Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субъекты и объекты приватизации жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Субъекты как приватизации, так и любого другого правоотношения в теории права — это лица, которые в этих отношениях участвуют, имеют права и несут обязанности, при этом права и обязанности тесно связаны друг с другом (праву одного субъекта всегда должна отвечать обязанность другого – в противном случае никаких правоотношений между ними сложиться не может в принципе).
Кто же будет выступать субъектами в таком конкретном виде правовых отношений, как приватизация государственного и муниципального имущества? Субъектами, как легко заметить, будут являться:
- с одной стороны – граждане, проживающие в помещении, как новые получатели и собственники жилья;
- с другой – органы власти, муниципальной и государственной, прежде выступавшие как владельцы этих жилых помещений, а конкретно в приватизационных отношениях являющиеся передающей стороной.
Для каждой из сторон есть свои ограничения, позволяющие им полноценно участвовать в приватизационных отношениях. Для физических лиц такими ограничениями будут, прежде всего, необходимость иметь гражданство и проживать в приватизируемом помещении на постоянной основе. В отношении же второй стороны, передающей безвозмездно жильё гражданам в частную собственность, законодательство устанавливает следующие требования:
- Орган, выступающий в качестве передающего, должен относиться к муниципальной или государственной власти. Возможно также участие в приватизации муниципальных предприятий либо учреждений, если они наделены правом вступать в правоотношения по поводу приватизации жилого фонда.
- Он должен иметь жильё в своей собственности. Не числящуюся на балансе местного самоуправления либо государства квартиру, комнату либо иное жильё приватизировать нельзя.
Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой — указал на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как муниципального, так и государственного жилищного фонда.
В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается крайне редко и в основном в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир в последнее время было посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды и рекомендации. На практике данный вопрос также решался неоднозначно. Некоторые авторы полагали возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей — нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире. Другие считали, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей.
Конституционный Суд РФ подтвердил возможность приватизации коммунальных квартир на общих основаниях без каких-либо дополнительных условий.
Что касается служебных квартир, то исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами.
Такой вывод можно обосновать и тем, что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Поскольку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.
Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что вполне оправданно, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам собственника и организации, его предоставившей.
Особенности приватизации бывших общежитий
На основании ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Вводный закон к ЖК РФ вступил в силу 22 января 2005 г., именно с этого дня действует и ст. 7 данного Закона, которая на отношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то, что ст. 1 Вводного закона предусматривает вступление в силу всего Кодекса с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу ст. 7 этого же Закона действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 г.
Следует особо обратить внимание на то, что в ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и впоследствии были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Вводного закона утрачивают режим общежитий в силу закона.
Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.).
Изменение оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).
С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
На практике возникают вопросы о передаче общежитий после вступления в силу ЖК РФ. Так, ряд органов местного самоуправления посчитали, что режим общежития утрачивается, только если жилой дом передан до 1 марта 2005 г. Очевидно, что это ошибочный подход к решению данной проблемы. Безусловно, при утрате необходимости в специальном жилье юридическое лицо передает соответствующий жилищный фонд органам местного самоуправления, но при этом соответствующий режим преобразуется в режим социального использования вне зависимости от даты передачи. На данное обстоятельство в литературе неоднократно обращалось внимание. В апреле 2011 г. неоднозначность правоприменительной, в том числе судебной, практики стала предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 апреля 2011 г. № 4-П отмечает, что в судебной практике ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ рассматривается как не позволяющая применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, если граждане были вселены в такие жилые помещения после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, и сами общежития были переданы в муниципальную собственность после этой даты.
Между тем изменение правового режима таких жилых помещений обусловлено передачей зданий, в которых они расположены, в ведение органов местного самоуправления, когда проживающие в них граждане оказываются пользователями жилых помещений, принадлежащих наймодателю, который не является их работодателем. Сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее в связи с наймом жилых помещений в общежитии.
Кроме того, ограничения конституционного права на жилище могут быть устан��влены в конституционно значимых целях только федеральным законом, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм. Однако ни сама ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ, ни какие-либо другие его положения не содержат указания на ограничение действия данной статьи во времени, в пространстве или по кругу лиц.
Конституционный Суд РФ признал ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3) в той мере, в какой содержащаяся в ней норма — по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям из пользования жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
Что касается общежитий, которые не были переданы муниципалитетам, то они принадлежат соответствующим организациям (например, общежития вузов, государственных предприятий). Такие организации должны использовать общежития по прямому назначению — для работников этих организаций, а также для учащихся. Об этом подробнее см. § 3 гл. 6 настоящей работы.
Приоритет законодательства о приватизации
Вопросы приватизации до сих пор вызывают оживленные споры и дискуссии. В начале 90-х годов, когда только начался этот процесс, не были прописаны основополагающие моменты, касающиеся передачи права собственности, и потому многие объекты продавались за бесценок, что нанесло огромные убытки для экономики страны в целом. Способы приватизации государственного и муниципального имущества, которые применялись в то время, зачастую противоречили основным положениям законодательства.
Однако со временем государство начало контролировать и регулировать данный процесс. Для этого были внедрены особые правила приватизации, применение которых стало обязательным, и которые помогали защитить интересы и права всех участников процесса.
Особенно значимым считается вопрос о соотношении норм гражданского права и действующих правовых актов о приватизации. Как показывает практика, между этими нормативами зачастую возникают противоречия, однако государство определяет, что приоритетом будет применение тех норм и догм, которые указаны в актах о приватизации. Так, в некоторых ситуациях требования ст.3 ГК РФ могут быть проигнорированы.
Таким образом, законодатель создает условия, при которых приоритет получают те правовые нормативы, которые упомянуты в специальных правовых актах, посвященных приватизации и ее ключевым положениям.
Отдельно в законодательстве оговаривается приватизация объектов культурного наследия. Что они собой представляют? Объектами культурно-исторического наследия народов РФ выступают сооружения, строения со связанными с ними произведениями декоративно-прикладного искусства, живописи, скульптуры, техники и науки и пр. Они возникли в ходе исторических событий и представляют особую ценность в археологическом, антропологическом, эстетическом, социальном плане. В их число входят также памятники, достопримечательные места, крупные комплексы, исторические поселения. Согласно п. 2.1.7 Госпрограммы по приватизации муниципальных и госпредприятий в РФ, утвержденной Указом президента от 1993 г., такие объекты отчуждению не подлежат. Однако в 1994 г. было принято другое решение. По новому Указу президента некоторые сооружения, памятники, комплексы могли быть включены в объекты приватизации муниципального имущества или прогнозные планы, утверждаемые правительством. При этом вопрос об их отчуждении должен рассматриваться только после ознакомления и утверждения программ Главой страны. Объекту культурно-исторического наследия, принадлежащие РФ, регионам или МО, могут быть приватизированы частными лицами (гражданами или организациями) на возмездной основе по правилам, установленным ФЗ № 178. При этом следует учитывать ряд особенностей отчуждения, закрепленные в 29 статье указанного Закона, а также ст. 50 ФЗ № 73.
Способы приватизации государственного или муниципального имущества
С 2001 года применяются следующие виды приватизации государственного и муниципального имущества:
- Акционирование – предприятие, состоящее в государственной собственности, преобразовывают в акционерное сообщество.
- Безакционный способ – преобразование предприятия в ООО.
- Аукцион – продажа имущества на аукционной основе (кто больше).
- Конкурсная продажа акций – реализация имущества предприятиям или частным лицам на конкурсной основе.
- Торги на бирже.
- Продажа без объявления цены (осуществляют при отмене аукциона).
- Имущественный вклад в новосозданные стратегические акционерные общества (патронный завод «Вымлет», ВГТРК, и другие).
Возможно ли решение через суд
Приватизация унитарного предприятия или жилья в многоквартирном доме через суд — это сложная процедура, которая потребует много времени. Необходимость обращения в вышестоящие инстанции возникает тогда, когда государство отказывается отчуждать имущество в пользу гражданина или юридического лица.
Органы местного самоуправления могут сами утвердить причину отказа. Например, в случае незаконной перепланировки муниципалитет не станет подписывать документ о передаче. Придется устранить нарушения.
Для обращения в правозащитную организацию необходимо составить стандартное исковое заявление и оформить необходимый пакет документации, который подтвердит права на приватизацию.
Перечень документации для получения прав собственности через суд:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие личность;
- выписка из домовой книги;
- документ, подтверждающий наличие законной перепланировки;
- согласие родственников на процедуру;
- договор социального найма квартиры;
- паспорт на жилье;
- справка о том, что лицо ранее не принимало участия в присвоении собственности.
Начало эпохи приватизации положила Великобритания. История началась с 80-ых годов, когда премьер-министр М.Тэтчер приватизировала несколько государственных компаний.
Однако Англия очень осторожно относилась к процедуре передачи имущества. Каждый год вводились новые правила продажи государственной собственности. Разрешалось приобретать не более 4-ех образований ежегодно. Все это направлено на защиту государства.
Что касалось ценных бумаг, то они существенно снизились, если компания была приватизирована. Через какое-то время появилось нововведение под названием «правило золотой акции» – запрет на изменение устава переданной компании.
1989 год был известен историческим событием. В Европе приватизировано свыше 70 тысяч госсобственности. Тот период становления запомнился высоким уровнем безработицы, сокращением заработных плат и усилением коррупции.
В бывшем Советском Союзе были установлены законодательные правила по процедуре проведения передачи-продажи имущества. На тот период это была форсированная приватизация. Это время люди описывают, как жестокий промежуток, поскольку отбиралось множество компаний. Тогда процесс передачи регулировали специальные фонды, которые были способны вкладываться в государственные предприятия.
Порядок оформления недвижимости в собственность
Процедура безвозмездного перехода муниципального и государственного имущества в приватную собственность состоит из таких этапов:
| Установление законных оснований | для реализации приватизационного процесса |
| Определение соответствия субъекта | объекта тем условиям, что закреплены законодателем |
| Сбор перечня | требуемой документации |
| Передача пакета документов в админитрацию | уполномоченную утверждать решение относительно возможности бесплатного перехода объекта недвижимости в частную собственность |
Введение
Тема данного реферата «Приватизация жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.
На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.
Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.
Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. ст. 92–98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ – далее ЖК РФ).
Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или иных причин не успевают приватизировать свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.
Виды приватизации государственного и муниципального имуществ
Приватизации традиционно подлежат жилье (см. Зачем приватизировать квартиру), земельные участки и предприятия, соответственно, обозначены и три вида отчуждения имущества из государственной в частную собственность.
- Приватизация жилья. Осуществляется бесплатно (см. Сколько сейчас стоит приватизация квартиры). В соответствии с принятым в этом году законодательством, право на владение муниципальной квартирой или комнатой в общежитии обязаны предоставлять безвозмездно. Выкуп государственных или муниципальных квартир к приватизации не имеет никакого отношения.
- Приватизация земельного участка. Есть вариант бесплатной приватизации для граждан фактически владеющих землей на основании получения участка в наследство или в бессрочное пользование. Таких участков сейчас осталось очень мало, поэтому основная масса граждан оплачивает свое право на отчуждение клочка государственной земли.
- Приватизация предприятий, зданий и других объектов производится на платной основе, хотя плата, обычно, настолько символическая, что посильна даже для небогатой организации.
Способы приватизации государственного или муниципального имущества
С 2001 года применяются следующие виды приватизации государственного и муниципального имущества:
- Акционирование – предприятие, состоящее в государственной собственности, преобразовывают в акционерное сообщество.
- Безакционный способ – преобразование предприятия в ООО.
- Аукцион – продажа имущества на аукционной основе (кто больше).
- Конкурсная продажа акций – реализация имущества предприятиям или частным лицам на конкурсной основе.
- Торги на бирже.
- Продажа без объявления цены (осуществляют при отмене аукциона).
- Имущественный вклад в новосозданные стратегические акционерные общества (патронный , ВГТРК, и другие).
Способ приватизации одного объекта может быть только один. Выбор осуществляет орган государственной или местной власти.
Порядок приватизации государственного и муниципального имущества
Итак, каков порядок и условия приватизации муниципальной собственности? Закон конкретно регламентирует порядок отчуждения гос. объектов в правомочие собственности обычных граждан, особенности приватизации. Правила планирования приватизации довольно просты.
Так, чтобы такое отчуждение было полностью законным, людям и организациям необходимо осуществить действия в следующем порядке:
- обозначение конкретного объекта недвижимости и установление формы владения для него;
- установление основания для бесплатной приватизации, если такое есть;
- подача заявление в уполномоченное учреждение, в управлении которого находиться объект;
- получение одобрения соответствующего органа;
- сбор документации для участия в процедуре;
- участие в процедуре;
- получение соответствующего соглашения с гос. учреждением;
- регистрации правомочия собственности в регистрирующем госоргане.
Каждое из вышеуказанных действий включает в себя проведение целого комплекса мероприятий, которые занимают определённое время. Не стоит надеяться на быстрое решение проблемы. Как правило, когда происходит приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда, то уходит полгода времени, а иногда ещё больше. Особенности приватизации заключаются в отчуждении объектов во владение обычных граждан.
Бесплатной передаче подлежат только те наделы, которые выдавались до 2001 года.
Дополнительно к этому условию, нужно убедиться, что земля была выделена гражданину для:
- ведения ЛПХ или дачи;
- садово-огороднической деятельности.
Также необходимо знать основание, по которому заявитель на момент подачи заявления использует надел, это может быть право:
- бессрочного использования;
- пожизненного и наследуемого владения;
- наконец, может быть заявлено, что определить право использования не представляется возможным.
Формы и методы в современной России
Основные положения, касающиеся того, как муниципальная или гражданская собственность может стать частной, закреплены в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Ст. 13 ФЗ №178 указывает ряд способов проведения приватизации государственного и муниципального имущества, – это:
- Реорганизация унитарного предприятия (УП) в АО либо ООО.
- Продажа госсобственности или муниципального имущества с аукциона.
- Продажа через аукцион акций, ранее принадлежавших государству или местной власти.
- Конкурсная продажа.
- Продажа акций АО за пределами территории нашей страны.
- Продажа через публичное предложение.
- Продажа без объявленной заранее цены (в этом случае претенденты на покупку сами выбирают, какую цену предложить).
- Внесение государственного или муниципального имущества в уставной капитал вновь создаваемых обществ.
- Продажа акций АО, исходя из результатов доверительного управления.
Относительно реорганизации УП в общества, закон устанавливает следующие правила:
- Если стоимость имущества больше или равно минимальному уставному капиталу АО – именно в АО оно и превращается.
- Если какой-то из показателей (численность работников, средний доход за три года) соответствует нормам, установленным ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», то УП может быть превращено в ООО, даже если стоимость и позволяет создать АО.
- Наконец, если капитал УП в любом случае меньше минимальной нормы для АО – создаётся только ООО.
Выбор конкретного порядка и способа осуществляется на федеральном уровне согласно прогнозному плану или программы приватизации, на уровне субъектов и муниципалитетов – согласно местному законодательству.