Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ключевая ставка выросла до 12%. Что будет с ипотекой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рефинансирование во многом схоже с получением обычной ипотеки или кредита под залог недвижимости. Клиент также собирает все документы, подтверждает доход. Для получения одобрения ему нужно доказать свою платежеспособность и благонадежность, убедить в достаточной стоимости залогового имущества. Банки будут проверять клиента по разным базам, в том числе и по НБКИ. Просрочки в кредитной истории, низкий уровень дохода послужат основанием для отказа в получении займа. А также придется заново провести оценку недвижимости, оплатить страховку, зарегистрировать права на жилье. Все это требует дополнительных трат. Таким образом, рефинансирование во многом схоже с получением кредита на приобретение квартиры. Здесь нужно представить тот же пакет документов, а требования к заемщикам и залогу идентичны. Отличия кроются в способах выплаты.
Возможности, которые открывает рефинансирование
Почему популярность рефинансирования растет? Это связано с тем, что такой метод решения финансовых вопросов имеет следующие преимущества:
- возможность объединения всех кредитов (ипотечных и прочих) из разных банков в один;
- применяя вышеуказанный подход, вы избавляете себя от выплат в различные организации, решая все финансовые вопросы в одном месте;
- за счет подбора более выгодных условий вы снижаете общий размер платежа;
- вы можете также получить дополнительные средства для других личных нужд под небольшие проценты;
- все операции можно выполнять без запроса согласия от первичного кредитора.
Вы сохраняете чистую кредитную историю, избавляясь от задолженностей. Это обеспечивает вас правом в случае необходимости брать займы в дальнейшем без проблем. Чтобы воспользоваться всеми преимуществами перекредитования, важно разобраться в том, какие займы можно подвергнуть этой процедуре и какие требования к ним выдвигаются.
Когда рефинансирование выгодно, а когда нет
Универсального совета в вопросе рефинансирования ипотеки не может быть – нужно считать каждый индивидуальный случай отдельно.
Часто встречается мнение, что если заемщик выплатил больше половины кредита с аннуитетными платежами, то рефинансировать его бессмысленно, поскольку тело кредита практически не погашено, в выплачены в большей степени проценты банку. Однако такой подход не всегда верен.
Если ставка по новому кредиту меньше, то рефинансирование все же может быть выгодным. Нужно сравнивать оставшийся к выплате процент по текущей ипотеке с потенциальными – по рефинансированной, и не забыть добавить траты на переоформление.
В аннуитетных платежах разное соотношение процентов и тела кредита. Хоть сам платеж каждый месяц одинаков, в его структуре сначала процентов больше, а основного долга меньше, а к концу выплат – наоборот. Проценты в данном случае начисляются на остаток долга. Противоположность аннуитетным платежам – дифференцированные – встречаются в ипотечных договорах не так часто.
К слову, рефинансирование удобно еще тем, что, уменьшив ежемесячный платеж, вы все равно можете вносить на счет привычную сумму. Это позволит сократить срок ипотеки.
Рефинансирование ипотеки под 6 процентов на примере Сбербанка
Рассмотрим пример на государственном банке Сбербанк, ведь именно эта кредитная организация охотнее всего работает с государственными программами. Предположим, что семья с одним ребенком взяла ипотеку на новостройку под 12% на сумму в 2 миллиона рублей в банке Сбербанк в 2016 году. Дальше у них рождается еще один ребенок, но уже в 2018 году, а значит они автоматически получают право на льготную ипотеку под 6 процентов. Что Сбербанк предлагает семье при расчете:
- Семья предоставляет банку пакет документов, где есть свидетельство о рождении на всех детей – в том числе и на новорожденного, появившегося в 2018 году.
- Оформляется дополнительное соглашение, которое заемщики должны подписать.
- У семьи автоматически снижается ежемесячный платеж (срок погашения займа в Сбербанке уменьшить нельзя), так как уменьшается процентная ставка.
- Банк получает компенсацию от государства.
Сбербанк предлагает ставку под 6%, и ежемесячный платеж уменьшается в меньшую сторону. Получается, что в плюсе остается и кредитная организация, и семья, которая изначально взяла ипотеку под 12%.
Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция
До того как делать рефинансирование, нужно определиться с банком. На нашем сайте мы собрали самые выгодные предложения — здесь можно сразу изучить условия и требования разных банков.
После этого можно переходить к оформлению. Большинство банков предлагает оформить онлайн-заявку, поэтому первые этапы можно пройти не выходя из дома. Нужно просто открыть предложение банка по рефинансированию ипотеки и заполнить анкету. Здесь же нужно загрузить первый пакет документов. Чаще всего это:
- паспорт;
- СНИЛС;
- договор со «старым» банком и график платежей;
- справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
- справка об остатке ссудной задолженности.
Банку потребуется время, чтобы все проанализировать и вынести предварительное решение. На это может уйти от нескольких часов до 8–10 дней. Если решение будет положительным, нужно собрать пакет документов на недвижимость:
- отчет об оценке (заемщик должен вызвать оценщика и оплатить его услуги);
- договор купли-продажи;
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор страхования;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Только на этом этапе банк примет окончательное решение по одобрению рефинансирования. Теперь нужно посетить «старый» банк, уведомить его о том, что кредит будет рефинансирован, и уточнить точный размер задолженности. После этого заемщик заключает договор на рефинансирование и «новый» банк погашает долг перед «старым».
Требования банков к предмету залога при перекредитовании ипотеки
Банки предпочитают иметь дело с залоговым жильем, которое потенциально является беспроблемным конфискатом в случае невыплаты заемщиком ипотеки. Поэтому ряд жилищных объектов вряд ли будет одобрен банком как предмет залога при рефинансировании ипотеки. Это:
- Комната;
- Доля в квартире;
- Дача;
- Земельный участок.
Сегодня некоторые банки готовы рассматривать доли в квартире в качестве объекта залога. Так ДельтаКредит рефинансирует ипотеку, взятую для покупки последней доли в квартире. Согласно его требованиям доля должна быть изолированной комнатой. Однако это не является общепринятой практикой.
Помимо этого ипотечный залог должен отвечать таким требованиям, как:
- Наличие регистрации права собственности на него;
- Отсутствие прописанных в жилье третьих лиц (то есть кого-либо кроме дебитора и членов его семьи);
- Отсутствие обременений у объекта залога по кредитам (ипотека, которую требуется рефинансировать, в расчет не берется).
Банки не всегда берутся за рефинансирование ипотечного кредита, часть которого была выплачена из Материнского капитала. Перекредитование такой ипотеки усложняется обязательным обращением родителей в органы опеки после погашения первого кредита за счет нового. В это время жилье выводится из залога.
При рефинансировании родители опять должны заложить недвижимость, против чего органы опеки могут предоставить возражение. В общих чертах оно сводится к тому, что у несовершеннолетнего ребенка формально ухудшаются условия проживания.
Условия рефинансирования ипотеки в 2023 году в банке ВТБ
Ознакомьтесь внимательно со всеми условиями, так как Вы можете попасть в льготную категорию клиентов и получить минимальную процентную ставку.
| Процентные ставки | 7,4% для семей с еще одним ребенком, рожденным в прошлом году. 8% для зарплатных клиентов банка ВТБ 8,2% для клиентов других банков, не входящих в группу ВТБ |
| Сумма кредита | до 30 млн руб., но не более 90% от рыночной стоимости квартиры |
| Срок кредита | до 30 лет, без подтверждения дохода — до 20 лет |
| Комиссия за перевод в другой банк | 0 руб |
| Комплексное страхование | страхование недвижимости: обязательно страхование жизни и трудоспособности: по желанию страхование от утраты права собственности для вторичного жилья: по желанию в первые 3 года после покупки |
| Недвижимость | новостройка или вторичное жильё если новый дом ещё не сдан в эксплуатацию, он должен быть аккредитован ВТБ |
| Рефинансируемая ипотека | в рублях выдана 6 месяцев назад или раньше нет просроченной задолженности |
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это ситуация, в которой заемщик получает в банке новый кредит и за его счет полностью или частично погашает имеющийся. Банки самостоятельно решают, какие кредиты и на каких условиях они хотят рефинансировать. Например, могут дать деньги только на погашение основного долга, а проценты и иные платежи заемщику придется оплачивать своими силами.
Чтобы выбрать банк, нужно изучить условия рефинансирования. Для этого можно посетить филиалы или посмотреть информацию на официальных сайтах. Можно оформить рефинансирование в том же банке, где была взята ипотека, или в новом. Все зависит от условий рефинансирования. Если рефинансирование оформляется в другом банке, то новый банк становится полноправным кредитором.
Почему рефинансирование ипотеки может оказаться невыгодным
По ряду причин рефинансирование ипотеки может оказаться невыгодным даже тогда, когда новая ставка будет ниже предыдущей. Например, если страховка на ипотеку была оформлена давно, то цены на нее сейчас могут оказаться выше: при повышении возраста или ухудшении состояния здоровья стоимость страхования увеличивается.
Также рефинансирование может оказаться невыгодным, если человеку удалось получить ипотеку как зарплатнику или по льготной программе, например, как молодая семья.
Кроме того, стоит изучить договор, который был оформлен на ипотеку. Для защиты от рефинансирования банки могут прописать в документе высокую комиссию за досрочное погашение кредита: при переоформлении клиенту придется заплатить эту сумму, так как старая ипотека будет считаться заранее закрытой.
«Плюсы рефинансирования нужно просчитывать. Оно будет выгодно не каждому клиенту, а для некоторых понесет еще и дополнительные затраты. По сути, это такая же сделка, кредит открывается заново, и проценты отсчитываются с нуля. Возьмем для примера ситуацию, когда человек платил по кредиту несколько лет: у него процент по распределению ежемесячного платежа на тело кредита и на погашение потихоньку увеличивается в тело кредита. Кредит начинает закрываться чуть больше. При рефинансировании самые большие выплаты опять будут уходить на проценты. И человек на рефинансировании попросту теряет деньги», — поясняет Оксана Туманова.
Чтобы понять, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо рассчитать и отметить: на сколько уменьшилась сумма кредита, сколько было выплачено, сколько составили дополнительные расходы по сделке и какие расходы будут по новому кредиту.
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки
|
На заемщика/поручителей |
– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ) |
|
По рефинансируемому кредиту |
– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев |
|
По объекту недвижимости |
– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка) |
|
Прочие |
– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала) |
Как выбрать лучшие условия рефинансирования
При оформлении потребительского перекредитования ипотечного займа рекомендуется обращать внимание на следующие характеристики нового договора:
- Процентная ставка. Один из ключевых критериев выбора. Рекомендуется остановиться на предложении, по которому процент будет отличаться на 1-2% годовых или больше.
- Требования банка. Если клиент не соответствует базовым требованиям кредитора, заявку отклонят. Это негативно скажется на кредитной истории.
- Дополнительная страховка. Страхование связано с дополнительными расходами, без него договор рефинансирования ипотеки не одобрят. Можно выбрать тот же банк для повторного заключения договора со старой страховкой.
- Документы. Некоторые банки одобряют перекредитование ипотеки по двум документам. Клиенту не понадобится повторно собирать справки.
- Дополнительные бонусы. Часто заемщики подпадают под программы с господдержкой на покупку жилья, но по существующему кредитному договору нельзя изменить условия. С господдержкой работают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и другие крупные организации.
Процентные ставки на рефинансирование в 2023 году
Величина процентной ставки на рефинансирование ипотеки зависит от объекта приобретаемой недвижимости и от «надежности» клиента. Также на нее влияет сумма, предоставляемая на рефинансирование.
Какой процент в Россельхозбанке существует на сегодня указан в таблице с учетом основных условий:
| Недвижимость | Сумма ипотеки (руб.) | «Надежные» и зарплатные клиенты | Бюджетники | Иные физлица |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | Свыше 3000000 | 9,05% | 9,1% | 9,2% |
| Квартира | До 3000000 | 9,5% | 9,2% | 9,3% |
| Жилой дом | Любая | 11,45% | 11,5% | 12,0% |
Официальный сайт Россельхозбанка постоянно обновляет информацию по изменению процентных ставок по рефинансированию кредитов.
Что понимают под рефинансированием
Рефинансирование ипотечного кредита предполагает перекредитование на выгодных условиях – можно будет снизить ставку по ипотеке. Заемщик заключает новый договор со старым либо новым банком. Суть в том, что он получает кредит на выгодных условиях, чтобы закрыть старый долг, а новый выплачивать по лояльной процентной ставке. Иногда рефинансирование делают для снижения ежемесячных платежей.
Чтобы рефинансировать ипотеку, для начала стоит обратиться в свой банк. Возможно, вам предложат новую, более выгодную программу. Если получите отказ, обратитесь в другой банк для оформления ссуды. В итоге должна получиться заметная экономия – снизятся ежемесячные выплаты, либо уменьшится срок кредита. Процедуры рефинансирования заемщики начинают активно проводить, когда кредиты дешевеют. В России положительные для заемщиков тенденции наблюдались в течение последних лет, 2021 год, как говорят эксперты, отличное время для оформления новых ссуд.