Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи объекта долевого строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
В идеале передача квартиры от застройщика дольщику должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию. Мы говорим в идеале, потому что при соблюдении этого условия не разгорались бы то и дело скандалы, связанные с тем, что уже получившие ключи от квартиры дольщики так и не могут оформить право собственности на нее по той причине, что госкомиссия считает эксплуатацию дома невозможной.
Мы не хотим сказать, что любой дольщик, предложивший дольщикам подписать акт приема-передачи квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, мошенник. Дело в том, что процесс приема дома госкомиссией может быть достаточно длительным и не обязательно по причине имеющихся у дома дефектов.
А сроки поджимают застройщика, и для того, чтобы обезопасить себя от возможных исков о взыскании неустойки по ДДУ, он идет на хитрость с досрочной сдачей квартир дольщикам.
Претензия застройщику — гарантия защиты дольщика
Достаточно распространены ситуации, когда акт приема-передачи по ДДУ подписан, право собственности на жилье зарегистрировано, но скрытые недостатки обнаружились гражданами лишь спустя какое-то время. Что делать физлицам — обращаться к застройщику или исправлять недостатки самостоятельно?
Если дефекты были обнаружены в течение 5 лет с момента подписания акта (в течение 3 лет, если речь идет об инженерных коммуникациях), то гражданин вправе предъявить акт претензии застройщику.
В акте претензии застройщику указываются:
- наименование стройкомпании;
- ФИО, адрес, телефон дольщика;
- номер и дата ДДУ, а также дата подписания передаточного акта;
- описание выявленных недостатков;
- требование дольщика;
- намерение физлица в случае, если компания не исполнит требования;
- подпись, дата.
В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки
Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.
Порядок передачи квартиры по ДДУ
Как происходит процесс передачи квартиры по ДДУ:
- Застройщик должен пригласить всех своих дольщиков для подписания документации о приеме-передаче квартир.
- Дольщик должен посетить свою квартиру и произвести тщательный осмотр помещения.
- При обнаружении незначительных дефектов, документы приема-передачи недвижимости можно подписать сразу. Если обнаружены неполадки, то дольщику надо написать специальный акт осмотра, и не принимать жилье до устранения недочетов застройщиком.
- Как только компания устранит неполадки, покупатели вновь осматривают помещения, и подписывают акт приема-передачи объектов недвижимости.
- Как только подписаны все необходимые документы и определена окончательная стоимость жилья, застройщик передает комплекты ключей от квартиры дольщику.
Правила направления письма
Передать письмо можно лично, узнав, где находится офис застройщика. Отдайте его в отдел обработки корреспонденции. Передайте один экземпляр, а вторую копию оставьте себе: на ней уполномоченный работник ставит печать с отметкой о принятии, а также регистрационный номер, расписывается в принятии с указанием совей ФИО, должности, организации (в которой принимающий работает). Обязательно делается запись в журнале. Без второго экземпляра вы не докажете, что что-либо передавали девелоперу. В суде представитель застройщика будет утверждать, что ничего от вас никогда не получал (из практики).
Если вы отправляете сообщение по почте, то посылайте не заказное стандартное письмо, а непременно ценное, причём с описью вложения. Уведомление о вручении, как правило, не требуется, так как по трек-номеру ценного письма можно отследить дошло ли оно до адресата.
В описи надо указать наименование отправляемого документа – непосредственно уведомления. Конверт заклеивать не стоит, так как почтовый работник должен проверить содержимое. Опись с квитанцией (чеком) о совершённой оплате отправления следует сохранять в качестве доказательств того, что оповещение было послано вами (данный документ потребуется в суде).
Согласно статье 8 федерального закона № 214, строительная компания должна предоставить предполагаемому собственнику достроенного жилья сообщение не позднее, чем за тридцать дней. В этом документе должны быть сведения о завершении строительства. Это свидетельствует о скорой передаче недвижимости.
После принятия этого сообщения, участнику долевого строительства требуется посетить квартиру в течение семи дней. Это необходимо для того, чтобы субъект осмотрел свою недвижимость на наличие разнообразных неисправностей.
Документ приёма-передачи квартиры является договором купли-продажи, который свидетельствует о том, что участника устраивает построенное жильё, недвижимость он получил и готов к регистрации прав на эту собственность.
В случае обнаружения дефектов и прочих моментов, которые не устраивают дольщика, вместе со строительной компанией субъект подписывает настоящий акт, и квартира не передаётся. В этом документе указываются неисправности и сроки, предусмотренные по их устранению.
Срок передачи квартиры дольщику
После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.
В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.
Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.
Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.
Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке образец бланк (бланк, образец — 2020)
- В целях официального оформления всех документов касательно передачи новой квартиры будущим владельцам, участникам долевых строительств, застройщики, как правило, затрачивают около 3-х-6-ти месяцев после того, как дом принимается госкомиссиями.
- Срок по оформлению документального пакета определяется, помимо строительных компаний, также государственными организациями, к примеру, БТИ.
- Когда же сроки начинают затягиваться и превышать полугодовые периоды, следует обращаться к юристам для получения исчерпывающих консультаций, касательно поведения в данных ситуациях.
- Есть вероятность того, что задержки являются свидетельствами наличия целого ряда существенных неполадок на объектах.
- Особенности составления актов по приему-передаче
- При осмотре квартир, следует уточнить следующие моменты:
- утвержденные адреса домов;
- номера квартир, величину их фактических площадей;
- окончательные (по завершении обмера) стоимостные показатели по квартирам.
Все данные документальные перечни следует иметь также для того, чтобы зарегистрировать право собственности в ГБР.
Перед тем как подписывать все документы, очень важно вживую осмотреть квартиру в новостройке, чтобы выявить все те недочёты, который были допущены при строительстве.
Если их вовремя не выявить недостатки, то у дольщика могут возникнуть нежелательные затраты, которых хотелось бы избежать. Если дольщик подписывает акт приемки-передачи, то считается, что застройщик уже закончил всю свою работу, а потому в большей части случаев не удастся более ничего исправить или рассчитывать на какую-либо компенсацию.
Если же акт приемки-передачи будет составлен корректно и будут выявлены недостатки, то тогда застройщик обязан, согласно ФЗ №14, сделать следующее:
- исправить недостатки, что были выявлены;
- понизить стоимость квартиры пропорционально недостаткам, что были выявлены;
- компенсировать стоимость устранения недостатков, что были выявлены при приемке квартиры.
Недостатки могут быть различными и присутствовать в любых элементах, потому стоит пройтись по данному списку и проверить:
- поверхности, включая стены, потолок, полы;
- вентиляцию;
- остекление комнат и балконов;
- работоспособность системы отопления, водоснабжения, а также канализации;
- корректность работы электроснабжения квартиры.
Акт приема передачи к ДДУ в 2021 году образец
Если говорить о недочетах, связанных с ненадлежащим исполнением строительной компании условий договора в части отделки жилья, то они делятся на 2 вида: существенные и несущественные:
- Недочеты, связанные с невозможностью использовать помещения по назначению (дыры в стенах, неработающее водоснабжение, сбой в работе электричества), которые в большинстве случаев не восстановимы без участия строительной организации, считаются существенными. В данном случае визировать документ категорически не рекомендуется. Всенайденныенедочетынеобходимоотразитьвдефектномактеитолькопослеихустранениясоглашатьсянапередачуимущества.
- Треснутые стекла, неудачная отделка стен, косо стоящие двери – относятся к несущественным недочетам, поскольку они создают лишь мелкие неудобства, которые легко устранить. В таком случае можно подписывать как дефектный, так и передаточный акт.
Несущественные недочеты не считаются причиной для отказа в подписании документа. В случае затягивания покупателем этой процедуры строительная организация может передать недвижимость в одностороннем порядке, что повлечет за собой переход ответственности за устранение недостатков на самого покупателя.
Какие документы брать на встречу с застройщиком
Чтобы акт приема передачи квартиры был подписан по договору долевого участия, необходимо присутствие всех дольщиков на собрании с застройщиком. В договоре означены все участники. Поэтому при отсутствии хотя бы одного из них, закон не дает остальным право на подписание документа.
Если один из участников не сможет прийти по уважительной причине, в связи с болезнью, географической удаленностью, он обязан осуществить присутствие поручителя с нотариально засвидетельствованной доверенностью. Об этом заблаговременно уведомить застройщика, чтобы тот внес в акт надлежащие поправки.
Образец акта приемки квартиры в новостройке
Встреч всего должно быть две. На первую дольщик должен взять с собой договор и чеки об оплате для достоверности. Обычно по почте участник получает письмо о времени и дате этого собрания. Некоторые фирмы сообщают по СМС или телефонным звонком.
На этой встрече устанавливаются время и дата второго собрания. Оно состоится уже, непосредственно, в самой принимаемой квартире. Помимо оригинала договора и квитанций потребуются гражданские паспорта дольщиков.
Помните, ни в коем случае нельзя визировать какие-либо акты до того как самолично не обследуйте дом и квартиру. Возможные разногласия также могут возникнуть и между будущими жильцами.Как только акт приема передачи указанной квартиры будет подписан, и при этом нет смотрового листа об имеющихся изъянах в новостройке, никакие заявления и жалобы уже в расчёт не берутся.
Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
В договоре должен быть точно прописан предельный срок, до которого компанией должна быть произведена передача квартиры по ДДУ. Задержка приведет к выплате штрафа.
Период времени, указанный в договоре, означает, когда застройщиком будет получено одобрение властей на использование здания в жилых целях (ст. 55 ГК РФ). Например, если указано, что право на введение дома в эксплуатацию назначено в III квартал 2018 года, то крайней датой следует считать 30 сентября 2021 года. Даже при небольшой задержке (на сутки) накладывается пеня на застройщика.
Случается, что компания ограничена во времени, потому что получает согласие незадолго до конечной даты сдачи. Начинается спешка в подписании актов и вручении ключей от квартиры.
Но это не значит, что получатель своих квадратных метров должен быстро на всё соглашаться, несмотря на какие-то прорехи и недоделки на принимаемой жилплощади. В таком случае нужно также тщательно всё проверить, заполнить акт, если были выявлены нарушения.
И если просрочка всё же была, а эти недостатки не устранены до означенной в документе даты приёма/передачи, то дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.
Как исправляют недочеты
В редких случаях строительная компания начинает оспаривать акт осмотра, в котором указаны недостатки. В его интересах после уточнения деталей с дольщиком как можно быстрее приступить к их устранению. Застройщик либо сам принимается за работу, либо привлекает подрядчиков. Есть вариант, что дольщик сам будет делать ремонт за счет компании, если стороны придут к такому решению совместно.
В любом случае потребуется время. И если речь идёт не об одной квартире, а, скажем, о сотне, то сроки составят до месяца. Если о пятистах, то 2 месяца и более, несмотря на установленный законом № 2300-1 «О правах потребителей» определенный отрезок времени – до 45 суток. Просто раньше это сделать не представляется возможным физически.
Только после того, как акт приёма будет подписан, возможен торжественный момент передачи ключей новому владельцу квартиры. До этой минуты застройщик должен сделать всё возможное, чтобы её приблизить. Как только работа будет завершена, жилплощадь дольщиком осматривается снова.
Застройщик составил Акт приема-передачи в одностороннем порядке. Что делать?
Добрый вечер. Купила квартиру по ДДУ, срок сдачи по договору 31 июля 2015 г. Квартиру застройщик в срок не сдал. С 1 авгууста по 14 декабря 2015 г. неустойка с застройщика взыскана. 18 марта 2016 получила письменное уведомление о готовности объекта к передаче, но явившись на приемку к квартире не была допущена. Далее направила в адрес застройщика претензию. Застройщик данную претензию проигнорировал. Написала жалобу в прокуратуру, прокуратура прислала письменный ответ, что мои доводы в части задержки сдачи жилья оказались достоверными. 28 августа застройщик позвонил и пригласил на приемку. 29 сентября в ходе приемки были выявлены недостатки в квартире, написала письменное заявление в 2х экз. где прошу устранить недостатки в течении 10 дней. 15 сентября 2016 года у меня было судебное заседание по неустойке за период с 15 декабря 2015 по 15 сентября 2016 года. В ходе заседания представитель застройщика заявил о том, что я уклонялась от подписания акта приема-передачи, что 1 сентября мне была выслана телеграмма и т.к. я ее не приняла, 5 сентября они в одностороннем порядке подписали акт. На 16 сентября у меня назначена строительная экспертиза, о чем застройщик уведомлен надлежащим образом. После экспертизы я планирую подавать в суд на соразмерное снижение стоимости объекта. Так вот вопрос: какими должны быть мои дальнейшие действия, чтобы грамотно все оформить для последующего обращения в суд. Что делать если застройщик откажется завтра подписывать акт приема-передачи, мотивировав это тем, что акт уже заключен в одностороннем порядке. Я запуталась, помогите пожалуйста дельным советом. Заранее спасибо.
Александра оставил отзыв о сайте — показать
Не совсем довольна сервисом, т.к. заказывала вопрос на который должны были ответить несколько юристов, ответили всего два и то ссылками на законы, которые я и так знаю, а не ответом на конкретный поставленный вопрос.