие доказательства – свидетельства соседей, видеозапись. На основании п. 1 ст. 578 ГК РФ суд постановил вернуть квартиру дарителю. Копия подлежит передаче в Росреестр для изменения записи о владельце.

Таким образом, дарение относят к надежным и простым инструментам передачи квартиры. Но важно понимать, какие последствия несет сделка, и находиться в дееспособном состоянии для подписания договора.

Как оформить договор дарения квартиры — пошаговая инструкция

Как оформить дарственную на квартиру без нотариуса? Для этого достаточно следовать установленному алгоритму:

1. Посетить уполномоченный орган — Многофункциональный центр или Росреестр.
2. Подать заявление — с бланком можно ознакомиться в интернете или при личном посещении МФЦ.
3. Приложить необходимый пакет документов.
4. Сотрудник организации выдаст расписку о том, что документация была передана на рассмотрение, а также огласит дату изготовления бумаги.
5. В назначенный день забрать свидетельство на право собственности, а также всю поданную документацию.
6. Уплатить налог. Пункт действует только для граждан, которые не состоят с дарителем в близком родстве.

Предмет договора дарения

Указанный договор, как и всякий гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, состоящий из

1. действий дарителя (передача дара, освобождение от обязанности, которые называют объектом первого рода или юридическим объектом),
2. самого имущества (вещи, права, обязанности, которое обычно именуется объектом второго рода или материальным, применительно к вещи, объектом).

Между тем в юридической литературе можно встретить упрощенный взгляд на предмет договора дарения. Например, по мнению М.Г. Масевич, «предметом договора дарения могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иные имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также освобождение последнего от имущественных обязанностей».

Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей:

1. Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представляет собой наиболее типичный предмет договора дарения. Договоры дарения, имеющие в качестве своего предмета указанные действия дарителя, отличаются от многих иных договоров, направленных на передачу имущества (аренда, ссуда, наем), тем, что вещь передается в собственность одаряемого, а от тех договоров из этой категории, которые, так же как и дарение, предусматривают передачу имущества в собственность контрагента (купля — продажа, мена, рента), — тем, что при дарении отчуждение имущества производится безвозмездно. При этом от договора беспроцентного займа договор дарения денег отличается тем, что подаренные одаряемому деньги не подлежат возврату дарителю.
2. Передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе». Могут передаваться не только обязательственные права, но и отдельные вещные права.
3. Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу осуществляется посредством безвозмездной уступки соответствующего права (требования) одаряемому при условии соблюдения правил, регулирующих цессию (п. 3 ст. 576 ГК). Следовательно, по такому договору дарения не могут быть переданы права, неразрывно связанные с личностью кредитора (дарителя), в частности требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (ст. 383 ГК), а также права по обязательству, в котором личность кредитора (дарителя) имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК).
4. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем в юридической литературе обычно сводят к прощению долга (ст. 415 ГК).Соглашение о прощении долга может быть квалифицировано как договор дарения только в том случае, когда в нем положительно решен вопрос о безвозмездности (т.е. об отсутствии какой-либо причинной обусловленности) действий кредитора по освобождению должника от возложенных на него обязательств и при явном намерении кредитора одарить должника без всякого встречного предоставления в рамках всех взаимоотношений сторон.
5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству. Речь идет о применении специальной конструкции исполнения обязательства путем возложения его исполнения на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК), поскольку только в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, не являющимся стороной в обязательстве. Замена участника обязательства на стороне должника осуществляется с помощью перевода долга; перевод долга допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК). В данном случае основанием освобождения одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (кредитором) служит не фактическое ее исполнение дарителем, а то обстоятельство, что одаряемый выбывает, благодаря дарителю, из соответствующего обязательства.

Необходимо отметить, что и в этом случае для того чтобы соответствующие действия лица, освобождающего должника от обязательства перед третьим лицом, были признаны дарением, требуется наличие всех признаков договора дарения, и прежде всего безвозмездности и намерения дарителя именно освободить должника от его обязанностей в качестве дара последнему.

Когда одаряемый получит имущество в собственность, он должен будет уплатить налог. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Однако есть граждане, которые могут не осуществлять погашение НДФЛ. К ним относятся близкие родственники дарителя:

— супруг/супруга;
— дети/внуки;
— отец/мать;
— бабушка/дедушка;
— брат/сестра.

КАК ОФОРМИТЬ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ — ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Как оформить дарственную на квартиру без нотариуса? Для этого достаточно следовать установленному алгоритму:

1. Посетить уполномоченный орган — Многофункциональный центр или Росреестр.
2. Подать заявление — с бланком можно ознакомиться в интернете или при личном посещении МФЦ.
3. Приложить необходимый пакет документов.
4. Сотрудник организации выдаст расписку о том, что документация была передана на рассмотрение, а также огласит дату изготовления бумаги.
5. В назначенный день забрать свидетельство на право собственности, а также всю поданную документацию.
6. Уплатить налог. Пункт действует только для граждан, которые не состоят с дарителем в близком родстве.

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ В РАЗНЫХ СЛУЧАЯХ

Процедура заключения дарственной будет иметь некоторые особенности в зависимости от конкретного случая.

По доверенности

Договор дарения недвижимого имущества по доверенности может быть оформлен исключительно в присутствии нотариуса. Это необходимо для того, чтобы при возникновении судебных разбирательств имелся свидетель.

Близкому родственнику

Составление договора дарения между близкими родственниками имеет несколько особенностей. Одно из них – размер налогового сбора. Если одаряемым лицом выступает жена/муж, дочь/сын дарителя, то они обязаны погасить государственную пошлину в размере 0,3% от стоимости недвижимого имущества.

Важно! Минимальный размер госпошлины составляет 300 рублей.

Если одаряемое лицо никем не приходится дарителю, то размер государственной пошлины будет зависеть от стоимости недвижимого имущества:

— менее 1 млн. рублей – 1%;
— от 1 до 10 млн. рублей – 0,75% + 10 000 рублей.

Несовершеннолетнему ребенку

Согласно законодательству РФ, несовершеннолетний гражданин тоже может выступать одаряемым лицом. Личное присутствие ребенка на сделке необходимо в том случае, если он достиг возраста 14 лет. Если же несовершеннолетний младше, то за него расписываются родители или законные опекуны.

Важно! Родители или законные опекуны ребенка не имеют права продать имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, без согласия органов опеки. Ограничение касается гражданина, который не достиг совершеннолетия. Без согласия родителей он не сможет осуществить продажу собственности.

Между супругами

Дарение между супругами заключается по разным причинам. Одна из них – составление дарственной вместо дальнейшего раздела имущества. Важно учитывать тот факт, что если дом с земельным участком или любое другое имущество было приобретено супругами в браке, то оно считается их совместно нажитой собственностью. Это значит, что сразу оформить дарственную не выйдет. Для начала потребуется осуществить раздел общего имущества или же заключить брачный договор.

НУЖЕН ЛИ НОТАРИУС ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ

Обращение к нотариусу для оформления документа – дело добровольное, но в некоторых случаях без его услуг не обойтись. Речь идет о следующих моментах:

— передача имущества несовершеннолетнему лицу;
— дарение доли квартиры.

Воспользоваться услугами юриста имеет место быть в том случае, если одаряемый предусматривает тот факт, что в дальнейшем сделка может быть оспорена. Помимо этого, обращение к нотариусу позволит существенно сэкономить время, так как основную работу сделает именно он.

Обратите внимание! Услуги нотариуса стоят денег. В среднем придется заплатить 2 000 рублей.

ВОЗМОЖНЫЕ СЛОЖНОСТИ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРОВ ДАРЕНИЯ

Сложности при составлении дарственной могут возникнуть в том случае, если на передаваемое имущество наложено обременение:

1. С рентой. Передать имущество в многоквартирном доме другому лицу можно будет сразу же после получения согласия рентополучателя. Дальнейшие обязанности по ренте ложатся на плечи одаряемого.

2. Залог. Потребуется получить письменное согласие кредитора. Если квартира находится в ипотеке, то потребуется заменить заемщика.

3. Арест. В этом случае составить договор дарения не выйдет до того момента, пока арест не будет снят.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор дарения квартиры может быть нескольких видов, каждый из которых имеет свои особенности (с типовыми бланками можно ознакомиться в интернете). Дарственная без нотариуса возможна, но в некоторых случаях без его услуг не обойтись. В частности речь идет о передаче доли квартиры в собственность другому лицу.

Отличия дарственной на имущество на родственников и других лиц

Заключение договора дарения недвижимости между родственниками и лицами, не связанными кровными узами имеет несколько основных отличий:

• в том случае, если процедура проведения сделки проводится между полнородными родственниками, обе стороны освобождаются от уплаты налога в бюджет государства;
• при наличии между дарителем и одариваемым родственных уз не требуется представления справок из бюро технической инвентаризации и техпаспорта на жилое помещение;
• возможность вступления одариваемым в право владения жилой собственностью не с момента подписания договора, а по прошествии определенного времени. Данный срок заранее оговаривается и согласовывается сторонами и закрепляется в соответствующем пункте договора;
• после заключения договора третьи лица, например, дальние родственники дарителя, не могут претендовать на право владения недвижимым имуществом, переданного в дар.

В том случае, если присутствует необходимость передачи в дар жилого имущества лицу, являющимся близким родственником, наиболее выгодным вариантом будет заключение договора дарения.

При оформлении дарственной отсутствуют расходы дополнительного характера, связанные с уплатой налога.

Если же договор дарения недвижимости заключается между не родственниками, уплата данного налога обязательна.

Оформление дарения недвижимого имущества

Процедура оформления недвижимого имущества в порядке дарения проводится в регистрационном органе, находящимся по его месту расположения и включает в себя перечень следующих основных этапов:

• подготовка договора, составление которого производится в самопроизвольной форме. Также возможно составление данного документа путем обращения в нотариальную контору. В этом случае нотариус самостоятельно оформит договор и включит в него все обязательные пункты;
• уплата государственной пошлины в сумме, установленной государством, составляющей 2000 рублей.

Сбор пакета документов, являющихся обязательными при оформлении сделки:

• оригинальные образцы и ксерокопии паспортов как дарителя, так и одариваемого;
• договор дарения требует составления в трех экземплярах, в каждом из которых присутствуют подписи сторон;

• документы, способные подтвердить наличие прав собственности дарителя на имущество, которое передается в дар;
• квитанция или иной документ, способный подтвердить уплату государственной пошлины в размере, установленном законодательством;
• в том случае, если помимо собственника в жилом помещении проживают также иные лица, предоставление письменного согласия на проведение сделки, заверенного нотариально, является обязательным условием;
• если процедура заключения договора проводится при участии лица, действующего в качестве законного представителя дарителя или одариваемого, необходимо предоставление доверенности, составленной нотариусом и заверенной должным образом.

Непосредственно передача данных документов в соответствующий регистрационный орган для юридического оформления сделки с недвижимостью. Смотрите также тут про порядок и особенности регистрации земельного участка.

Преимущественно срок рассмотрения обращения и подготовки свидетельства о передаче прав на обладание недвижимым имуществом составляет не более 14 дней.

Недопустимость встречного обязательства в договоре дарения

Как известно, основной квалифицирующей характеристикой сделки дарения, является ее безвозмездность, означающая возможность определения обязательств, исключительно с одной стороны — дарителя (п. 1 ст. 572 ГК, п. 2 ст. 423 ГК). Наличие встречного имущественного обязательства или представления со стороны одаряемого недопустимо — их наличие неизбежно влечет притворность договора, что согласно п. 2 ст. 170 ГК делает сделку ничтожной.

К сведению

В качестве встречного представления или обязательства нельзя воспринимать символическую плату, передаваемую одаряемым дарителю, если она обусловлена местными традициями или этническими обычаями и народными приметами.

Учитывая вышесказанное отметим, что дарение является односторонне обязывающей сделкой, ввиду недопустимости встречного обязательства одаряемого, вытекающего из заключенного сторонами договора. Притворность сделки, вытекающая при наличии встречного обязательства, являет собой прикрытие одной сделки другой, в целях маскировки подлинных намерений сторон, например, прикрытие купли-продажи дарением.

От такого обязательства следует отличать условие об извлечении дарителем полезных свойств из подаренного блага, например — дарение недвижимости с правом проживания дарителя. Данное условие не порождает обязательств одаряемого, а лишь является предшествующим дарению обременением подарка, приводящим его в такое специфическое состояние.

От встречного представления и обязательства также нужно отличать условие об обещании передачи подарка, обусловленном наступлением события, прямо зависящего от одаряемого. Подобная конструкция будет либо договором с определенным сроком исполнения, либо совершенным под отлагательным условием.

По своей сути, договор может содержать любое условие, даже направленное на совершение одаряемым некоторых действий — главное, чтоб они не имели направленности на удовлетворение имущественного интереса дарителя. Даже если их совершение в некоторой степени будет выгодно дарителю, это не сможет повлечь притворность и ничтожность сделки.

Какие ошибки могут быть допущены при составлении, что нужно проверить?

Чтобы исключить появление оснований для признания сделки недействительной, сторонам необходимо тщательно проверить договор перед подписанием.

Нужно обратить внимание на следующие моменты:

• реквизиты сторон (ФИО., паспортные данные, адреса) должны полностью соответствовать сведениям, указанным в удостоверениях личности;
• предмет сделки (квартира) должен иметь детальное описание, включая индивидуальные характеристики в соответствии с техпаспортом на квартиру;
• в договоре обязательно должны быть отражены данные документа, подтверждающего право собственности на жилье;
• в документе должен быть указан срок исполнения прописанных в нем обязательств;
• не должно быть никаких обременяющих условий;
• если сделка заключается между родственниками, в документе следует указать степень родства участников сделки;
• все экземпляры договора должны быть идентичными;
• каждый участник сделки лично подписывает договор дарения.

• Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
• Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
• Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
• Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
• Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
• При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.

Можно ли забрать дар обратно (отменить дарение)?

Если подарок еще не подарен, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем:

1. если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
2. по основаниям отмены дарения (об этом позднее).

Если дар уже передан, даритель может забрать его обратно только в следующих случаях:

1. если человек, получивший подарок, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников, умышленно нанес дарителю телесные повреждения;
2. если подарок имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а одаряемый создает угрозу его безвозвратной утраты;
3. если даритель — ИП или юридическое лицо и подарок был сделан в нарушение положений закона о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению дарителя банкротом;
4. если даритель переживет одаряемого, при условии, что в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае смерти одаряемого.

Что происходит с квартирой, если даритель умирает?

После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.

В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).

Пример из практики:

Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.

Для заключения такой сделки организатор – владелец имущества, должен предпринять:

1. Отправить сначала выбранному получателю официальное письмо. Там указывает собственные намерения с описанием предмета сделки. Можно обойтись устным уведомлением (позвонить, сообщить в личной встрече), но лучше фиксировать все происходящее письменно.

2. Вторая сторона при согласии с планами дарителя, передает ответ. Таким же официальным уведомлением. Главный акцент – выражение четкого согласия взять дар.

3. Участники встречаются. При необходимости, приглашают нотариуса или отправляются к нему. Составляется дарственная. Важно указать время наступления событий. Будет это конкретная дата, прошедший период времени (через месяц, год, две недели и пр.) или наступление важного события. Например, мать желает подарить сыну дачу или квартиру, как только он успешно защитит диплом. Тогда участникам нужно лишь дождаться этого момента.

Узнать важное: Дарственная на дом — инструкция и нюансы

4. Если стороны согласны с положениями договора, они поочередно подписывают его. Нотариус (присутствующий) заверяет бумагу.

5. Саму дарственную регистрировать не нужно, только передачу собственности в момент осуществления действия. Для чего участники посещают Росреестр вдвоем, там даритель отказывается от своих прав собственника, и они переходят получателю.

Сделка стандартная, единственная разница – временной промежуток, через который она наступает.

Что сдавать в управление федеральной регистрационной службы

Чтобы договор дарения вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в Управлении федеральной регистрационной службы. Туда необходимо сдать следующие документы (список может дополняться или меняться в зависимости от объекта):

• подлинник договора дарения и его копии;
• подлинник правоустанавливающих документов на объект недвижимости и его копии;
• копии документов, которые удостоверяют личность обоих сторон;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию;
• нотариально заверенное согласие супруга (или других родственников) дарителя на дарение;
• паспорт БТИ;
• кадастровый план, если дарится земельный участок, и его паспорт.

С этим списком вы можете ознакомиться непосредственно в управлении, куда будете сдавать договор на регистрацию.

Похожие записи:

• Покупка арестованного имущества у судебных приставов Ульяновск
• Возврат франшизы по КАСКО через ОСАГО в своей страховой
• Как можно зарегистрировать брак на дому