Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод из ЛПХ в ИЖС в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
Перевод земли из ЛПХ в ИЖС
Документы, обоснования и прочая информация, должны строго соответствовать местному генплану, правилам застройки и землепользования, а также зонирования территории. На момент отправки пакета бумаг, все согласования и экспертизы должны быть проведены. На этапе публичных слушаний (в случае не соответствия зонированию) важно предоставить достаточные основания для перевода. Варианты будущей эксплуатации земельного участка обязаны соответствовать правилам землепользования и прочим нормативным актам. Особую значимость имеет соблюдение санитарных норм.
Наша компания осуществляет перевод земли из ЛПХ в ИЖС, полностью беря на себя согласовательный этап, подготовку документов и регистрацию изменений в ЕГРН. В ходе работы мы соберем необходимый пакет документов, получим разрешения властей и государственных экспертов, а затем инициируем внесение изменений в реестр.
Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения частных жилых построек. Такие участки обычно находятся в пределах населённых пунктов или в непосредственной близости от них.
Такие участки изначально имеют адрес и, построив на них жилой дом, в дальнейшем в нём можно прописаться. Кроме того, лишь жилые дома, возведённые на подобных земельных наделах, могут быть оформлены в качестве жилого помещения. В противном случае уполномоченные органы попросту не выдадут разрешение на строительство, а правомочия на подобную постройку зарегистрировать также не получится.
Кроме того, для получения услуг коммунальных служб также необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Иначе компания-поставщик будет не вправе записать на такой дом абонентский номер и осуществлять обслуживание инженерных и коммуникационных сетей.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Порядок перевода земли ЛПХ (личного подсобного хозяйства)
На вопрос о том, можно ли строить дом на ЛПХ или же на ИЖС, ответ можно найти в нормативных документах. Мы же отметим, возводить постройки на ЛПХ нельзя, за исключением тех случаев, когда участок находится в самом населенном пункте и не является полевым, т.е. расположенным за его пределами.
Если вы являетесь владельцем подобного имущества, то для того, чтобы заняться сельскохозяйственной деятельностью на вашем земельном наделе, следует осуществить перевод ИЖС в ЛПХ.
Варианты использования надела во многом зависят от его месторасположения:
- Владелец объекта вне населенного пункта должен знать, что он относится к той категории участков, на которых возможно только производство сельхозпродукции, а возведение домов на нем не допускается.
- Если ЛПХ располагается на территории населенного пункта, его владелец имеет право заниматься строительными работами без ограничений, или предварительно переведя его в категорию ИЖС. Если возникает необходимость переоформить ЛПХ в ИЖС, процедуру можно выполнить без проблем, поскольку регистрация недвижимости осуществляется постоянно. Предварительное согласование и получение разрешений в таких случаях не требуются.
В документе при переводе в обязательном порядке указывайте:
- все данные о владельце;
- номер кадастра;
- существующую категорию участка или его целевое назначение на данный момент;
- запрашиваемое разрешенное использование;
- причину перевода;
- четкие обоснования.
Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно
Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.
Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.
- Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
- Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
- Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Сроки перевода земель сельхозназначения в ЛПХ
Чаще всего муниципалитет выносит решение по вопросу перевода земель в ЛПХ в течение 2 месяцев согласно законодательству. Но при этом трудно сказать, сколько отнимет времени процесс целиком. 2 месяца пройдет в том случае, если собран полный пакет документов.
Касательно вопроса о времени, необходимом для сбора документов, то следует отметить такой момент, что конкретный документ требует определенного срока оформления:
- Оформление паспорта из кадастра идет два месяца, готовый документ выдается за две недели;
- Реестровую выписку можно получить за две недели;
- Нотариальное согласие собственника оформляется в течение дня.
При оформлении документов необходимо уплатить некоторые пошлины.
В каком случае она возможна?
Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.
Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:
- На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
- Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.
Когда необходим перевод
Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.
При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.
Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.
Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.
Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.
Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.
Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:
- Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
- Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.