Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнение к договору аренды нежилого помещения по пандемии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
(аренда муниципального имущества во время пандемии)
Действия зависят от того, кто собственник имущества:
| Российская Федерация | — для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель — июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021
— для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, — освобождение от уплаты на период апрель — июнь 2020 -отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение — основание — Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р — отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд |
| Тюменская область | — с 01.03.2020 по 30.04.2020 — аренда не взимается;
— с 01.05.2020 по 31.12.2020 — предоставляется отсрочка. — указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается; — основание — постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р; Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление. |
| город Тюмень | Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2.
Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований. |
Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения
Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.
Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.
Составление приложения
При заключении дополнительного соглашения стороны должны договориться о трактовке каждого пункта. С момента подписания приложение приравнивается к договору по своему правовому статусу. Дополнение оформляется в письменном виде. Количество экземпляров должно соответствовать числу копий основного договора. Приложение обычно содержит:
- место и дату подписания;
- номер и дату договора аренды, к которому составляется дополнение;
- преамбулу, содержащую сведения о предмете договоренностей, и правовое основание деятельности сторон или их уполномоченных представителей;
- текст, содержащий принятые правки;
- примечание о том, что соглашение является специальной частью договора;
- информацию о реквизитах сторон и их подписи.
При составлении дополнительного соглашения необходимо указывать пункты основного документа, в которые вносятся изменения. Например, обозначить так: «Внести изменения в п. 3 Договора и читать его таким образом:..».
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец документа о внесении изменений в условия сделки и его регистрация, оформление приложения
Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:
- изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась)
- поменялись условия внесения оплаты
- изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится
- появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения
- владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду
- стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
После того как стороны составили, проверили и подписали дополнительное соглашение, встает вопрос о необходимости его регистрации. Документ подлежит государственной регистрации и внесению в Росреестр, если ранее стороны регистрировали основной договор аренды. Согласно ГК РФ в других случаях регистрация дополнительного соглашения не обязательна.
Какие документы нужно предоставить, чтобы соглашение внести в Росреестр:
- заявление, в котором описывается необходимость внесения изменений;
- паспорт гражданина РФ;
- квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (оплачивается в любом банке);
- один экземпляр дополнительного соглашения, который подписан арендатором и арендодателем
Подавать документы на регистрацию имеет право любая из сторон. Основное требование к документам — отсутствие помарок и исправлений. В ряде случаев Росреестр может запросить дополнительные документы — например, свидетельство о регистрации недвижимого имущества.
Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды
Нежилое помещение Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый. Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон. Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора. Земельный участок В соответствии с п.2 ст.
26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.
Регистрация документа
По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.
В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.
Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.
Список документов:
- паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
- акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
- учредительные бумаги;
- бланк, полученный из реестра юридических лиц;
- квитанция об оплаченной государственной пошлине;
- доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
- три экземпляра дополнительного соглашения.
Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.
В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.
В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.
Договор аренды должен обязательно включать в себя:
- данные сторон;
- описание объекта;
- длительность аренды;
- сумма и порядок оплаты.
Дополнительно указываются такие сведения, как:
- ответственность сторон за нарушение условий;
- причины досрочного расторжения;
- возможность пролонгации;
- обязанности сторон и т. д.
Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.
Необходимые документы
Формирование дополнительного соглашения обычно не требует наличия каких-либо дополнительных документов.
В то же время несколько иначе обстоят дела с вопросом регистрации данного документа в Росреестре. В таком случае понадобиться собрать стандартный набор бумаг.
Таковой включает в себя следующее:
- заявление о регистрации соглашения;
- договор аренды нежилого помещения;
- кадастровый паспорт самой недвижимости — сдача в аренду которой осуществляется;
- если в качестве одной из сторон выступает физическое лицо — общегражданский паспорт или же альтернативный документ, который позволяет установить личность;
- согласие супруга или же супруги на заключение такового договора — причем таковой документ обязательно должен быть заверен нотариально, во всех случаях без исключения.
Помимо указанных выше бумаг могут понадобиться некоторые дополнительные. Например, касается это квитанции об оплате государственной пошлины. Согласно НПД предоставлять её необходимость отсутствует. Но электронная база о таковых оплаченных пошлинах далеко не всегда пополняется своевременно.
Причем договор аренды обязательно должен быть предоставлен в регистрирующий орган в количестве не менее 2 штук (экземпляров). Нередко сотрудники данного учреждения требуют предоставить оригинал договора не менее чем в 2 экземплярах.
Количество в каждом случае определяется строго индивидуально. Два экземпляра обязательно возвращаются после осуществления процесса государственной регистрации.
Отдельно стоит отметить, что процесс регистрации договора, в котором в качестве одной из сторон выступают юридические лица, подразумевает предоставление дополнительных бумаг — помимо указанных выше.
В стандартный набор таковых дополнительных входит следующее:
- учредительные документы по конкретному учреждению;
- документы, которые подтверждают факт назначения директора или же иного руководящего органа;
- приказ о вступлении директора в должность;
- свидетельство о государственной регистрации.
Как составить и его образец
Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.
На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.
Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.
Пример условия основного договора:
4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.
Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).
Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.
После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.
Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).
Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:
- предмет контракта;
- условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
- все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.
Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:
- его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
- прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
- место и дата совершения сделки;
- наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
- формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
- в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
- при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.
Сколько составляет госпошлина за регистрацию договора аренды в 2020 году
Не стоит также забывать о том, что в соглашении об аренде муниципальных земель должны быть указаны данные кадастрового учета и границы земельного участка. В противном случае отсутствие этих ведомостей может стать основанием для признания договора недействительным.
- заявление;
- свидетельство о госрегистрации права на арендуемое имущество;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- документ о присвоении ИНН;
- учредительные документы;
- письмо из органов статистики;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- приказ о назначении директора;
- копию договора аренды;
- акт приема-передачи имущества;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- паспорт.