Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет петербургскую недвижимость в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
От производств до глэмпингов
Нечто подобное в Петербурге уже реализует УК «Ареопаг». Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате на их месте появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
Так, девелопер купил помещение площадью 850 кв. м на пр. Непокоренных, отремонтировал его, разбил на три десятка встроек (каждая – со своим кадастровым номером) от 10 до 200 кв. м, заполняет арендаторами и продает как готовый бизнес. В таком пространстве можно организовать офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. Цены – от 2 млн рублей; актив может приносить 15–17 тыс. рублей в месяц.
По словам основателя УК «Ареопаг» Данила Барышева, площадка сегодня почти заполнена арендаторами, на днях закрыта первая сделка по продаже готового бизнеса. Вторую площадку в районе Рыбацкого компания тоже продолжает заполнять арендаторами, но сделок по продаже еще нет.
Игорь Ахальцев обращает внимание на загородную недвижимость, пользующуюся активным спросом уже несколько лет. Речь как о коттеджных поселках, так и о базах отдыха, глэмпингах и пр., которые сегодня все чаще предлагают как доходную недвижимость. Желающий может вложиться и в реализацию проекта в целом (как соинвестор), и купить участок на старте продаж, перепродав его через год. Еще один вариант – приобрести готовый модульный дом и передать его управляющей компании, получая пассивный доход. Такие предложения есть у Maslov Group в проектах в Приозерском районе. Кроме того, можно иметь такой доход и от проектов компании в формате self-storage (индивидуальные склады).
Подобный бизнес развивает УК «Сова», построившая в Ленобласти десяток поселков с модульными домами, которыми управляет (сдает в аренду) от имени частных инвесторов. Недавно она заявила о выходе на рынки Московской области, Крыма и Приэльбрусья.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management, рассказал, что компания в течение следующего полугодия выйдет со вторым проектом апарт-отеля на рынок Дубая. По его словам, этот эмират к 2030-му планирует привлекать по 40 млн туристов в год, а значит, реализованные там проекты всегда будут приносить хороший доход.
«Большинство людей, которые покупали объекты в Дубае в начале марта, сейчас продают их. Но не с целью заработать. Для многих такие сделки были способом вывода денег из России. Получив необходимую доходность, покрыв издержки на перевод средств и регистрационные взносы, они выходят из проектов. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости была единственным способом получить ВНЖ и впоследствии открыть зарубежный счет», – говорит Александр Пестряков.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 — 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.
Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области — Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тыс. руб. в спальных районах и примерно от 100 тыс. руб. на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25–30%, указал директор по продажам федеральной компании «Этажи».
«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», — допустил он. По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн руб., в Светлогорске — от 3,3 млн руб., а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.
Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году. «Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», — сказал Сергей Зайцев. По данным этажей, стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».
На Черноморском побережье одним из самых недооцененных эксперты называют рынок недвижимости в Туапсе. В городе есть все не только для сезонного, но и для постоянного проживания — инфраструктура, собственный порт и ряд промышленных предприятий. Цена «квадрата» в ликвидных квартирах на вторичном рынке здесь стартует от 80 тыс. руб., а новостройках — от 100 тыс. руб. А вот в Сочи цены близки к московским и доходность от сдачи в аренду ниже.
Из интересных вариантов для пассивного дохода от сдачи квартир в аренду представитель «Этажей» отметил северные города нефтяников и газовиков, где миграционные потоки высоки и спрос на аренду стабильный. Например, в Новом Уренгое средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке находится на уровне 159 тыс. руб., что вдвое ниже, чем в Москве. При этом средние ставки аренды квартир ненамного ниже столичных. Ставки аренды однокомнатных квартир — 30–35 тыс. руб., двухкомнатных — около 50 тыс. руб., трехкомнатных — 60–70 тыс. руб.
Вторичный рынок: динамика средних цен предложения по районам
| Район | руб./кв.м. | Изменение за период % |
Изменение с янв. 2022 года % |
Изменение с янв. 2021 года % |
Изменение с янв. 2020 года % |
Изменение с янв. 2019 года % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Адмиралтейский | 243 760 | -0,1 | 20,2 | 57,8 | 71,6 | 88,3 |
| Василеостровский | 209 919 | -0,8 | 3,6 | 22,0 | 43,4 | 52,2 |
| Выборгский | 187 151 | 0,7 | 9,1 | 28,6 | 57,3 | 67,7 |
| Калининский | 185 010 | -0,5 | 6,8 | 27,0 | 54,2 | 70,9 |
| Кировский | 181 599 | -0,6 | 22,2 | 34,5 | 60,0 | 74,0 |
| Красногвардейский | 179 919 | -1,2 | 11,5 | 40,7 | 59,2 | 73,0 |
| Красносельский | 171 640 | -0,2 | 15,3 | 34,9 | 61,2 | 77,9 |
| Московский | 204 030 | 0,0 | 7,1 | 24,4 | 41,7 | 54,3 |
| Невский | 190 432 | 1,6 | 16,4 | 38,4 | 62,0 | 86,4 |
| Петроградский | 279 598 | -2,3 | 9,8 | 30,8 | 58,0 | 70,5 |
| Приморский | 214 460 | 0,2 | 18,7 | 35,0 | 58,4 | 72,5 |
| Фрунзенский | 193 890 | 0,3 | 17,7 | 38,0 | 59,9 | 79,9 |
| Центральный | 241 421 | 0,6 | 15,9 | 41,1 | 46,1 | 66,0 |
| Колпинский | 146 992 | 1,9 | 18,6 | 45,4 | 74,4 | 87,9 |
| Кронштадтский | 144 102 | 1,7 | 10,5 | 42,4 | 68,3 | 79,3 |
| Курортный | 188 840 | 0,2 | 8,0 | 44,8 | 65,3 | 83,6 |
| Петродворцовый | 141 401 | 1,4 | 15,1 | 31,8 | 51,5 | 64,7 |
| Пушкинский | 155 509 | -0,9 | 6,7 | 34,2 | 54,8 | 63,0 |
| Всеволожский | 148 768 | -1,7 | 15,6 | 34,2 | 69,9 | 88,7 |
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.