Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности управляющей компании многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
ЧТО ЕЩЕ НЕ ВХОДИТ В УСЛУГИ УК?
- Вырубать деревья рядом с домом, если они не входят в придомовую территорию — только в случае аварийных ситуаций или вреда для здоровья человека.
- Вывозить мусор из дома — по правилам, мусор вывозят только от контейнера, а разбирать несанкционированные свалки ложится на плечи жильцов.
- Делать косметический ремонт в подъезде — законодательство предусматривает только аварийные и плановые ремонты раз в 3–5 лет.
- Травить клещей — однако, некоторые УК предлагают это дополнительной платной услугой.
- Освещать придомовую территорию — фонарные опоры учитываются на балансе администрации города или энергетических компаний, обращаться по вопросам освещения двора нужно к ним.
- Организовывать видеонаблюдение — не входит в обязательный список, но вы можете договориться с УК и прописать такую услугу в договоре за доплату.
- Украшать двор — например, устанавливать новогоднюю елку. Декоративное оформление придомовой территории не входит в список услуг УК, поэтому при желании жильцы должны заниматься подобными вопросами самостоятельно.
Распределение ответственности
Существуют правила предоставления коммунальных услуг, в которых и отражается ответственность УК за качество работ. Также в этих правилах указывается, какое наказание несет компании, если не выполняет свои обязанности.
- Организация, которая контролирует управляющие компании, может установить недобросовестным исполнителям услуг штраф до 50 тысяч рублей.
- УК согласно статье 44 ГК РФ должна возместить жильцам убытки, которые они понесли в результате безответственного отношения, бездействия, которые привели к порче общего имущества.
- Особенно строго наказывается нарушение правил пожарной безопасности. В таком случае на компанию может быть наложен штраф до 200 тысяч рублей.
Кто может контролировать работу компании? Это Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, полиция. Но главная роль в этом вопросе отводится Государственной жилищной инспекции и прокуратуре.
Пакет дополнительных услуг
Основной перечень услуг, которые обязана оказывать любая управляющая компания, содержится в Жилищном кодексе РФ. А вот дополнительные услуги, которые управляющая компания также может оказывать, не определены ни одним нормативно-правовым актом.
Запомните! Среди дополнительных услуг, оказываемых управляющими компаниями, чаще всего встречаются: установка и обслуживание домофонов, организация охраны многоквартирного жилого дома и придомовой территории и так далее.
Особо отметим, что управляющие компании не вправе навязывать дополнительные услуги. Собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме должны самостоятельно решить, нужны ли эти дополнительные услуги.
В случае если собственники решают, что оказание дополнительных услуг необходимо, то эти услуги включаются в договор на управление многоквартирным жилым домом, и за их оказание управляющая компания начинает взимать плату.
Разрешение спорных ситуаций
Санкции за несоответствие качества предоставляемых услуг нормативным требованиям предусмотрены положениями действующего законодательства и договора, заключаемого между фирмой и жильцами. К числу возможных наказаний относится следующее:
- Штрафы. За халатное отношение к имуществу на общедомовой территории предусмотрена санкция до 50 тыс. руб., за несоблюдение требований законодательства к снабжению собственников ресурсами – до 10 тыс. руб.
- Возмещение вреда. Согласно ст. 44 ГК РФ, действие или бездействие УК, приведшее к причинению ущерба, влечет обязанность его компенсации. Если компания уклоняется от ее перечисления, накладывается штраф до 200 тыс. руб.
- Смена УК. Крайняя мера, применимая, если действующая фирма не выполняет свои обязанности по эксплуатации и ремонту общедомового имущества.
Обязанности управляющей компании
Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.
Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.
Права управляющей компании
За соблюдение многочисленных обязанностей, жилищно-коммунальная организация дома вправе требовать от собственников следующее:
- оплату предоставленных услуг в установленное время и в полном объеме (за нарушение этого пункта на назначенную сумму начисляются пенни);
- не препятствовать доступу в квартиру работников жилищно-коммунальных служб, проверяющих электрические приборы, газовые плиты и счетчики (об их посещении должно быть уведомлено за несколько дней);
- допуск к приборам учета собственники обязаны предоставлять один раз в полгода (в случае отказа, переданные показания не будут учитываться и платить придется по общему тарифу);
- за систематическую неуплату коммунальных платежей обслуживающая организация имеет право приостановить оказание услуг (отключить электроэнергию, воду и т.д.) в случаях, прописанных в законе, и обратиться с исковым заявлением в суд.
Эксплуатационно-ремонтные работы
В части технического обслуживания и ремонта здания управляющая организация обязана проводить следующие мероприятия:
- обеспечивать безопасность — следить за износом многоквартирного дома, поддерживать его архитектурный облик;
- регулярно проводить осмотр общего имущества: плановые проверки осуществляются перед началом отопительного сезона и после его окончания, внеплановые — по мере необходимости;
- выявлять дефекты и выполнять текущий ремонт — по согласованию с жильцами возможно составление графика работ;
- оперативно устранять внутридомовые аварии и поддерживать хорошее техническое состояние инженерных сетей;
- организовывать уборку подъездов и мест общего пользования, благоустраивать придомовую территорию, вывозить бытовые отходы;
- следить за соблюдением норм пожарной безопасности, вводить в эксплуатацию и обслуживать общедомовые счетчики.
В список услуг может входить проведение мероприятий по повышению энергоэффективности. В этом случае с собственниками заключается дополнительный договор, а к коммунальным платежам добавляется еще один тариф.
Обжалование решений органа ГЖН
Заявитель вправе обжаловать решение ГЖН в досудебном порядке. Для этого нужно составить жалобу по форме. К ней можно приложить документы, которые будут подтверждать позицию заявителя. По результатам рассмотрения жалобы ГЖН либо удовлетворяет её либо отказывает в её удовлетворении. Результаты рассмотрения оформляются актом. Письменный ответ, содержащий результаты рассмотрения письменной жалобы, направляется заявителю. Жалоба считается разрешенной, если рассмотрены все поставленные в ней вопросы, приняты необходимые меры и дан письменный ответ по существу поставленных вопросов. Обжаловать действия и решения органа ГЖН можно и в судебном порядке (п. 8 ст. 14 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).
- Реестры информации о лицензировании
- Квалификационный аттестат
- Наименование управляющей организации
- Раскрытие информации
- Договор управления МКД
- Контроль за устранением нарушений лицензионных требований
- Административное наказание за несоблюдение лицензионных требований
Суть, цель и назначение
Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.
Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.
В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.
Какие виды и типы УК бывают?
В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.
В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.
Категории компаний по форме управления:
- Жилищные объединения,
- Частные управляющие компании,
- Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
- Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ),
- Непосредственное управление собственниками
Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:
- сбор информации о доме и о придомовой территорий;
- анализ полученных сведений;
- разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.
По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:
- прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
- совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
- пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.
При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.
Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.
При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.
Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.
Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:
- копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
- копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
- копия техпаспорта на МКД;
- заявление директору о подписании прямых договоров.
Законы, регламентирующие деятельность УК
Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.
Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.
В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.
Деятельность УК регламентирована:
- Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
- Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
- ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
- ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.