Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция для обманутого дольщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию. Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать. В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.
Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.
В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).
В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.
Для чего необходимо всутпить в единый Реестр обманутых дольщиков?
Приобретя статус, вы будете получать с ним и индивидуальную государственную поддержку. Предположим, что вы купили квартиру в здании, которое теперь является долгостроем. В таком случае, помимо общей, вы можете рассчитывать на адресную помощь местных властей и дополнительное внимание к своему вопросу с их стороны:
- Соберите доказательства того, что купленная квартира является для вас единственным местом проживания, и сможете претендовать на недвижимость маневренного регионального фонда;
- Если от действий застройщика пострадало большое количество человек, и все вы смогли добиться включения в единый Реестр, власти начнут искать инвесторов и девелопера для достройки здания. Ход их мыслей понятен — не один, а множество граждан, являющихся «официально обманутыми», станут требовать помощи. Сами представители власти смогут предоставить новому застройщику финансовое обоснование — сколько объектов будет отдано под продажу, сколько квартир передано пострадавшим от действий или бездействия прежней строительной фирмы.
В каких случаях дольщик может считаться обманутым
Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право отслеживать лично ход строительства на каждой стадии. Естественно, по соображениям техники безопасности, внутрь строящегося здания пройти не получится, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Возможность обозреть объект изнутри предоставляется лишь после полного завершения строительства. Так, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Застройщик направляет всем дольщикам уведомления о готовности объекта к передаче и необходимости записаться на осмотр объекта. При отсутствии препятствующих обстоятельств по окончанию осмотра гражданину предлагается подписать Акт приема-передачи недвижимости.
Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ, даже если это возможно только удаленно. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут онлайн трансляцию возведения здания.
Признаки нарушения ДДУ
Физическое или юридическое лицо, ставшее участником долевого строительства, имеет право проверять процесс строительства объекта в любое время. Его должны допустить на строительную площадку для контроля хода строительных работ. Исходя из соображений безопасности, внутрь строящегося объекта посторонних не пустят. Дольщик может оценить процент готовности дома визуально. Когда процесс строительство объекта приближается к завершению, будет составлен график осмотра дома будущими владельцами квартир.
Рекомендуется периодически наблюдать за ходом строительных работ. Современные технологии позволяют это сделать, даже не приезжая на строительную площадку. На своих объектах многие застройщики устанавливают камеры, которые транслируют видео со стройки в интернет. Любой желающий, может посмотреть, какие работы выполняются в текущий момент.
Действующий закон обязывает каждого застройщика публиковать на своём официальном интернет-сайте фотографии или видео, демонстрирующие состояние объекта. Существует четыре основных признака, свидетельствующие о том, что права дольщика нарушены:
- по каким-либо причинам строительная компания потеряла права на землю, на которой строиться объект;
- банкротство или ликвидация застройщика;
- с даты, когда объект должен был быть сдан, прошло более 9 месяцев;
- признаки мошеннических действий. Закрытие офиса, невозможность связаться с руководством строительной компании.
Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком
Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.
В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.
Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.
Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.
Организуйте сообщество в социальной сети ВКонтакте. Сообщество в форме публичной страницы, а не группы (тем более, закрытой).
Создателем должен быть реальный дольщик, а не агент по недвижимости или представитель застройщика, как это часто бывает.
Почему закрытая группа – это неэффективно:
- Сообщество обманутых дольщиков – это не элитный клуб по интересам, игры в сословия для удовлетворения собственного тщеславия нужно отставить подальше. Например, в закрытых чатах инициативной группы;
- Меньше возможностей привлечь внимание журналистов;
- Большая нагрузка на администраторов по рассмотрению заявок на вступление в группу;
- Если вступление в группу происходит по каким-то документам, то сообщество теряет тех реальных дольщиков, которые не желают отправлять администраторам какие-то доказательства своей причастности к объекту (сканы договоров, их номера, принадлежность к родственнику, который является дольщиком и др.);
Боитесь спама? 3 администратора (модератора, редактора) решают проблему со спамом для сообщества примерно до 5000 человек.
Плюсы публичной страницы по сравнению с открытой группой:
- На публичной странице пользователи не могут оставить свои записи на стене – только комментарии к постам и в обсуждениях. Основной контент публикуется от лица сообщества. Это существенной снижает трудовые затраты администраторов крупных сообществ (избавляет их от необходимости чистить стену);
- На публичной странице пользователи могут предлагать свои посты, используя функцию «предложить новость». Во-первых, это по сути избавляет администраторов от необходимости вести своё сообщество. Во-вторых, очень высокая вовлеченность пользователей, что опять же хорошо для информационной открытости;
- Публичная страница отражается в блоке «интересные страницы» на странице пользователя. Если люди подписываются на вашу публичную страницу и регулярно её посещают, вы будете находиться в этом блоке постоянно (как пример – Петербургский дольщик).
Письменные обращения в государственные органы
Огромное поле для деятельности. Я даже составил классификацию обращений в государственные органы:
1. В зависимости от ветви власти:
- Исполнительные органы: Минстрой России, Налоговая служба, МВД, Росреестр, Президент РФ, Высшее должностное лицо субъекта РФ (Губернатор, Мэр, Президент), Правительство РФ, Правительство субъекта РФ, профильные комитеты субъектов РФ (в нашем регионе это Комитет по строительству Санкт-Петербурга, Комитет государственного строительного надзора в государственной экспертизы Ленинградской области);
- Законодательные органы: Государственная Дума, Совет Федераций, на уровне субъекта РФ – парламенты субъектов (в Санкт-Петербурге, например, законодательное собрание);
- Надзорные органы: Прокуратура РФ;
- Судебные органы: суды общей юрисдикции, арбитражные суды, мировые судьи.
2. В зависимости от цели обращения (просительной части обращения):
- О проведении проверки;
- О привлечении к ответственности (административной, уголовной);
- О взыскании денежных средств;
- О придании огласки;
- Другие нематериальные требования (признание договора недействительным, расторжение договора, признание договора расторгнутым и т.д.).
3. По количеству заявителей:
- Индивидуальные;
- Коллективные.
Помощь обманутым дольщикам
В первую очередь, покупая квартиру, каждый должен понимать все риски, которые лучше, конечно, избежать. Для этого лучше всего исследовать конъюнктуру рынка — через СМИ, поиска в интернете, консультаций с несколькими специалистами, например, с агентами по продаже первичной недвижимости, страховым агентом, брокером по недвижимости. Так вы обезопасите себя и уже будете с подозрением смотреть на рекламные растяжки с надписями «Квартиры у метро за 1 миллион рублей» — сами цены застройщика зачастую выводят их на чистую воду. Если стоимость квартиры в строящемся доме на 20-50% меньше средней рыночной цены — это первый показатель, что застройщик может быть ненадежным.
Сегодня только формируется реестр обманутых дольщиков — такие списки есть в каждом регионе страны. Но для того, чтобы официально быть признанным обманутым дольщиком, нужно соблюдение нескольких факторов, которые признает контролирующий орган региона «в соответствии с установленными критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими, и ведет такой реестр». В Петербурге принят региональный закон, который фактически предполагает две категории обманутых дольщиков по временному признаку, когда был заключен договор с застройщиком — до 1 апреля 2005 года или после, когда вступил в силу закон ФЗ-214 о ДДУ. Но механизм помощи обманутым дольщикам еще разрабатывается, так что в любой момент могут быть внесены и новые поправки.
Что делать обманутым дольщикам
Если участника долевого строительства обманули, он имеет право предъявить претензию застройщику и требовать с него компенсацию, которая может быть выражена в следующем:
- в судебном порядке вернуть денежные средства за недвижимость, которая была оплачена, но её не достроили;
- государство предоставляет обманутому гражданину новую квартиру в качестве замены недостроенного объекта. Для этого необходимо соблюдение различных условий;
- добиться завершения строительных работ и введения в эксплуатацию недостроенного дома. Подобный вариант решения проблемы возможен, если государство примет решение привлечь к строительству других застройщиков.
Для большей эффективности рекомендуется объединиться с другими гражданами, которых обманула строительная компания. Это позволит составлять коллективные иски, жалобы, претензии и другие документы, что намного эффективнее, чем аналогичное заявление от одного человека. По возможности лучше привлечь к существующей проблеме СМИ и общественность. Сделать это можно при проведении митинга или пикета.
При организации протестных акций необходимо в установленном порядке согласовать их с администрацией города.
Ещё одной организацией, куда обращаться обманутым дольщикам является региональное отделение ассоциации лиц, которые стали жертвами строительных компаний. Они окажут помощью и могут проконсультировать по действиям, которые необходимо предпринять в сложившейся ситуации.
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик
В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.
Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.
И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.
Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.
Дольщики выгодны всем, пока они обмануты
Обманутые дольщики выгодны и государству, и бизнесу. В ходе кризиса увеличилось количество обманутых дольщиков, благодаря чему увеличился доход выгодоприобретателей.
Только обманутому в этой ситуации быть не выгодно. Единственный выход — оптимизация всех расходов.
В это время хорошо может развиться бизнес, интересы которого соответствуют государственным стандартам. На данный момент все возможные протесты сильно контролируются. Говорить об угрозе народа в это время смешно.
Чем больше дольщиков удастся обмануть, тем больше выгоды получат те, кто в доле. А в этой доле обычно находятся супертяжеловесы со свободных рынков и участники высших лиг. В основном это лица, представляющие государство или те, кто связан с ними по тесному бизнесу. Чиновники, находящиеся на любом уровне и контролирующие строительные рынки, организации, дающие взаймы, наикрупнейшие девелоперы и другие участники большого бизнеса. Туда же можно отнести большое количество юристов. Они кормятся на росте армии и обманутых дольщиков.
Многие инвесторы попали в число обманутых дольщиков. Выбраться из этой ямы очень сложно. На рыночной экономике каждая личность всего лишь товар, как бы обидно не было это признавать. Обманутым дольщиком очень легко управлять и манипулировать. Что позволяет людям «в деле » получать большую прибыль. Человек слишком одержим идеей получения своего жилья. Людям в деле несложно получить с этого прибыль. Напрямую они этого делать не будут. Но в исполнении их планов им помогут хитроумные бизнес-схемы. Обычно они маскируются под помощь обманутым дольщикам.
Те, кто наживается на регулярных выплатах от обманутого, хотят оставлять его таковым до конца его дней. Они видят, что муха уже попалась на паутину. И начинают подкармливать бедное насекомое «помощью » от государства. Напуганный сложившейся ситуации человек может не вдуматься и совершить много глупостей. Из-за того, что он элементарно не способен произвести анализ, он бегает по замкнутому кругу.
Манипуляция, с помощью которой высший класс наживается на обманутым дольщике, настолько искусно владеет сознанием,- что человек может долго блуждать по собственным заблуждениям. Поэтому, обманутые не способны понять, что настоящей помощи им никак не найти. Они бегают по замкнутому кругу несуществующих поблажек от государства, не понимая, что действительной помощи никогда и не было.
Борьба обманутого дольщика со сложившейся ситуации постоянно проходит по одному сценарию. Кукловоды и профессиональные манипуляторы знают этот путь отрицания от начала и до конца. Все действия обманутого повторяются шаг за шагом по стадиону, а количество кругов зависит только от интереса высшего класса к данной личности. Лучше просмотреть и понять, как происходит борьба за нормальную жизнь у обманутых людей. Заданный сценарий начинается с осознания дольщика того, что на стройках ни один из его планов не осуществляется. Этому виной регулярные приостановки строительства. Владелец постоянно переносит сроки. Сроки сдачи, сильно изменяются и не входят ни в какие рамки. Объект не изготовлен в необходимый срок. В итоге весь процесс заканчивается, и владелец объявляет себя банкротом.
Те, кто в доле, заранее продумывают план банкротства. Застройщик ведь хочет добиться хороших результатов, а с банкротством это не получается. Дольщики, которые начинают паниковать из-за не влезающих ни в какие рамки сроки, начинают пускать по броуновскому движению. Весь его путь заранее известен. Обманутый дольщик ступает на этот путь тогда, когда его начинают убеждать в будущей успешности проекта.
На этом первый круг заканчивается. Люди начинают паниковать, писать во многие контролирующие инстанции. Поступает много видеообращении. Также обманутый скорее всего подпишет петицию. Далее вывешивают плакат «Путин помоги». Далее обычно бывают на съезде КПРФ. Посещают множество рабочих групп, выслушивают лживые обещаний от лиц, представляющих государство. Далее обычно пишут сообщение в прокуратуру и посещают митинги и пикеты. На большинство из них одна фраза и цель: город родной дострой долгострой. Весь этот сценарий разработан заранее, и большинство обманутых следует ему. Результат от этого всего нулевой. Строительство никто восстанавливать не будет.