Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм действий, как узаконить пристройку, если она уже давно построена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2026 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Подготовить проект планируемой пристройки.
Это можно сделать самому или обратиться к компетентному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности земельного участка и дома.
Для индивидуального жилого дома с этажностью вверх не более трех (не выше 20 метров от уровня земли), предназначенного для проживания одной семьи, проект реконструкции подготавливать не обязательно.
Шаг 2. Составить уведомление в адрес уполномоченного органа о намерении реконструировать дом.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Оформление реконструкции в судебном порядке
Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.
Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.
В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.
Отказали в оформлении – почему?
Но даже в суде не всегда получается добиться узаконивания пристройки. Иногда административные или судебные инстанции принимают отрицательное решение в плане легализации пристроя.
Основными причинами отказа в данном случае могут выступать:
- Неполный пакет документации, нарушение формальностей.
- Несовпадение планируемой либо возведенной пристройки нормам строительства, проекту участка и пр.;
- Несоответствие установленной постройки тому плану, который утверждался изначально.
- Если у заявителя нет прав на осуществление реконструктивных работ.
- Если обнаружилось нарушение условий безопасности в плане материалов или самой конструкции.
- Если пристройка на деле превысила утвержденные в разрешении размеры.
Необходимые документы
Самый утомительный процесс, это сбор пакета документов для узаконивания пристройки. Для этого потребуются следующие бумаги:
- Документы, подтверждающие право собственности на землю и дом (если имеется) в той местности, где была возведена пристройка.
- Нормативная документация, выданная службой ЖКХ.
- Справка из БТИ.
- Информация о количестве зарегистрированных лиц на данной территории. Для получения этой информации необходима выписка из домовой книги.
- Проектная документация по перепланировке дома.
- План на строение.
- В случае, если пристройка располагается вблизи с соседским участком, потребуется их письменное согласие.
- Документы из коммунальных организаций (водоканал, теплосети, газовая и пожарная инспекции).
- Акт о согласии на строение из санэпидстанции.
- Фотоснимки дома и участка.
Перечень необходимой документации может измениться, в зависимости от месторасположения и сложности постройки.
Некапитальную конструкцию можно узаконить в любое время, даже если пристройка возведена довольно давно.
Порядок оформления не сложен и предполагает следующий порядок действий:
- Собрать документы, подтверждающие право собственности на дом.
- Подготовить заявление на внесение изменений в технические документы.
- Подать пакет документов в БТИ по месту нахождения дома.
- Дождаться посещения объекта приемочной комиссией, которая составит акт о переустройстве дома.
- Получить новую техническую документацию.
- Обратиться в Росреестр для регистрации изменений.
Как узаконить уже построенный дом или пристройку
Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
В 2023-2023 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.
Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.
- Обратиться в муниципальные органы власти с заявлением и просьбой разрешить строительство гаража на приусадебном участке.
- Предоставить компетентным органам документы: план и технический паспорт участка и дома, к которому будет присоединена конструкция, свидетельство на право собственности объекта недвижимости и землеотвода.
- Заявление в установленной форме.
- Копию паспорта основного владельца имуществом с фотографиями, соответствующими возрасту и регистрацией.
- Заявление долевых собственников о том, что они не имеют возражений.
- Эскиз или проект гаража, если он будет иметь статус капитального строения.
Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.
Второй вариант предусматривает начало процесса узаконивания после завершения строительства, по факту. Основной акцент направлен на возможность получения подтверждающей документации. Оба варианта предусматривают прохождение одинаковых этапов узаконивания.
К некапитальным постройкам относятся строения, имеющие вспомогательный характер, не имеющие фундамента и непригодные для проживания. Для них не потребуется получать разрешение перед началом строительства. Как закончится возведение необходимо внести изменения в имеющуюся документацию.
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
- Свидетельство о собственности на землю.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Справка БТИ.
- Разрешение ЖКХ.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
- План на сооружение.
- Проект дома.
- Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
- Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
- Акт санэпидемической службы.
Типичным является случай, когда владелец земельного участка в пределах городской черты возвел на нем самострой, и хочет его узаконить. Если участок не находится на территории природоохранных или заповедных земель, то вполне осуществимо. Для этого придется представить документы на участок в регистрационную палату и справку, подтверждающую, что объект расположен именно на этой земле. Также, для того чтобы узаконить нежилой самострой понадобится кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Процесс узаконивания помещения довольно сложный и часто непредсказуемый. Заранее невозможно спрогнозировать, сколько времени он займет. Неизвестно какие потребуются документы и справки, сколько времени уйдет на их сбор. До момента получения свидетельства о праве на вашу недвижимость может пройти довольно много времени.
Надо заметить, что в реальной жизни подобных строений множество. В частном секторе вообще не вошло в практику государственное регистрирование таких объектов, как веранда, гараж, сени, пристроенные кухни. Типовой проект индивидуального дома застройщик зачастую «дорабатывает» мансардами, балконами, не оформляя на это соответствующих документов.
Отказали в оформлении – почему?
Но даже в суде не всегда получается добиться узаконивания пристройки. Иногда административные или судебные инстанции принимают отрицательное решение в плане легализации пристроя.
Основными причинами отказа в данном случае могут выступать:
- Неполный пакет документации, нарушение формальностей.
- Несовпадение планируемой либо возведенной пристройки нормам строительства, проекту участка и пр.;
- Несоответствие установленной постройки тому плану, который утверждался изначально.
- Если у заявителя нет прав на осуществление реконструктивных работ.
- Если обнаружилось нарушение условий безопасности в плане материалов или самой конструкции.
- Если пристройка на деле превысила утвержденные в разрешении размеры.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Оформление пристроя к дому
Отвечая на этот вопрос, рассмотрим два варианта.
Первый. Вы собираетесь сделать пристройку к садовому дому или жилому дому в садовом товариществе (в период действия «дачной амнистии»). В этом случае Вам необходимо обратится к кадастровому инженеру, для подготовки документов, необходимых для внесения изменений в сведения ЕГРН и подать их в Росреестр.
Второй. Когда Ваш дом расположен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, то необходимо будет для начала получить разрешительную документацию, так как пристрой является реконструкцией.
- После того, как пристрой будет осуществлен, необходимо будет уведомить администрацию об окончании реконструкции, получить уведомление о соответствии и , также как в и в первом случае, обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана и вместе с уведомлениями подать документы в Росреестр.
- Если пристройка уже сделана, то для того, чтобы ее узаконить , придется обращаться в суд.
- Для этого нужно подготовить следующие документы:
- документ о праве собственности на землю под застройку и на дом, в котором планируется реконструкция;
- письменные заявления других собственников дома на проведение реконструкции;
- согласие соседей на пристройку к вашему дому в письменном виде;
- техпаспорт дома, кадастровый план земельного участка;
- проект пристройки (в виде плана или эскиза);
- заключение ресурсообеспечивающих организаций (газовых, водо-канализационных служб, предприятий энергетики и пр.), подтверждающих безопасность подключения к коммуникациям. Если подключения не производятся, соответственно, и разрешений не требуется.
Суд может дать отказ в признании самовольной постройки: если она не безопасна или неверно подготовлены документы. В этом случае, владелец не приобретет права собственности на такую постройку. Её надлежит снести, причем за счет самого застройщика, плюс заплатит штраф.
Отметим, что пристройки могут быть вспомогательными, некапитальными и не требовать дополнительной земли: балконы, веранда, терраса и тд. Такие пристройки узаконить не сложно.
Для этого нужно обратиться в местное БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию. То же надо сделать, если вы только что завершили строительство.
Когда, как и где можно узаконить пристройку к частному дому
Казалось бы, человек владеет земельным участком и вправе строить на нём что хочет и когда захочет. На самом же деле, законы налагают на собственников ряд ограничений. Пристройку к частному дому необходимо официально зарегистрировать для того, чтобы:
- произвести перерасчет долей собственников дома, так как его площадь увеличится;
- соблюсти права соседей владельца участка, например, если пристройка стоит слишком близко к соседскому забору;
- заверить соответствующие государственные организации в том, что пристройка построена с соблюдением всех необходимых строительных правил и норм, что гарантирует безопасность жильцам и их гостям;
- удостовериться, что в процессе возведения пристройки рабочие не нанесут ущерб инженерным и коммуникационным сетям.
Если пристройка официально не зарегистрирована, цена дома на рынке автоматически падает на 20-30 процентов. Это связано с тем, что такой объект крайне сложно продать или обменять. Если государство выявит факт незаконной реконструкции частного дома, оно оштрафует владельца и через суд обяжет его снести незаконно построенное.
Лучше всего оформлять пристройку на стадии её проектирования. Да, её можно узаконить и потом, но если проект составлен с нарушениями строительных норм, зарегистрировать строение не получится.
За разрешением на строительство обращаются в местные органы самоуправления. Например, в районную администрацию. С собой необходимо принести:
- копию паспорта собственника;
- выписку из ЕГРН подтверждающую право собственности на землю, где будет вестись строительство;
- кадастровый паспорт участка;
- проект пристройки;
- акт о согласии на пристройку от коммунальных служб;
- выписку из градостроительного плана, если частный дом находится в черте города.
Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ, а проект лучше заказать у специалистов в проектном бюро. С готовым проектом необходимо посетить представителей коммунальных служб, чтобы получить у них акт о согласии на пристройку. Акт они выдадут только проверив проект и убедившись, что работы будут вестись не ближе, чем в двух с половиной метрах от линий инженерных коммуникаций.
В некоторых случаях у вас могут потребовать письменное согласие ближайших соседей и нотариально заверенное согласие остальных собственников участка, если таковой находится в долевой собственности.
Завершив строительство, собственник вызывает инженера БТИ. Тот производит замеры, убеждается, что пристройка возведена точно по проекту и разрешает ввод строения в эксплуатацию. Далее собственник получает в БТИ справку о новом строении на участке и обращается в Росреестр с заявлением о государственной регистрации строения. Помимо заявления и справки из БТИ, необходимо принести с собой:
- копию паспорта;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- разрешение на строительство.
Незаконную постройку можно оформить в судебном порядке. Однако, если она построена с нарушением норм и правил, заявителю однозначно откажут. Если же всё в порядке, то необходимо предоставить коммунальным службам ответственным за газификацию и водоснабжение:
- выписку из ЕГРН о собственности на землю;
- правоустанавливающие документы на дом;
- справку из БТИ о зданиях на участке;
- техпаспорт дома;
- описание пристройки;
- заключение инженерной службы БТИ.
Если все документы в порядке, коммунальщики выдают собственнику акт об отсутствии коммуникаций возле пристройки.
Теперь, со всем собранным пакетом документов необходимо обратиться к юристу. Он поможет составить исковое заявление и проинформирует собственника о его последующих действиях.
Что нужно, чтобы оформить пристройку по дачной амнистии?
Что касается необходимых условий для дачной амнистии при регистрации пристройки к дому, то они не отличаются от общих условий оформления домов и включают в себя такие пункты:
- право собственности на землю – земля, на которой возведен дачный дом, равно как и пристройка к нему, должна находиться в собственности лица, которое хочет оформить данную недвижимость, или же находиться в долгосрочной аренде. Если земля не находится в собственности, в оформлении по дачной амнистии будет отказано, потому в таких случаях необходимо вначале пройти процедуру регистрации земельного участка, а потом заниматься постройками на нем;
- целевое назначение земли – участок, на котором находится дом с пристройками, которые подлежат регистрации, должен предусматривать возможность возведения подобных объектов. Если речь идет о дачной амнистии, то целевое назначение земли должно соответствовать ведению приусадебного хозяйства. В случае несоответствия регистрация по условиям дачной амнистии невозможна. Узнать, какое целевое назначение у конкретного земельного участка, можно получив выписку из Госкадастра, там эта информация указана;
- соблюдение градостроительных и технических норм и предписаний – любой объект, будь то большой многоквартирный дом, офисный центр или пристройка к дачному дому должны быть выполнены в строгом соответствии с существующими строительными нормами, а также правилами, которые действуют для строений в данном регионе. Такие нормы регулируют подведение коммуникаций, допустимую площадь и высотность зданий, стройматериалы, которые разрешается использовать и подобные моменты. Делается это, в первую очередь, для обеспечения безопасности жильцов, их соседей и окружающих, а также для сохранения облика населенного пункта или района. Нужно помнить, что строительные нормы и правила могут отличаться в зависимости от региона, потому нужно уточнять их в каждом конкретном случае перед регистрацией.
Что касается вопроса о том, должен ли быть оформлен в собственность сам дачный домик, прежде чем регистрировать пристройку к нему, то это по условиям дачной амнистии не обязательно. Если вы уже ранее зарегистрировали дом – хорошо, а если нет, вам не понадобится собирать документы дважды, достаточно узаконить дом вместе с пристройками и реконструкциями. Главное, чтобы соблюдались условия, описанные выше.
Распространенные проблемы при оформлении
Трудности возникают, если нет правоустанавливающих документов. Но есть шанс решить этот вопрос, обратившись в местную администрацию или некоммерческое садовое товарищество, выделившее земельный участок. Можно найти информацию в архивах. Если не получится, придется отстаивать свое право в судебном порядке.
Из-за переходного периода возникает путаница. Возможны ситуации, когда необходимых данных о сельскохозяйственных землях, участках под ИЖС и строениях не окажется в кадастре Росреестра. Потребуется снова проводить межевание, потом постановку надела на кадастровый учет по амнистии.
Другая проблема – участок по площади больше, чем написано в документах. Чтобы оформить его, важно отсутствие претензий у соседей и садоводческой организации, иначе узаконить право на надел будет практически невозможно.
Еще один минус – участок относится к категории, оформление прав на которую не допускается, например, это земли лесного фонда, наделы, расположенные на территории историко-культурных и санитарно-защитных зон. Никакие обстоятельства не позволят зарегистрировать право собственности на них.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию объекта ИЖС, освобождены от получения соответствующего разрешения. Если пристройка уже возведена, порядок действий по ее регистрации следующий:
- Заключается договор с кадастровым инженером на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть выдан в электронном виде либо направлен кадастровым инженером в Росреестр, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Предоставляются в Росреестр или через МФЦ документы на регистрацию.
- В результате собственник получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа легализовать пристройку можно в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что:
- габариты реконструированного дома находятся в допустимых границах;
- при возведении соблюдены все строительные нормативы;
- не ущемлены интересы соседей (соблюдены необходимые отступы).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. При отказе суд обяжет снести постройку.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это повлияет на величину налога на имущество, она станет выше.
Пристройка к квартире
Не во всех квартирах предусмотрены лоджии и балконы. А так хочется иметь местечко, где можно хранить соленья, сажать цветы или держать животных. Тогда возникает мысль о пристройке балкона.
Подвесной или приставной балкон вы захотели сделать как пристройку к своей квартире – его надо узаконить. Стоит помнить, что он не должен быть более, чем на 10% от всей площади квартиры.
Чтобы зарегистрировать свою пристройку, когда она уже готова необходимо произвести следующие действия:
- Собрать соответствующие документы (см. предыдущий раздел).
- Написать заявление на регистрацию в Бюро технической инвентаризации и оплатить их услуги.
- Принять у себя сотрудника БТИ. Он приедет на место, сделает замеры и составит план на пристройку. Ему нужно будет предоставить техпаспорт и кадастровый паспорт. Скорее всего, вам выпишут штраф, который лучше оплатить в кратчайшие сроки.
- Пригласить архитектора. Он выявит технические параметры пристройки и внесет ее в генплан здания.