Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью
Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.
Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.
Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.
Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:
- продать;
- подарить;
- сдать в аренду;
- распорядиться им иным способом;
Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Ответственность за невыполнение обязательства
На практике важно знать, как именно выделить доли своим детям. Что касается ответственности, то сегодня закон не предусматривает применения каких-либо санкций за непредоставление долей детям, т.е. родители не будут оштрафованы. Прокуратура проводит только отдельные, выборочные проверки.
Если в результате она обнаружит нарушение, то обяжет собственника устранить их в оговоренный срок.
Если между родителями и детьми есть разногласия, последние могут обратиться в суд, чтобы потребовать предоставления своих частей помещения. Из практики известно, что суд определяет размер частей:
- пропорционально вкладу каждого члена семьи в покупку жилья;
- равными долями при невозможности определить этот вклад.
Ответственность за невыполнение обязательства
Контроль над расходованием материнского капитала выражен слабо. То же самое касается обязательств по выделению долей неродным детям. Теоретически стороны несут ответственность за то, что нарушают сроки обязательств. Например, если доли будут в срок не оформлены, в деле может разбираться прокуратура.
И если в действиях родителей будут усмотрены мошеннические действия, ответственность наступает по УК РФ.
Если родители не оформили доли детям, так как имеют в планах продажу жилья, купленного недавно, Росреестр отклонит такую сделку по купле-продаже, а материалы передаст в Прокуратуру.
Кроме того, сделки, связанные с нарушением обязательств, могут быть признаны недействительными в порядке судебного производства.
Как выделить доли детям в квартире?
Покупая жилье с использованием мер государственной поддержки либо продавая жилье с долей ребенка, родители принимают на себя обязательство выделить доли в квартире детям. Эта, на первый взгляд простая, задача иногда может обернуться неожиданными трудностями и значительными материальными затратами. Как это сделать правильно, куда следует обращаться и какие необходимо подготовить документы, вы узнаете из нашей статьи.
Ответственность за неисполнение
Сейчас нет никаких нормативных документов, устанавливающих, какие органы должны следить за исполнением обязательств о выделении доли. Также нигде не зафиксировано, какая ответственность лежит на человеке, которое подписывает такое обязательство.
Но все же нужно серьезно относиться к документу. Существует немало прецедентов, когда виновных привлекли к ответственности, включая уголовную. Последствием может быть признание сделки недействительной. К примеру, после оплаты кредита доли на детей не оформлены, а квартира продана. По решению суда сделка расторгается, а деньги переводятся продавцу. Истцом может быть любой заинтересованный человек.
Инициировать процедуру отмены сделки получится у ребенка по достижении 18 лет, например, если он не получил свою долю. Истцом бывают ПФ и прокуратура. В регионах проводятся проверки госорганами ПФ, опеки и прокуратуры. Нарушителей привлекают к ответственности. Поэтому не нужно экономить на процедуре выделения долей.
Реализация жилищных прав детей гарантирована законом. Если что-то не выполняется, то споры решаются судом. По ч. 2 ст. 65 СК РФ место проживания детей при раздельном жилье определяется родителями на основе соглашения. При отсутствии договора устанавливает это суд с учетом интересов ребенка. Законом охраняется право детей на жилье, поэтому никто ни имеет право на снятие его с учета, лишение имущества. Поэтому при переезде семьи доля в помещении должна выделяться обязательно.
Несовершеннолетний ребенок наравне со взрослыми членами семьи имеет право иметь в собственности принадлежащее родителям имущество, либо его часть, а также пользоваться таким имуществом без права распоряжения. Самостоятельно распорядиться причитающейся долей ребенок вправе только по достижении возраста совершеннолетия.
Совместное владение жильем предполагает обязательное участие всех собственников в сделках купли-продажи, аренды и других операциях, связанных с распоряжением совместной собственностью. Например, продажа такого жилища возможна только с общего разрешения всех собственников. В разрезе брачных отношений совместное владение супругами жильем предполагает равное право каждого из них на половину имущества независимо от того, на чье имя это имущество оформлено.
Основные моменты оформления
Действующее российское законодательство отводит отдельное место правам несовершеннолетних граждан. Перед заключением любой сделки с участием доли имущества, принадлежащей детям важно проконсультироваться у опытного специалиста, который сможет проанализировать ситуацию, обратить внимание на проблемные места и указать правильную последовательность действий.
Кроме этого, следует знать, что при той же продаже квартиры, в результате которой приобретается новое жильё, в нём также должна быть выделена доля ребёнка. Если же в результате продажи квартиры новое жильё не приобретается, обязательно открытие счёта на имя ребёнка, куда будет перечислена часть денежных средств, равноценная стоимости проданной доли жилья.
Если квартира в доле, то разделить ее получится в натуре. Под этим термином понимается помещение, изолированное от остальных. У него отдельный вход. К комнате необходимо подключение инженерных сетей. Также потребуется электрическая, водопроводная, газопроводная коммуникации. Доля считается видом частной собственности.
Минимальная доля на ребенка
Закон не регламентирует определенный размер доли необходимый для выделения детям. В большинстве случаев распределение происходит на одинаковые части для всех проживающих в семье людей.
Такой принцип не является обязательным, и некоторые родители передают детям равные доли в собственности, а оставшуюся часть оформляют на одного из супругов, на обоих в равных частях или в совместное владение.
На сегодняшний день в соответствии с Федеральными стандартами минимальная или «идеальная» санитарная доля в жилой площади составляет 6м2 независимо от возраста владельца.
В то же время Жилищный кодекс устанавливает нормой жилой площади на каждого члена семьи 12м2. В различных регионах страны эти цифры могут варьироваться от 7 до 14м2.
При этом существуют некоторые особенности выделения долей в жилище, купленном при помощи маткапитала.
Иногда нотариусы настаивают на распределении долей, исходя из соотношения капитала к полной стоимости жилища.
Например, если цена квартиры составляет 500 000 рублей, лучшим вариантом станет разделение жилплощади на равные части между супругами и детьми. Если стоимость составляет один миллион, то детям можно выделить по 1/6.
Важно! В 2020 году закон не предусматривает такую обязанность родителей. Поэтому доля может быть определена родителем.
Порядок действий при выделении доли несовершеннолетнему ребенку
- Для официального и правильного оформления доли в квартире на ребенка, со всех необходимых документов нужно сделать копии и заверить их у нотариуса.
- От каждого владельца имущества, разделённого на доли, требуется получить разрешение на то, чтобы часть досталась ребёнку.
- Выделение доли обязательно фиксируется в договоре или соглашении для каждого из собственников в конкретных цифрах или процентах.
- Доля для несовершеннолетнего выделяется в течение месяца после приобретения недвижимости. Если возникают, какие то сложности, но с начало обращение идет в Росреест. Если вопрос не решается на уровне Росреестра, конфликтная ситуация решается в судебном порядке. В данном случае срок выделения доли несовершеннолетнему увеличивается до трех месяцев.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1 какие есть способы решения вопроса при выделении доли несовершеннолетнему ребенку?
Ответ: Существует два варианта решения данного вопроса – это мирное соглашение между собственниками или судебное разбирательство, если возникли разногласия между собственниками.
Вопрос№2 В какие органы нужно обращаться при выделении доли несовершеннолетнему?
Ответ: Если среди собственников нет разногласий о выделении доли, тогда в Росреестр, а если имеются разногласия тогда нужно обратиться в суд, за разрешение данного вопроса.
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
Общая долевая собственность и выделенная доля – в чем разница
Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.
Общая долевая собственность предполагает, что одним объектом недвижимости владеют сразу несколько собственников, причем, использовать эту недвижимость они могут сразу все и всю.Например, брат и сестра являются совладельцами двухкомнатной квартиры, доставшейся им по наследству в равных долях. Они оба могут пользоваться всей квартирой, независимо от того, что один и другой фактически занимают по комнате и совместно используют кухню, ванную и другие подсобные помещения. Но ни продать, ни подарить, ни распорядиться каким-либо другим способом всем жилым помещением, либо ее частью, ни один из совладельцев самостоятельно не могут.
Совсем другое – выделенная в натуре доля. Эта юридическая процедура закрепляет за совладельцем, потребовавшим выделения своей доли, право на полное распоряжение своей частью жилого помещения, независимо от других собственников и их желаний.
Например, те же брат и сестра, выделив свои доли в натуре, могут:
- продать свою долю жилого помещения;
- подарить ее;
- оставить в наследство;
- использовать в качестве залога,
при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.
Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:
- установленияпорядка пользования жилым помещением, например, одна из комнат передается в личную собственность владельца доли, кухней, коридором, санузлом все собственники продолжают пользоваться совместно;
- раздела долей в совместной собственности бывших супругов;
- выделения доли объекта недвижимости для дальнейшей ее продажи, дарения, наследования третьим лицам.
Установление порядка пользованием чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.
Раздел долей больше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.
Выделение долей чаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.
Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?
Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.
Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.
Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами
:
- предложить кредитору в залог другую недвижимость;
- переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
- обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.