Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сделку купли продажи квартиры в Беларуси». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.
Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.
Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:
- составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
- обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
- указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
- данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
- в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
- имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.
Как оценить квартиру?
Первое, что вам нужно сделать перед продажей – это определиться с ценой. Конечно, всем хочется быстро и выгодно продать квартиру, однако не стоит забывать о рыночных реалиях. Чтобы лучше понять ситуацию на рынке недвижимости, почитайте обзоры экспертов на специализированных площадках, помониторьте сайты с объявлениями. Сравните, какие цены устанавливают продавцы на квартиры, похожие по параметрам на вашу: по метражу, количеству комнат, состоянию, расположению и т.д. Стоит также обратить внимание, как долго объявление находится на сайте: если более полугода, значит, цена явно завышена. Выберите несколько релевантных для вас объявлений и сравните со своей квартирой. Традиционно квартиры в престижных районах с хорошим транспортным сообщением и близостью к метро стоят дороже, чем в отдаленных спальниках. Жилье в панельных домах будет стоить дешевле, нежели в кирпичных. Такие факторы важно учитывать при формировании цены на квартиры.
Установление цены недвижимости
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
- Район населенного пункта или местоположение. Этот фактор является одним из основных при определении расценок на рынке. В первую очередь нужно брать во внимание как далеко от центра расположен объект недвижимости, престижность микрорайона, доступность его к другим частям города (наличие общественного транспорта);
- Состояние инфраструктуры. На показатель стоимости квартиры очень влияет наличие неподалеку от дома школы, детского сада, торговых центров, удобной парковки или автостоянки;
- Экологическое состояние. Для реального представление стоимости жилья необходимо взять о внимание экологичности района и удаленность его от промышленных предприятий. Так, например, если недвижимость располагается неподалеку от металлургического комбината, то и стоимость ее будет меньше, относительно квартиры возле парка;
- Особенности дома. Нужно учитывать на каком этаже располагается жилье, из какого материала построен дом (кирпич или панели), высоту потолков, жилую площадь квартиры;
- Наличие ремонта. При установлении цены на жилье берите во внимание также наличие теплых непродуваемых окон, межкомнатных дверей, паркета, ламинита и ровных потолков, состояние сантехники;
- Что расположено за окном. Данный фактор для большинства людей маловажен, но некоторые его учитывают.
Правильность расчета стоимости определяется количеством людей, желающих приобрести Ваше жилье после выставления квартиры на продажу. Если жильем заинтересовалось много людей, то квартира недооценена, а если предложений по покупке нет – цена завышена.
Сбор и подготовка документации.
Многие люди при продаже недвижимости прибегают к услугам риэлтерских агентств, которым доверяют сбор и подготовку документации. Однако в случае самостоятельной продажи квартиры, Вам нужно собрать и подготовить следующие документы:
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя жилья;
- Документы, в которых указана законность владения продавца квартирой (договор купли – продажи и т. п.);
- Технический паспорт квартиры;
- Выписка из паспортного стола или ломовой книги;
- Пояснение к архитектуре жилья с описанием количественных и качественных характеристик помещений (справка из бюро технической инвентаризации, экспликация);
- Справка об отсутствии налоговой задолженности;
- Документы с информацией об отсутствии арестов.
Предпродажная подготовка квартиры
Сегодня на «вторичке» балом правят покупатели. На рынке есть большой выбор квартир. Если вы хотите, чтобы ваше жилое помещение не «зависло» на полгода или год, оно должно приглянуться потенциальным покупателям. К тому же большинство из них хотят переехать в квартиру сразу после заключения сделки и хотя бы первое время обойтись небольшим косметическим ремонтом.
Однако специалисты не советуют перед продажей делать в квартире большой ремонт. Не факт, что ваши вкусы совпадут с предпочтениями покупателей. За вашу новую плитку, обои или линолеум никто особо не доплатит, а вот вы потратитесь.
Другое дело – сделать в квартире генеральную уборку, вымыть окна, избавиться от пыли, вывезти старую мебель, где-то подклеить обои. Этим самым визуально вы сделаете ее просторнее и, возможно, на нее быстрее обратят внимание.
Практика показывает, что покупатели готовы доплачивать только за кухню в хорошем состоянии. Но на большую сумму тоже не стоит рассчитывать. Даже если кухня приобретена пару лет назад, вам никто не компенсирует ее полную стоимость. Есть случаи, когда сделки были на грани срыва из-за того, что продавец и покупатель даже не могли сойтись на сумме в $300.
Возможно, вы получите некоторую компенсацию за свежий ремонт с новой сантехникой в ванной и туалете, встроенный шкаф, добротные межкомнатные двери. Но все это, опять-таки, на любителя.
Как проводится оплата при продаже квартиры в Беларуси. Договор задатка. Оплата через банк. Почему это выгодно и правильно. Как и когда передаются все деньги за квартиру.
Чтобы продать квартиру без посредников, нужно тщательно продумать все этапы сделки. Особенно это касается порядка и сроков оплаты. Покупатель может передать деньги до государственной регистрации договора купли-продажи, во время или после данного действия, частями или полностью.
Если стороны не готовы сразу заключить основной договор, гарантией исполнения данного обязательства в будущем может стать соглашение о задатке. Задаток – это сумма денег, выплачиваемая одной из сторон и подтверждающая ее намерение осуществить сделку по покупке недвижимости. Такой документ не требует нотариального удостоверения, а в случае отказа одной из сторон гарантирует защиту интересов другой.
Чтобы снизить риск обмана при расчете, следует договориться о безналичной оплате. Это условие включается в пункт «Условия и сроки оплаты». Стороны могут заранее выбрать учреждение с минимальной комиссией и открыть расчетный счет в национальной валюте, а также распределить расходы за оказанные услуги.
Безналичный расчет имеет несколько преимуществ. Не нужно перевозить крупную сумму наличных денег, отсутствует риск получить поддельные банкноты, а также стать жертвой преступников. Кроме того, факт оплаты будет подтверждаться банковским документом, что в случае судебного разбирательства поможет доказать добросовестное исполнение обязательств.
Порядок и сроки окончательного расчета за квартиру определяются в соответствии с условиями договора. Если отсрочек платежей не предусмотрено, последний платеж должен совпадать по дате с днем подачи договора на государственную регистрацию. Наличными лучше рассчитываться непосредственно в нотариальной конторе при свидетелях , либо в банке в момент снятия денег.
Как и когда передадут деньги за квартиру
Рассчитаться можно до заключения договора, во время подписания или после. С точки зрения юристов лучшим моментом считается день подачи документов на государственную регистрацию. Это обезопасит продавца и покупателя от мошенничества, так как гарантом чистоты сделки будет выступать государственный орган.
ВАЖНО! В случае, когда деньги передаются заранее, в договоре нужно указать, что право подачи заявления о регистрации принадлежит исключительно покупателю.
Расчет производится только в национальной валюте. Запретов на определение эквивалента в любой другой валюте нет. Это положение можно закрепить в тексте договора. Окончательная сумма будет зависеть от текущего курса и изменяться пропорционально его росту или снижению.
Ипотека на покупку квартиры в РБ
В Белоруссии ипотечное кредитование пока не находится на пике активности, как в России. Одна из причин – высокие процентные ставки, минимальные из которых –13-15% годовых.
Например, Беларусбанк выдает ипотечные кредиты под ставку рефинансирования Национального банка РБ (она сейчас равна 10%) плюс 5,5%. Белорусская «дочка» Сбербанка кредитует покупку жилья минимум под 13% годовых.
Есть специальный Указ Президента №240, по которому малоимущим гражданам, многодетным семьям и некоторым другим социально незащищенным категориям заемщиков компенсируется часть процентной ставки.
Россияне могут быть заемщиками по таким кредитам, но с одним важным условием – только те, кто постоянно проживает и имеет доход на территории РБ.
При этом недостаточно просто приехать и жить в течение года-двух, постоянное проживание для иностранцев (и россиян в том числе) подтверждается только видом на жительство. Также нужна официальная работа, на которой можно будет получить справку о зарплате.
Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция
Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.
В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:
- Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
- Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
- Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
- Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
- Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
- Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.
Где найти покупателей и с чего начать?
Первым делом задумывая продать жилье важна примерная оценка собственности. А если точнее — получение информации о общей стоимости аналогичных апартаментов на рынке недвижимости. Одним из самых простых вариантов сегодня является портал недвижимости здесь, где размещена подробная информация и объявления от собственников. Важным нюансом является тот факт, что стоимость квартир, указанная продавцами не основополагающее утверждение, а лишь их пожелание.
Следующим моментом в процедуре продажи жилья является подача квартиры на рынок. Необходимо позаботиться о том, чтобы о ней смогло узнать, как можно большее количество покупателей. Также в самом объявлении потребуется максимально подробно описать все особенности жилья. Чем больше фотографий будет размещено в предложении, тем лучше. Не стоит забывать выделить преимущества. Это может быть удобное месторасположение, шаговая доступность от метро, поликлиники, магазинов, а также хорошие соседи или иные нюансы.
Жилищный вопрос остается по сей день одним из основных в Беларуси. Обеспечение жильем каждого нуждающегося – вот основная цель жилищной политики государства, поскольку это – основа для жизни. Ежегодно быстрыми темпами идет строительство различных видов жилья, из которого любой выбрать наиболее удобное. В то же время доходы не позволяют приобретать жилые помещения в короткие сроки, что вынуждает обращаться за помощью к специально созданным учреждениям – банкам.
Наряду с кредитами в Беларуси постепенно развивается ипотека. Это достаточно удобный способ приобретения жилья, который набирает популярность с момента принятия Закона об ипотеке в 2022 году. По сути, ипотека является тем же самым кредитом, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Понятие это возникло еще до нашей эры, в колыбели права – древней Греции, и переводится как «подставка». То есть, приобретаемое жилье становится основой для банка в случае невыплаты кредита.
Как оформить продажу квартиры в Минске и Беларуси
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
Процесс продажи квартиры на первый взгляд является весьма простой задачей. Однако все далеко просто, как кажется на первый взгляд. Квартира является объектом недвижимости, а значит, что для совершения сделки купли — продажи нужно учитывать большое количество особенностей – необходимо адекватно определиться с рыночной стоимостью жилья и провести его оценку, собрать всю нужную документацию на квартиру (технический паспорт, договор купли — продажи, справку о зарегистрированных правах и обременениях и т .п.), провести регистрацию договора купли – продажи, оплатить налог после совершения сделки. Однако все эти этапы продажи легко проходятся, если продавец немного юридически подкован и имеет представление, что делать.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Часты случаи, когда квартиру необходимо продать, а ее долей владеет несовершеннолетний. Заранее позаботьтесь о документе из органов опеки, что они согласны на отчуждение собственности ребенка. Этот обязательный документ (распоряжение главы администрации района) нужен для подтверждения, что сделка не нарушает его права.
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
Какие документы нужны для продажи квартиры
- Правоустанавливающие документы. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации или регистрационное удостоверение, договор о долевом строительстве, договор купли-продажи недвижимости, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарственная, брачный договор, постановление суда. Одним словом, нужно продемонстрировать нотариусу документы, объясняющие, каким образом квартира оказалась в собственности. Такие документы обычно хранят дома. Но если их там нет, то нужно прибегнуть к помощи государственной нотариальной конторы и получить копию. Она заверяется подписью руководителя этого ведомства и скрепляется гербовой печатью.
- Копия лицевого счета со сведениями о лицах, зарегистрированных в квартире, выдает организация, осуществляющая эксплуатацию жилого фонда (РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК), после предъявления паспорта, и действует она в течении месяца.
- Выписка из ЕГРНИ для продажи недвижимости. Выдает Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру по истечению 3-х дней с момента обращения. Стоимость её равняется 0,2 базовой величины. Если сделка заверяется в самом агентстве, то данный документ получать не нужно.
- Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире. Данные о них отражены в копии лицевого счета и домовой книге. Согласие должно быть удостоверено у нотариуса. В случае личной явки при себе иметь гражданский паспорт.
- Для продажи приватизированной квартиры нужно взять письменное согласие с участников приватизации (включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет), удостоверенное нотариусом. Все участники указаны в договоре приватизации, справке о начисленной жилищной квоте или в решении о приватизации квартиры. В случае личной явки при себе иметь гражданский паспорт.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченные в дееспособности или недееспособные, то для продажи полагается иметь согласие органа опеки и попечительства. Такими органом по законодательству РБ является городской исполнительный комитет. Заседания в исполкоме проходят два раза в месяц. Чтобы прошение было рассмотрено, необходимо подать его не позднее чем за неделю до назначенного заседания.
- Продажа нажитой в браке квартиры обязательно сопровождается разрешением второй половины собственника. Супруг или супруга должны либо лично присутствовать при заверении сделки, либо предоставить заверенное нотариусом заявление о своем согласии. При себе необходимо иметь оригинал свидетельства о заключении брака.
Собрать документы, необходимые для продажи квартиры, можно поручить риэлтору. Он позаботится обо всем, сохранит ваше время и избавит от возможных ошибок. Стоимость полного комплекта риэлторских услуг 1-3 % от стоимости объекта. Самостоятельное оформление обойдется дешевле, но потребует больше свободного времени.