Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
С чего начать? Пишем объявление
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Заключение соглашения
Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
- паспорт с указанием адреса прописки;
- данные об оплате коммунальных услуг;
- письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
- копия лицевого счета.
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
- данные паспортов участников сделки;
- описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
- права, обязанности сторон;
- период действия соглашения;
- порядок и размер платежей;
- ответственность сторон;
- прочие условия.
К документу прилагается оригинал договора социального найма.
Какую информацию должен заключать договор поднайма?
- В первую очередь, это данные нанимателя и поднанимателя. Это: ФИО, паспортные данные, номер телефона.
- Второе — это четкое определение предмета договора. То есть, адрес, площадь, собственник, и прочее.
- Срок сдачи. Если срок не указан, автоматически считается, что он заключен на год.
- Также необходимо добавить к этому документу копию договора найма. Это служит подтверждением правдивости информации со стороны нанимателя о том, что эта квартира государственная. И что к ней не будет претензий со стороны третьих лиц, или огромной задолженности, и прочих проблем.
- Права и обязанности сторон. В этом разделе также находится перечень всех людей, проживающих в квартире.
- Акт приема-передачи квартиры. Здесь прописано состояние недвижимости, которая сдается.
- Оплата. Здесь прописаны сроки, в которые необходимо вносить квартплату. Это, как правило, раз в месяц до определенного числа. Также прописано кто платит коммунальные платежи (наниматель или поднаниматель). Также в примере договора есть пункт о возможности изменения квартплаты в течении действия договора.
- Дополнительно подается информация, когда и каким образом наниматель будет проверять состояние квартиры, и пункт по поводу проведения ремонта.
Чтобы сдать в аренду такое жилье придется брать письменное разрешение у города, ведь данная квартира принадлежит городу.
Для сдачи квартиры третьему лицу, необходимо подать заявление в соответствующие службы. Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, нужно предоставить письменное заявление о соглашении сдачи данного жилья. Немало важным будет являться разрешение о сдачи в аренду полученное в жилищной организации, которая занимается управлением дома.
Можно попробовать сдать муниципальное жилье без оформления разрешения. Многие владельцы такого жилья не хотят заниматься длительными процессами и сбором различной документации, и решаются сдать в аренду муниципальное жилье так. Прежде чем задуматься, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду без оформления необходимых документов, стоит узнать что грозит в таком случаи. При сдаче в аренду данного жилья можно отделаться от банального штрафа до потери ордера на квартиру. Страдают в таком случаи обе стороны, наниматель, которые владеет квартирой и поднаниматель, который арендовал ее. Часто выявить таких недобросовестных владельцев помогают соседи, которые пишут жалобы участковому, а он в свою очередь проверяет правонарушителей и передает выяснение проблемы обслуживающей организации. В данном случае наниматель получит штраф, а жильцы будут вынуждены покинуть квартиру.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.
Зачастую, таким образом сдают жилье одинокие пенсионеры. Иногда этим занимаются лица, которые владеют несколькими жилыми объектами, ведь арендная плата является прекрасным дополнением к зарплате или пенсии.
Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.
Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.
Законодательное регулирование аренды неприватизированного жилья
Нанимателя часто интересует, можно ли сдать муниципальную квартиру. Ответ на этот вопрос кроется в Жилищном кодексе: при соблюдении определенных условий наниматель жилья, выданного государством, имеет право его сдавать.
В п. 1 ст. 76 ЖК РФ говорится о праве нанимателя сдать часть жилища или всё жилое помещение при условии временного выезда из площади нанимателя и членов его семьи.
В п. 3 ст. 76 ЖК РФ утверждается, что поднаниматель, т.е. гражданин, которому сдается квартира, не получает самостоятельно права пользования жильем, поэтому он не становится частью договора социального найм. Ответственность за выполнение обязанностей, возложенных на нанимателя, остается по-прежнему лицо, указанное в договоре (кто такой главный квартиросъемщик и как происходит его смена?).
Прекращение и расторжение договора поднайма
Прекращение и расторжение договора поднайма происходит согласно законодательству.
Под расторжением подразумевается досрочное прекращение действия этого договора, которое происходит:
Инициатором расторжения заключенной сделки аренды может быть как поднаниматель, так и наниматель, сдавший эту жилплощадь в поднаем.
Законодательством не предусмотрено конкретных оснований для расторжения договора поднайма, поэтому он может быть прекращен по любой причине.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например:
В п. 4 ст. 79 ЖК РФ установлен особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения Ксения Буслаева:
Формально договор поднайма (то, что на рынке принято называть субарендой — арендой от арендатора) не запрещен законом. Но для его оформления потребуется соблюсти ряд условий и учесть ограничения.
Во-первых, собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет. Потребуется его согласие на оформление договора, а для этого, в свою очередь, согласие всех остальных жильцов квартиры. Во-вторых, наниматель по договору поднайма не получит права распоряжения квартирой и, следовательно, нести ответственность за имущество не будет, все риски официально возьмет на себя ответственный квартиросъемщик. В-третьих, после заселения субарендатора в квартире должны сохраниться меры площади не менее 10 кв. метров на каждого жильца. Также запрещено заселение арендатора, заболевание которого делает невозможным совместное проживание с ним.
По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес. Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.
В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали. Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации. Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.
Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.
Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.
Какие законы регламентируют?
Основные моменты установлены в статье № 685 гражданского кодекса РФ. Более подробно обозначены правила и нормы в жилищном кодексе статьи №№ 76-79:
- Сроки, условия, а также правила составления соглашения оговорены в ст.77 ЖК.
- Норматив по квадратным метрам установлен в ст.76 ЖК.
- В ст.78 ЖК говорится о том, что такой договор может быть заключен на возмездной основе.
- Все моменты, по которым договор может быть расторгнут, рассмотрены в ст.79 ЖК.
- Сама возможность сдачи муниципального жилья оговаривается в ст.81 ЖК.
- О перечне заболеваний жильцов, которые могут препятствовать заключению договора поднайма указано в ст.51 ЖК.
Какую информацию должен заключать договор поднайма?
- В первую очередь, это данные нанимателя и поднанимателя. Это: ФИО, паспортные данные, номер телефона.
- Второе — это четкое определение предмета договора. То есть, адрес, площадь, собственник, и прочее.
- Срок сдачи. Если срок не указан, автоматически считается, что он заключен на год.
- Также необходимо добавить к этому документу копию договора найма. Это служит подтверждением правдивости информации со стороны нанимателя о том, что эта квартира государственная. И что к ней не будет претензий со стороны третьих лиц, или огромной задолженности, и прочих проблем.
- Права и обязанности сторон. В этом разделе также находится перечень всех людей, проживающих в квартире.
- Акт приема-передачи квартиры. Здесь прописано состояние недвижимости, которая сдается.
- Оплата. Здесь прописаны сроки, в которые необходимо вносить квартплату. Это, как правило, раз в месяц до определенного числа. Также прописано кто платит коммунальные платежи (наниматель или поднаниматель). Также в примере договора есть пункт о возможности изменения квартплаты в течении действия договора.
- Дополнительно подается информация, когда и каким образом наниматель будет проверять состояние квартиры, и пункт по поводу проведения ремонта.
Как расторгнуть договор?
Обычно договор считается расторгнутым по истечению срока договора, если не было принято решение о пролонгации. Но если срок не указан, инициатор расторжения договора должен предупредить другую сторону за 3 месяца до планированного переселения. Если срок был указан, расторгнуть договор можно по обоюдному согласию сторон.
Также существуют ситуации, которые вынуждают расторжение договора. Например, если поднаниматель не выполняет условий договора. Или же в случае порчи имущества. Тогда наниматель может назначить для поднанимателя сроки, в которые он должен сделать ремонт и привести квартиру в порядок. Если его требование не удовлетворяется, он смело может подать в суд на поднанимателя. То же самое в случае неуплаты.
Также появляются ситуации, когда поднаниматель по истечению срока действия договора, просто отказывается выезжать из квартиры. Тогда тоже необходимо обратиться в суд.