Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Процедура страхования жилья
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
- одобрили квартиру в ипотеку;
- обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
- отправили в них оценочный альбом;
- получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.
Зачем страховать квартиру в новостройке?
Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику. Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки. Банк не захочет потерять свои средства из-за банкротства недобросовестной строительной фирмы, а значит, выбранная страховая компания обязана будет покрыть остаток кредита. Стандартный страховой полис включает в себя следующие рисковые ситуации:
- Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
- Задержка с заселением нового здания;
- Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
- Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
- Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.
Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками. Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке. Стоит отметить, что титул (право собственности) страховать необязательно, если строительство еще не завершено и не оформлены все необходимые документы.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Как уменьшить риски при покупке квартиры в новостройке?
Выгода от покупки квартиры в строящемся доме — очевидна. В первую очередь — финансовая, ведь непостроенные квартиры стоят значительно дешевле. Но и рисков от покупки квартиры в новостройках достаточно много. И чтобы не остаться с носом, страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг для дольщиков.
Страховка обязательна при пользовании кредитными деньгами, так что когда вы берете ипотеку, то в банке вам в обязательном порядке расскажут о страховании. А в остальных случаях, когда дольщик приобретает квартиру за свои деньги, страховка — на выбор покупателя. И все же лучше воспользоваться этими, пусть дорогостоящими, но важными услугами. Страхование недостроенного жилья помогает защитить средства, вложенные в строительство, и к тому же, что не менее важно, проверить благонадежность застройщика.
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Зачем страховать квартиру в новостройке?
Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику. Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки. Банк не захочет потерять свои средства из-за банкротства недобросовестной строительной фирмы, а значит, выбранная страховая компания обязана будет покрыть остаток кредита. Стандартный страховой полис включает в себя следующие рисковые ситуации:
- Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
- Задержка с заселением нового здания;
- Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
- Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
- Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.
Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками. Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке. Стоит отметить, что титул (право собственности) страховать необязательно, если строительство еще не завершено и не оформлены все необходимые документы.
Страховая сумма и страховая премия: основы расчета стоимости договора
При заключении договора страховой защиты применяется два взаимозависимых термина или две величины, имеющие денежное выражение – это страховая сумма и премия. Для полного понимания сути страховых услуг, целесообразно пояснить значение каждой.
Страховая сумма – это тот объем средств, который страхователь получает при полном уничтожении строительного объекта при условии наступления страхового случая и его доказанности. Если страховой случай нанес частичный ущерб, то выгодополучателю по договору выплачивается, лишь часть страховой суммы в пропорции.
Страховая премия – это те средства, которые страхователь вносит в счет оплаты договора. Она исчисляется исходя из размера страховой суммы в размере 10-15% от нее. Вносить ее необходимо либо полностью, либо равными частями ежемесячно, раз в квартал или полугодие.
Примечательно, если премия внесена не полностью или договор не оплачен на момент наступления страхового случая, возмещение могут и не выплатить.
Размер страховой суммы исчисляется из полной стоимости страхуемого объекта, с учетом степени его износа и ряда других показателей. Важно понимать, что компания не будет страховать недвижимое имущество себе в ущерб. Как правило, за основу расчета берется кадастровая или инвентаризационная стоимость объекта, а не рыночная. Это обусловлено тем, что рыночная цена объекта может завить от места его расположения и иных факторов.
При расчете страховой суммы дополнительно учитываются:
- год постройки;
- материал конструктива – камень или дерево, кстати, дерево обойдется дороже, так как исков пожара больше;
- наличие капитального ограждения;
- наличие противопожарных и охранных сигнализаций, что может снизить риски, а значит, и страховую премию;
- место расположения сооружения: в черте города, за городом, в пригородной зоне.
При выборе страхового полиса клиентом определяется и сумма страхования, но если в пересчете на страховую стоимость она окажется выше, то и выплата ущерба будет в пределах страховой стоимости, а не обозначенной клиентом суммы. Последнее обусловлено тем, чтобы клиенты с целью получения выгоды не осуществляли страхование объектов, не имеющих реальной ценности.
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.
Если наступит страховой случай
Заключить договор страхования – это лишь полдела, главное – получить страховую выплату при наступлении страхового случая. А при страховании финансовых рисков есть свои подводные камни, о которых застраховавшийся дольщик узнает только потом.
Во-первых, страховую выплату по данному виду страхования нельзя получить при замораживании строительства или увеличении его сроков. «Страховыми случаями являются банкротство или ликвидация застройщика. А вот продление сроков строительства таковым не является. Если дом продолжает строиться другими компаниями, либо просто затягиваются сроки, но застройщик не признан банкротом, страховая сумма не выплачивается, — предупреждает Марина Антонова, — а ведь застройщиков не так часто объявляют банкротами, и даже проблемные новостройки обычно достраивают другие девелоперы. Я не думаю, что даже сейчас, в период острого дефицита инвестиций в строительство, появится массовый недострой». Таким образом, застраховав финансовые риски при долевом строительстве и заплатив за страховой полис не маленькие деньги, можно несколько лет прождать своей квартиры, не рассчитывая на страховую выплату. При этом если возникнет желание продлить договор страхование финансовых рисков, придется платить еще – за каждый год страхования.
Во-вторых, даже если застройщик обанкротится и будет запущена процедура банкротства, она продлится ни один месяц, и все это время дольщику не останется ничего другого, как ждать своей выплаты, потому что для получения страхового возмещения необходимо официальное подтверждение банкротства предприятия.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков
Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:
- Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
- Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
- Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
- Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов — в случае банкротства застройщика).
Страхование при ипотеке при покупке квартиры
При осуществлении страховки жилья, взятого в ипотеку, в список рисков, как правило, вносятся такие неприятности, как: стихийное бедствие, возникновение пожара и потопа, а также опасность противоправных действий со стороны сторонних лиц. Иные (дополнительные) риски включаются в страховое соглашение по желанию либо покупателя жилья, либо самого банка.
Имейте в виду! Особенностью страхования ипотеки является то, что без подписания страхового соглашения, ни одна банковская организация не согласится дать заёмщику ипотечные средства. Когда действие страхового соглашения оканчивается, а заёмщик его не перезаключает вновь, то банком может быть наложена штрафная санкция (повышение процентной ставки, предписание о досрочном погашении ипотеки).
Что будет, если не оформить страховку квартиры при ипотеке?
Лучше сразу же познакомиться с последствиями отказа от страхования залогового имущества. Нарушение этого законодательного требования влечёт за собой санкции. К примеру, если клиент Сбербанка не оформил страховку имущества при ипотеке своевременно, тогда он должен заплатить неустойку в сумме половины годовой ставки по займу. Штраф накладывается с 31 дня после завершения срока действия прежнего страхового договора. Это намного больше, чем стоимость страховки имущества при ипотеке.
Неустойку банк взыскивает с клиентского счёта без предварительного уведомления. В результате у заёмщика появляется просроченная задолженность, что может стать полной неожиданностью. При судебном разбирательстве в подобных случаях судьи обычно занимают сторону банков. Поэтому лучше постараться урегулировать вопрос мирно.