Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть предварительный договор покупки жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.
Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.
Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.
В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.
Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительном договоре — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Пять шагов к расторжению предварительного договора
Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута. Естественно, следует учитывать и вариант того, что подобный пункт в бумаге напрочь отсутствует – и тогда в определении условий аннулирования вам поможет опытный юрист по недвижимости.
На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.
На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально. И если будут отысканы любые несоответствующие моменты, например – неверное написание имен, или имена оказываются в принципе не упомянутыми – такая бумага уже не может быть воспринята серьезно.
Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.
Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован. При всех преимуществах такого подхода в нем все-таки есть один недостаток – деньги задатка приобретающая сторона назад уже не получит.
Если кто-то из соучастников сделки, без предоставления веских оснований отказывается исполнять свои обязательства, пострадавшая сторона может востребовать уплатить не только понесенные расходы и внесенную предоплату, но и компенсацию за моральный ущерб. Для того чтобы избежать проблем в соответствующем вопросе, следует заранее ознакомиться с условиями расторжения предварительного договора и нюансами осуществления процесса.
Особенности, связанные с расторжением предварительного договора:
- если физическое или юридическое лицо, которое хочет приобрести недвижимость, не имеет возможности собрать нужную сумму денежных средств для ее оплаты, покупатель должен оповестить продавца об этом заранее. Рекомендуется отправить письмо с просьбой установить новые временные рамки, к акту следует приложить опись вложенной документации;
- как уже было отмечено ранее, есть возможность вернуть существенную предоплату по решению судебного управления. Однако следует отметить, что при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости, суд не имеет полномочий принудить продавца продать свое имущество и передать права собственности другому лицу. Судебная организация может лишь обязать выплатить компенсацию пострадавшей стороне за счет личных средств, но не путем продажи недвижимости;
- при намерении вернуть уплаченные денежные средства, заинтересованное лицо также должно предоставить веские причины. К примеру, при составлении предварительного договора купли-продажи были обнаружены существенные недостатки, в связи с чем было принято решение отказаться от покупки соответствующего имущества.
Перед подачей искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется подробно изучить все возможные риски. Так как правовая ответственность может наступить как в отношении продавца, так и в отношении покупателя.
Основания для расторжения предварительного договора
Все возможные законные основания для расторжения предварительного соглашения закреплены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Самый простой вариант – по соглашению сторон. Эта ситуация не предусматривает, что кто-то из сторон виновен в срыве сделки. Вопрос между продавцом и покупателем решается путем подписания соглашения о расторжении предварительного договора. По взаимному согласию сторон сделка может быть расторгнута в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство предусматривает возможность расторжения предварительного договора по инициативе одной из сторон. Но если в этой ситуации у стороны, которая предложила расторжение соглашения, нет веских причин, то вторая сторона имеет право отказаться и принудить к подписанию договора купли-продажи.
Чаще всего расторжение предварительного договора по инициативе только одного участника сделки проходит исключительно в судебном порядке. В суде стороны должны доказать, что причина расторжения соглашения является веской, а также предоставить подтверждения, что были попытки решить конфликт в досудебном порядке.
Порядок расторжения сделки
Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.
В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.
Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.
✅ Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор можно одним из способов:
- В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
- В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
- В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.
Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:
- Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
- Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
- Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
- Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
- При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
- При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.
Особенности процедуры расторжения
Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб. Во избежание возможных разногласий и рисков, рекомендуется изучить порядок и правила расторжения предварительного договора купли-продажи.
Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:
- Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
- Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
- Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.
Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.
Инициатору расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости выгоднее убедить другого участника сделки соучастника прекратить договорные отношения посредством заключения соглашения сторон.
Осуществить расторжение по обозначенному способу возможно в следующих ситуациях:
- Если инициатор расторжения выявит мошеннические действия второго участника сделки;
- Если были подделаны документы;
- Гражданин, который имеет право собственности на имущество, вернулся с места лишения свободы;
- Если были обнаружены серьезные нарушения, которые относятся к процедуре приватизации;
- Появился наследник, который имеет право собственности на продаваемое имущество;
- Арест недвижимости;
- Если была произведена незаконная реконструкция.
Соглашение о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости должно содержать следующие сведения:
- В вводной части соглашения требуется обозначить личные и контактные данные продавца и покупателя. Сведения участников сделки указываются согласно тем, которые представлены в предварительном договоре, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные сведения представителей договора. Помимо этого, если одним из участников сделки является юридическое лицо, то указывается название организации и ее адрес;
- После требуется написать реквизиты предварительного договора, который подлежит расторжению, а именно: дата и место оформления, идентификационный номер;
- Помимо этого необходимо указать город, в котором находится продаваемое имущество;
- Далее следует указать дату, после которой предварительный договор купли-продажи недвижимости прекращает свое действие. Рекомендуется использовать при этом следующую фразу: « с момента подписания покупателем и продавцом соглашения…»;
- Если условия контракта были полностью исполнены покупателем и продавцом и у них отсутствуют претензии друг к другу, то это требуется обозначить в соглашении. Если же у сторон сделки остались претензии, то это в обязательном порядке требуется указать при оформлении соглашения об аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости. Помимо этого необходимо указать период и порядок решения разногласий;
- Далее указывается количество оформляемых экземпляров соглашения, которые предоставляются каждой из сторон;
- В завершении оформления соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется обозначить дату и место его составления, а также необходимо поставить подписи покупателя и продавца.
Как быть с задатком или авансом?
Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.
Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.
И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости. Передавать задаток нужно только ему – во всех остальных случаях слишком велик риск, что взявший ваши деньги человек исчезнет с ними без малейшего следа – и без малейшего шанса их вернуть.